Conseils pour votre prêt immobilier ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 5 mai 2022 .
Temps de lecture : 7 min

4 conseils pour obtenir un pret immobilier au meilleur taux

Pour l’achat d’un bien immobilier, vous avez besoin d’un crédit pour financer tout ou une partie de la somme nécessaire ? Obtenir un crédit pour acheter sa résidence principale, un second bien ou encore réaliser un investissement locatif demande de la préparation. C’est notamment en comprenant comment fonctionne le financement bancaire et en ayant des explications avisées que vous pourrez trouver la meilleure offre. Nous vous proposons ici une liste de conseils pour obtenir un crédit immobilier, à appliquer afin de décrocher la meilleure proposition possible.

Faites jouer la concurrence entre les banques

D’un établissement à l’autre, les critères pour octroyer un prêt tout comme les conditions du prêt lui-même peuvent énormément varier. Certaines banques se focalisent – selon leur stratégie du moment – sur le recrutement de nouveaux clients et peuvent faire des efforts en réduisant les taux. A l’inverse, certaines banques peuvent choyer leurs propres clients, mais ne pas se révéler très attractives pour les nouveaux venus… Selon votre profil, votre projet immobilier et vos finances, tous les établissements bancaires n’auront pas la même attitude à votre égard. D’où l’importance de faire jouer la concurrence.

La mise en compétition de différentes banques est une étape essentielle. Il s’agit du premier conseil de notre liste car cet effort de mise en concurrence peut générer des économies de plusieurs milliers d’euros. Pourtant, trop de candidats à l’achat immobilier n’ont pas ce réflexe de la comparaison, pressés par le temps.

Que vous soyez primo-accédant, déjà propriétaire ou en quête d’un investissement, solliciter plusieurs banques est capital.

Ne vous limitez pas simplement à la première banque qui vous apporte une réponse positive. Les conditions d’octroi d’un prêt peuvent parfois être dures – et difficiles à atteindre pour votre profil – mais une vision globale avec une « compétition » entre plusieurs établissements est saine.

Afin de faire jouer la concurrence sans perdre votre temps à multiplier les rendez-vous, adjoignez-vous les services d’un courtier en crédit immobilier comme Meilleurtaux.com.

A savoir : une fois une offre de crédit immobilier signée, la loi vous donne un délai légal de 10 jours de réflexion. Vous avez alors la possibilité de revenir sur votre décision… et d’opter pour une offre encore meilleure. Vous pouvez continuer à faire jouer la concurrence entre les organismes de crédit pendant ce délai !

Optimisez votre profil d’emprunteur

Ne dit-on pas qu’il est essentiel de faire une bonne « première impression ». C’est le cas également en matière de recherche d’un crédit immobilier. Votre profil d’emprunteur doit être séduisant. C’est-à-dire ? Les grandes caractéristiques que votre interlocuteur va passer en revue doivent lui donner une bonne vision de votre demande, et minimiser à ses yeux la prise de risque. 5 grands critères sont étudiés et à soigner particulièrement pour obtenir des conditions d’emprunt bonifiées.

Le montant de votre apport personnel

Avoir un apport personnel possède un triple avantage. Celui-ci prouve votre engagement personnel, montre votre capacité à épargner, et est enfin un instrument pour réduire la « quotité de financement ». La quotité de financement désigne la part que représente le prêt par rapport au coût total de l'opération (hors frais de notaire et de garantie). Plus votre apport personnel est important, et plus vous réduisez cette quotité, ce qui vous permet d’accéder à de meilleures conditions d’emprunt.

Votre taux d’endettement

Il doit rester contenu et ne pas faire vaciller votre budget. Concrètement, toutes les mensualités de crédits (dont celle du futur crédit immobilier) ne doivent pas dépasser 33% du montant total des revenus disponibles. Ceci permet de dégager un reste à vivre important (montant restant après paiement des mensualités de crédit et des charges du ménage). Si vous disposez de revenus élevés, votre taux d’endettement pourra dépasser ce plafond symbolique des 33%, le reste à vivre étant plus important.

Votre situation professionnelle

Elle doit être stable pour ne pas faire peur à l’établissement bancaire, dont la principale crainte est le non-paiement des mensualités. Avoir un emploi salarié depuis plusieurs années et une pérennité de la situation est un atout, mais pas une obligation. Les banques savent s’adapter avec l’époque et ont pris conscience de la précarité qu’apporte le marché de l’emploi, avec la multiplication des contrats courts (CDD, intérim, jobs saisonniers).

L’usage que vous faites de vos services bancaires

Un dossier dans lequel aucun incident de paiement n’est à relever sera logiquement plus attrayant pour la banque. Pas de découvert bancaire, pas d’incidents de paiement, pas de recours excessif au crédit. En montrant votre « responsabilité » financière, vous séduirez plus facilement les banques.

Votre projet d’achat immobilier

Enfin, ultime critère évalué par les banques, la cohérence de votre projet immobilier. Cela peut vous sembler étonnant, la banque n’étant pas votre conseiller patrimonial ni même un ami ou membre de la famille. Pourtant, la banque va s’assurer que le type de bien, son prix et son emplacement sont pertinents pour vous et votre foyer. Sachez également qu’un bien jugé facile à revendre sera un atout supplémentaire, qui va rassurer les banques.

Déléguez votre assurance emprunteur

La délégation d’assurance consiste à contracter une assurance de prêt dans un établissement tiers, et ne pas choisir l’assurance proposée par l’établissement de crédit. En quoi cette délégation d‘assurance peut-elle vous permettre d’obtenir un crédit au meilleur taux ? Car en séparant crédit et assurance, vous pouvez bénéficier de taux réduits pour chacun.

Par le passé, les établissements bancaires imposaient majoritairement la souscription de leur assurance de groupe, bien qu’aucune obligation légale n’existe. Mais grâce aux évolutions de la loi (notamment la Loi Lagarde en 2010 puis la loi relative à la consommation, plus connue comme la Loi Hamon), cette pratique n’est plus au goût du jour.

• Vous pouvez choisir librement votre contrat d’assurance de prêt et opter pour celui de la banque ou une offre extérieure, à la seule condition de respecter une équivalence de garanties, c’est-à-dire apporter un contrat identique (ou plus protecteur).
• La banque doit vous remettre une fiche synthétique qui regroupe ses exigences en matière d’assurance, et les points clés sur lesquels elle veut une protection (avec un détail des garanties et de leur niveau).
• Impossible pour la banque de vous pénaliser si vous optez pour une délégation d’assurance. Il est interdit de majorer le taux d’un crédit immobilier en cas de délégation d’assurance. Cette pratique peut être dénoncée par les clients et amener à des sanctions

En scindant crédit et assurance, vous pouvez glaner ce qui se fait de mieux.

1) Le meilleur taux possible pour votre crédit immobilier avec une banque qui propose une offre adaptée (selon votre âge, la nature du bien, votre situation financière).

2) Le meilleur taux possible pour votre assurance, avec un organisme qui possède des garanties qui sont pensées pour vous (âge, métier, risques de santé, etc).

Négocier les indemnités de remboursement anticipé et les frais de dossier

Au moment de la souscription d’un crédit immobilier, le taux appliqué au crédit est essentiel. Sa négociation ne doit toutefois pas vous faire oublier d’autres points qui sont ouverts à la négociation et sur lesquels vous pouvez réaliser des économies. C’est le cas des indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou encore des frais de dossier.

La négociation des indemnités de remboursement anticipé

Un crédit immobilier se rembourse sur plusieurs années, avec une durée totale qui peut aller de 10 à 15 ou encore 20 ou 25 ans. Si vous réalisez un remboursement par anticipation (pour cause de vente du bien ou grâce à une somme d’argent importante en votre possession), alors la banque exigera des indemnités. Logique car le remboursement anticipé est synonyme pour elle de perte financière. Heureusement, ces indemnités dues à la banque sont plafonnées.

Les frais ne peuvent pas dépasser 3% du capital restant dû ou correspondre au cumul de 6 mois d’intérêts au taux moyen du crédit.

Bonne nouvelle, vous pouvez négocier ces indemnités et demander à les annuler purement et simplement. Vous pouvez demander à la banque de ne pas appliquer du tout d’indemnités pour remboursement anticipé dès le début du crédit, ou après une période de remboursement (3 ans, 5 ans, 10 ans). Ainsi, lorsque vous souhaiterez solder le crédit, vous n’aurez pas de frais supplémentaires à honorer.

La négociation des frais de dossier

Les frais de dossier sont souvent incontournables lorsque vous sollicitez un établissement bancaire pour un crédit immobilier. Il s’agit d’une rémunération directe de la banque pour le temps passé et les efforts réalisés en matière de conseil. Parce que la banque prend le temps d’étudier votre situation, de vous proposer une offre sur-mesure et de vous accompagner, elle exige une contrepartie… négociable !

Vous pouvez négocier cette facturation commerciale, notamment si vous présentez un bon dossier. Si votre dossier n’est pas « complexe » alors cette négociation sera d’autant plus simple.

Sachez qu’en demandant un crédit immobilier par l’intermédiaire d’un courtier, vous pouvez bénéficier dans certains cas de frais de dossier réduits.

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