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Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?
Un crédit immobilier est une opération dans laquelle un organisme prêteur (une banque ou une société spécialisée) prête une somme d'argent à un ou plusieurs emprunteurs. Cette somme a pour but de financer un projet lié à l'immobilier.
Le crédit peut financer :
- l’acquisition d’un immeuble (appartement, maison) à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ;
- les travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien de l’immeuble acquis (si travaux financés en même temps que l'achat ou si le prêt est supérieur à 75 000 €) ;
- l’acquisition d’un terrain destinés à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.
Nos partenaires bancaires
Meilleurtaux interroge un vaste réseau de banques partenaires pour votre prêt immobilier. Accédez à des solutions de financement sur mesure et bénéficiez de l'accompagnement de nos experts pour négocier les meilleures conditions.
Commencez par accéder au simulateur en ligne gratuit de Meilleurtaux. Indiquez les caractéristiques essentielles de votre projet : achat dans l'ancien ou dans le neuf, résidence principale ou investissement locatif, prix du bien envisagé.
Précisez également la localisation géographique du bien convoité. Ces informations permettent au simulateur de crédit d'affiner les résultats selon votre situation. La simulation prend quelques minutes seulement et vous obtenez une première estimation immédiate de votre capacité d'emprunt.
Renseignez vos revenus mensuels nets : salaires, primes régulières, revenus fonciers, pensions ou autres ressources stables. Indiquez vos charges actuelles comme votre loyer, vos crédits en cours (crédit auto, crédit consommation, prêt étudiant), vos pensions alimentaires versées.
Suite au renseignement de votre apport personnel, le simulateur calcule automatiquement votre taux d'endettement actuel et votre capacité d'emprunt maximale en respectant le plafond réglementaire de 35 %. Plus vos informations sont précises et détaillées, plus la simulation reflète votre situation réelle. N'oubliez pas de mentionner votre statut professionnel (CDI, CDD, fonctionnaire, profession libérale, retraité) qui influence les conditions d'obtention du crédit.
Le simulateur vous présente instantanément vos mensualités estimées, le taux d'intérêt appliqué selon votre profil, le coût total du crédit incluant les intérêts et le montant de l'assurance emprunteur.
Vous visualisez également votre tableau d'amortissement détaillé mois par mois. Nous comparons automatiquement les offres de plus 125 banques partenaires pour vous proposer les meilleures conditions du marché.
Vous pouvez ensuite être recontacté gratuitement par un conseiller expert qui affinera votre simulation, optimisera votre dossier et vous accompagnera jusqu'à l'obtention de votre financement. Aucun frais ne vous sera facturé tant que votre crédit n'est pas débloqué.
Des exemples pour tout comprendre
Le cas de Marc et Sophie
Marc et Sophie, 39 ans, souhaitent quitter leur appartement en centre-ville pour acheter une maison de caractère en périphérie. Ils ont trouvé un bien au prix de 320 000 €, mais celui-ci nécessite une rénovation énergétique globale et une remise au goût du jour. Un projet estimé à 80 000 € Ils ont opté pour un financement de 400 000 €, sur une durée de 25 ans au taux de 3,20 % avec une mensualité de 1939€ et 2 006€ avec l'assurance emprunteur.
Le cas de Julie et Thomas
Julie et Thomas, 28 ans, sont tous deux en CDI. Ils paient actuellement un loyer de 950 € pour un appartement. Ils souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale pour arrêter de "verser des loyers à fonds perdus" et se constituer un patrimoine. Leur objectif est d’acquérir un appartement T3 à 200 000 €. Le couple a donc choisi un financement de 200 000 € sur 25 ans à 3,44 %. Cela fera une mensualité de 995€ et 1 034 € avec l'assurance emprunteur.
Comment fonctionne un crédit immobilier ?
1 - Acceptation du dossier
Après étude de votre demande et des justificatifs fournis, la banque valide votre capacité d'emprunt et accepte de financer votre projet immobilier.
2 - Offre de prêt
La banque vous envoie une offre préalable détaillant les conditions du crédit. Vous disposez d'un délai de réflexion obligatoire de dix jours minimum.
3 - Déblocage des fonds
Après signature de l'acte authentique chez le notaire, la banque libère les fonds directement au vendeur. Votre crédit devient alors effectif et productif d'intérêts.
4 - Remboursement mensuel
Vous remboursez chaque mois une échéance comprenant capital, intérêts et assurance emprunteur. Un remboursement anticipé partiel ou total reste possible avec éventuelles indemnités plafonnées.
Qui peut faire un crédit immobilier ?
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Les primo-accédants
Les primo-accédants achète leur première résidence principale. Ils accèdent à des aides avantageuses : le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt Action Logement et les prêts conventionnés. Les banques favorisent ces profils avec une situation professionnelle stable. Un apport personnel couvre les frais de notaire et de garantie.
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Les secundo-accédants
Les secundo-accédants possèdent déjà un bien et souhaitent en acquérir un second pour leur résidence principale ou un investissement locatif. Le PTZ reste principalement réservé aux primo-accédants. Ces emprunteurs présentent souvent un apport plus important grâce à la revente de leur bien ou leur épargne constituée.
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Les demandeurs d'emploi
Les personnes au chômage peuvent emprunter avec des garanties solides : conjoint salarié en CDI, patrimoine immobilier ou épargne conséquente. Les allocations chômage ne suffisent généralement pas. La présence d'un co-emprunteur avec revenus stables améliore fortement les chances d'obtenir le financement recherché.
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Les auto-entrepreneurs
Les travailleurs indépendants doivent prouver la stabilité de leur activité sur deux à trois ans minimum. Les banques examinent les bilans comptables et déclarations de revenus. Un chiffre d'affaires constant ou en progression rassure les prêteurs. L'apport personnel et l'historique bancaire positif facilitent l'acceptation du dossier.
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Les seniors
Les retraités empruntent sans restriction légale d'âge. Les banques adaptent leurs conditions : durée de prêt ajustée pour finir généralement avant 80-85 ans selon les établissements. Le coût de l'assurance augmente avec l'âge et demande un questionnaire de santé détaillé. Un apport conséquent facilite l'acceptation du financement.
Les types de prêt immobilier
Le prêt amortissable (classique)
- Le prêt immobilier le plus courant en France
- Vous remboursez chaque mois une partie du capital et les intérêts
- Les mensualités restent constantes sur toute la durée du crédit
- La part de capital augmente progressivement tandis que les intérêts diminuent
- Convient à l'achat d'une résidence principale ou d'un investissement locatif
Le prêt in fine
- Vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt
- Le capital se rembourse en une seule fois à la fin du contrat
- Nécessite la constitution d'une épargne ou d'un placement en parallèle
- Réservé aux contribuables fortement imposés et aux investisseurs
- Les intérêts restent déductibles fiscalement dans le cadre d'un investissement locatif
Le prêt à taux zéro (PTZ)
- Prêt sans intérêt accordé sous conditions de ressources
- Réservé aux primo-accédants achetant leur résidence principale
- Le montant dépend de la zone géographique et de la composition du foyer
- Doit obligatoirement se combiner avec un prêt principal
- Période de différé possible selon vos revenus avant le début du remboursement
Le prêt relais
- Solution temporaire pour acheter avant d'avoir vendu votre bien actuel
- La banque avance une partie de la valeur de votre bien en vente (50% à 80%)
- Durée courte de 12 à 24 mois maximum
- Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt
- Le capital se solde lors de la vente effective de votre ancien logement
Le prêt hypothécaire
- Le bien immobilier financé sert de garantie au prêt
- En cas de défaut de paiement, la banque peut saisir et vendre le bien
- Les frais d'hypothèque représentent environ 1,5% à 2% du montant emprunté
- La mainlevée d'hypothèque entraîne des frais supplémentaires en fin de prêt
- Alternative au cautionnement pour sécuriser le financement
Le prêt conventionné
- Prêt accordé par des banques ayant signé une convention avec l'État
- Permet de financer l'achat ou la construction de votre résidence principale
- Aucune condition de ressources requise pour y accéder
- Ouvre droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL)
- Les taux sont réglementés et plafonnés par les pouvoirs publics
Le crédit construction
- Financement spécifique pour faire construire votre maison individuelle
- Les fonds se débloquent progressivement selon l'avancement des travaux
- Vous ne payez que les intérêts intercalaires pendant la construction
- Le remboursement du capital commence après la livraison du bien
- Nécessite la souscription d'une garantie de livraison ou d'achèvement
Les conditions d'obtention d'un prêt immobilier
Pour obtenir un crédit immobilier, les banques analysent votre dossier selon plusieurs critères essentiels. Votre capacité de remboursement, votre apport personnel, vos garanties et votre assurance déterminent l'acceptation de votre financement. Respecter ces conditions maximise vos chances d'obtenir votre prêt aux meilleures conditions.
Le taux d'endettement
- Votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets mensuels
- Ce calcul inclut toutes vos charges de crédit (immobilier, consommation, auto)
- Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose cette limite depuis 2022
- Des exceptions existent pour les dossiers solides avec revenus élevés
L'apport personnel
- L'apport personnel correspond à la somme dont vous disposez déjà : épargne, vente d'un bien, donation
- Non obligatoire légalement, il reste souvent indispensable pour convaincre la banque
- Il rassure l'établissement sur votre capacité à gérer votre argent et épargner
- Plus votre apport est important, moins vous empruntez et plus la durée se réduit
- Les banques exigent généralement au minimum 10% du montant total de l'acquisition
- Cette somme couvre les frais de dossier, les frais de notaire et les honoraires d'agence
Le reste à vivre
- Le reste à vivre représente l'argent disponible après paiement de vos charges et mensualités
- Les banques vérifient qu'il reste suffisant pour vos dépenses courantes
- Un reste à vivre confortable renforce votre dossier même avec un taux d'endettement proche de 35%
La garantie du prêt
- La banque exige une garantie pour sécuriser le remboursement du crédit
- Deux options principales : le cautionnement ou l'hypothèque
- Le cautionnement coûte environ 1% à 2% du montant emprunté
- L'hypothèque représente 1,5% à 2% avec des frais de mainlevée en fin de prêt
- La garantie protège la banque en cas de défaut de paiement
L’assurance emprunteur
- Lors de votre demande de crédit immobilier, trouvez le meilleur taux pour votre assurance
- Les assurances des banques sont généralement plus chères que les contrats individuels
- La délégation d'assurance emprunteur permet de choisir librement votre organisme
- Les garanties proposées doivent être au minimum équivalentes à celles du prêteur
- L'assurance représente 20% à 30% du coût total du crédit sur longue durée
- Comparer les offres génère des économies substantielles sur la durée totale
La stabilité professionnelle
- Les banques privilégient les CDI et les fonctionnaires titulaires
- Un contrat stable rassure sur votre capacité à honorer vos mensualités sur le long terme
- La période d'essai terminée renforce votre dossier auprès des établissements prêteurs
L’âge de l’emprunteur
- Aucune limite d'âge légale pour emprunter
- Les banques adaptent la durée pour que le remboursement se termine généralement avant 80-85 ans
- L'assurance emprunteur coûte plus cher avec l'âge
- Les jeunes emprunteurs bénéficient de taux d'assurance plus avantageux
La gestion bancaire
- Votre historique bancaire sur les 3 derniers mois est systématiquement analysé
- Les découverts fréquents, rejets de prélèvement ou incidents de paiement pénalisent le dossier
- Une épargne régulière démontre votre capacité à mettre de l'argent de côté
- Des relevés sains renforcent la confiance de la banque dans votre sérieux financier
Combien coûte un prêt immobilier ?
Les coûts du crédit immobilier
Un prêt immobilier génère plusieurs coûts réels à votre charge :
- Les intérêts d'emprunt : calculés selon le taux d'intérêt appliqué par la banque, ils représentent le coût principal du crédit ;
- L'assurance emprunteur : bien que facultative légalement, elle reste exigée par les établissements et représente 20 % à 30 % du coût total ;
- Les frais de dossier : facturés pour l'étude de votre demande, ils varient entre 500 € et 1 500 € selon les banques ;
- Les frais de garantie : hypothèque ou cautionnement sécurisent le prêteur (entre 1 % et 2 % du montant emprunté).
Les paramètres de calcul du coût total
Trois éléments déterminent le montant total que vous rembourserez :
- Le montant emprunté : le capital que vous sollicitez auprès de la banque ;
- La durée du prêt : la période de remboursement choisie (15, 20, 25 ans ou plus) ;
- Le taux d'intérêt : fixe ou variable, il s'applique au capital emprunté.
Le taux fixe sécurise vos mensualités sur toute la durée du prêt, vous protégeant des variations du marché. Vous connaissez dès le départ le coût total de votre crédit.
Le taux variable évolue selon les indices financiers de référence. Il peut diminuer votre coût total si les taux de marché baissent, mais présente un risque de hausse de vos mensualités.
L’impact concret de la durée et du taux
Le montant de vos mensualités varie considérablement selon la durée de remboursement choisie. Une durée courte réduit le coût total du crédit grâce à moins d'intérêts versés. À l'inverse, une durée longue (25 ans) diminue vos mensualités, préserve votre reste à vivre et respecte mieux votre taux d'endettement de 35 %.
La durée et le taux d'intérêt déterminent directement vos mensualités et le coût total du prêt. Le tableau suivant illustre ces variations pour un emprunt de 200 000 € avec un taux d'assurance à 0,34 % :
| Taux immobilier | Montant des mensualités | Coût total du crédit |
|---|---|---|
| 3,5 % | 1 486 € | 67 558 € |
| 3,28 % | 1 465 € | 63 686 € |
| 3 % | 1 438 € | 58 809 € |
| Taux immobilier | Montant des mensualités | Coût total du crédit |
|---|---|---|
| 3,6 % | 1 227 € | 94 454 € |
| 3,4 % | 1 206 € | 89 520 € |
| 3,1 % | 1 176 € | 82 216 € |
| Taux immobilier | Montant des mensualités | Coût total du crédit |
|---|---|---|
| 3,7 % | 1 079 € | 123 848 € |
| 3,49 % | 1 057 € | 117 052 € |
| 3,2 % | 1 026 € | 107 807 € |
*Source : Meilleurtaux, simulation du 13 juillet 2026
Les facteurs qui influencent votre taux d'intérêt
Les banques fixent leurs taux d'intérêt en analysant plusieurs critères :
- La durée du prêt : plus elle est longue, plus le taux proposé augmente (le risque bancaire s'étend sur davantage d'années) ;
- Votre profil emprunteur : vos revenus, votre taux d'endettement actuel, le montant de votre apport personnel, votre stabilité professionnelle ;
- L'établissement prêteur : chaque banque définit sa politique tarifaire selon sa zone géographique et ses objectifs commerciaux ;
- Le taux de l'OAT (Obligation Assimilable du Trésor) : cet indice de référence du marché obligataire sert de base aux banques.
Le crédit immobilier est le plus gros engagement financier d'une vie
Sur 25 ans, vous rembourserez 1,5 à 1,8 fois le montant emprunté. Chaque 0,10 point de taux représente 3 000 à 5 000 € sur la durée. La négociation n'est pas optionnelle.
Vous avez une question ?
Nous avons la réponse !
Comment renégocier son prêt immobilier ?
Vous pouvez renégocier les conditions de votre prêt immobilier auprès de votre banque actuelle en prenant en compte les conditions de marché et les conditions propres à votre situation. Si celle-ci ne consent pas à répondre favorablement à votre demande, la meilleure solution est alors d’utiliser les services d’un courtier, tel que Meilleurtaux, qui vérifiera pour vous si l’opération de rachat de prêt immobilier par un nouvel établissement est intéressante financièrement, et surtout quel sera l’établissement bancaire qui pourra vous proposer les meilleures conditions avec de substantielles économies à la clé.
Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ?
La formule du calcul du taux d’endettement est très simple à comprendre et à appliquer. Il vous suffit de prendre le total des charges qui pèsent sur votre ménage (loyer ou prêt immobilier, mensualité(s) de crédit(s), éventuelle pension) et de les diviser par les revenus dont vous disposez. En multipliant la somme obtenue par 100, vous pourrez connaître votre taux d’endettement, sachant que les établissements bancaires préconisent en général un taux d’endettement maximum de 35 %. A noter que certains établissements appliquent des pondérations sur certains revenus (revenus locatifs notamment). N’hésitez pas à utiliser notre simulateur.
En quoi l’apport personnel est-il important pour obtenir un crédit immobilier ?
L’apport personnel, soit la somme dont vous disposez pour financer votre projet immobilier avant même l'octroi d'un prêt, n’est pas imposé par la loi pour souscrire un crédit. En pratique, il est toutefois difficile de convaincre une banque de vous prêter de l’argent sans disposer de cette somme. Elle exige généralement au minimum un apport correspondant à 10 % du montant total de votre acquisition. Toutefois, si vous disposez d’un dossier solide (situation professionnelle stable, gestion saine de vos comptes, revenus fixes, possession d’une épargne de précaution...), l'octroi d’un prêt sans apport est envisageable. Celui-ci dépendra également de la zone où vous vous situez, de la somme demandée, ainsi que votre statut (primo-accédant).
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