Peut-on emprunter sur 30 ans pour son crédit immobilier en 2025 ?

Écrit par MALECOT Cyril . Mis à jour le 8 décembre 2025 .
Temps de lecture : 9 min

Emprunter sur 30 ans est un peu le fantasme de nombreux ménages quand les prix de l’immobilier s’envolent et que le pouvoir d’achat s’étire difficilement. Une mensualité plus douce, un projet plus accessible… Mais en 2025, est-ce réellement possible d’allonger son crédit immobilier jusqu’à 30 ans en France ? Et surtout, est-ce une bonne idée ?

Règles du HCSF, contraintes bancaires, taux d’intérêt et alternatives intelligentes... Meilleurtaux fait le point avec vous pour comprendre ce qui se cache derrière un prêt longue durée.

La réalité du prêt immobilier sur 30 ans : que dit la loi ?

La norme du HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, date d’entrée en vigueur d’une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les règles d’octroi des prêts immobiliers sont strictement encadrées pour protéger les ménages contre le surendettement. Concrètement :

• Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%.
• La durée maximale d’un crédit immobilier est de 25 ans.

A noter que, chaque trimestre, les banques peuvent déroger à ces règles pour 20% des crédits qu’elles accordent. Dans ces dossiers, 70% doivent être acquérir leur résidence principale. Les 30% restants peuvent être utilisés librement.

Malgré ces aménagements, emprunter sur 30 ans reste quasiment impossible en France. Sur une période aussi longue, le risque pour l’organisme prêteur augmente : la stabilité financière de l’emprunteur est moins prévisible, et les aléas de la vie ou de la santé peuvent affecter sa capacité de remboursement. C’est pourquoi les établissements financiers se montrent très prudents et suivent strictement les recommandations du régulateur.

L'exception des 27 ans

Une exception à cette durée de prêt maximale existe toutefois dans les cas où les acquéreurs ne peuvent pas tout de suite disposer de leur bien. Un différé d’amortissement de 2 ans maximum est accepté (portant la durée à 27 ans) dans les cas suivants :

• Dans le cadre d'un achat en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Il s’agit d’un contrat de construction pour un bien neuf, les 2 ans correspondent alors à la phase de construction et de déblocage progressif des fonds.
• Travaux lourds représentant au moins 10% du coût global de l’opération : rénovation profonde, amélioration énergétique ambitieuse…

Cette dérogation s’explique par l’entrée en jouissance décalée dans le bien lorsque le logement n’est pas encore construit, ou que des travaux doivent être effectués au préalable.

Pourquoi les banques ne proposent plus de prêt sur 30 ans, 35 ans ou 40 ans

Au fil des années, les banques ont progressivement abandonné les prêts immobiliers sur 30, 35 ou 40 ans, même si le cadre du régulateur autorise théoriquement certaines dérogations.

En pratique, ces crédits généraient un coût d’intérêts très élevé : sur trois décennies, même une légère hausse du taux se traduit par des dizaines de milliers d’euros supplémentaires pour l’emprunteur, et par un risque accru de défaut pour la banque, confrontée à une visibilité limitée sur la stabilité des revenus et les aléas de la vie.

À cela s’ajoute la contrainte du taux d’usure. Il correspond au taux maximum légal fixé par la Banque de France au-delà duquel les banques n'ont pas le droit de prêter. Cela veut donc dire que plus la période d'amortissement s’allonge, plus l’assurance et les frais font monter le TAEG, qui peut franchir la limite réglementaire, rendant l’octroi du crédit impossible.

Malgré quelques possibilités légales, ces durées extrêmes ont disparu des offres commercialisées.

Comparatif des mensualités et coût total

Prenons un exemple simple : 250 000 € empruntés.

Allonger la période d'amortissement permet de réduire la pression mensuelle, mais augmente fortement le coût global du crédit. Le prêt sur 30 ans n’est donc intéressant que si l’objectif principal est de libérer du cash chaque mois, et non de minimiser le coût global du crédit.

Dans quels cas exceptionnels peut-on encore emprunter sur 30 ans ?

Le cas spécifique des SCI à l'IS et des professionnels

Les sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IS) ne sont pas soumises aux mêmes contraintes que les particuliers. Pourquoi ? Parce que le HCSF cible avant tout la protection des ménages.

Une SCI à l'IS est considérée comme une entreprise, et les règles d'octroi de crédit sont différentes. Par conséquent, une SCI n’est pas concernée par le taux d’usure qui s’applique aux particuliers.

Les emprunteurs frontaliers et les banques étrangères

Vous habitez près de la frontière suisse, luxembourgeoise ou allemande ? Vous pourriez être tenté de frapper à la porte d'un établissement étranger. Ces derniers ne sont pas soumis aux recommandations du régulateur français et peuvent donc, en théorie, vous proposer des crédits sur 30 ans ou plus.

Mais attention, ce n'est pas si simple. D'abord, vous devrez souvent justifier de ressources dans le pays concerné. Ensuite, les taux appliqués ne sont pas forcément plus avantageux, et les frais de dossier peuvent être élevés. Enfin, la gestion administrative d'un crédit à l'étranger complexifie sérieusement les choses, notamment en cas de difficultés de remboursement.

La confusion fréquente avec le « lissage de prêt » longue durée

Beaucoup de personnes confondent prêt sur 30 ans et lissage de prêt. Pourtant, ce sont deux choses totalement différentes. Le lissage est une technique qui permet d'harmoniser vos mensualités lorsque vous cumulez plusieurs prêts (par exemple un prêt principal et un PTZ).

Concrètement, au lieu de payer des mensualités très différentes selon les prêts, la banque calcule une échéance constante pendant toute la durée. Au début, une plus grande part de la mensualité est affectée au remboursement du prêt à taux zéro, puis progressivement le prêt principal.

Cette technique peut donner l'impression d'étaler sur 30 ans, mais en réalité, votre prêt principal reste bien dans les clous des 25 ans maximum.

Quelles sont les alternatives si vous ne pouvez pas emprunter sur 30 ans ?

L'optimisation de l'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur représente en moyenne entre 0,25% et 0,50% du capital emprunté par an. Sur un prêt de 200 000 €, cela peut représenter entre 500 et 1 000 € par an, soit environ 40 à 80 € par mois.

Faire baisser son coût, notamment via une délégation, est souvent plus efficace que d'allonger la période d'amortissement pour respecter les 35% d'endettement. Plutôt que d'accepter le contrat groupe proposée par votre établissement prêteur, vous pouvez faire jouer la concurrence en optant pour une délégation.

Les économies peuvent atteindre 50% du coût initial. Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d'assurance à tout moment, sans frais ni pénalités.

Le lissage de prêt avec les prêts aidés (PTZ)

Si le souscripteur est éligible au prêt à taux zéro, cela permet d'alléger l’échéance globale sans dépasser 25 ans. Par exemple, sur un achat de 280 000 € avec 30 000 € de PTZ, au lieu de rembourser 1 200 € pour le prêt principal et 250 € pour le PTZ (soit 1 450 € au total les premières années), le lissage vous permet de payer une mensualité constante de 1 320 € dès le départ.

Les critères à considérer avant d'emprunter sur 30 ans

Avant d’envisager un prêt sur 30 ans, plusieurs éléments doivent être analysés avec prudence :

• Stabilité professionnelle.
• Apport, même modeste (10 à 20%).
• Gestion bancaire propre.
• Un reste-à-vivre suffisant après remboursement des autres crédits.
• Capacité d’épargne régulière.

La SCI (société civile immobilière) permet-elle de contourner la règle ?

Non pour les SCI familiales classiques. Oui parfois pour les SCI à l’IS dont le crédit est considéré comme un crédit professionnel. Mais cela implique :

• Une fiscalité différente.
• Des règles comptables plus strictes.
• Et une stratégie patrimoniale réellement réfléchie.

Les avantages et inconvénients d'un prêt immobilier sur 30 ans

Avantages : réduire son taux d’endettement immédiatement

L'argument principal en faveur d'une longue durée, c'est évidemment la baisse de la mensualité. Si vous avez un budget serré ou que vous voulez conserver une marge de manœuvre financière, étaler vos remboursements peut vous permettre de passer sous la barre des 35% d'endettement.

Cette stratégie peut aussi vous autoriser à viser un bien un peu plus cher ou mieux situé, dans un quartier que vous ne pourriez pas vous offrir avec une durée plus courte. Pour les jeunes actifs dont les ressources sont amenées à progresser, c'est un pari sur l'avenir qui peut se révéler gagnant.

Inconvénients et risques : une capitalisation trop lente et des pénalités (IRA)

La faiblesse majeure est que sur une longue période, vous remboursez le capital beaucoup plus lentement. Les premières années, vos mensualités servent essentiellement à payer les intérêts. Résultat, votre patrimoine se constitue très lentement.

Et si vous devez revendre avant la fin du prêt (ce qui arrive dans 70% des cas avant 10 ans), vous serez sûrement confronté aux indemnités de remboursement anticipé (IRA). Même si légalement elles sont plafonnées (maximum 6 mois d'intérêts ou 3% du capital restant dû), sur un prêt long où le capital a peu diminué, la note peut grimper.

Autre élément à considérer : plus votre prêt est long, plus vous payez d'assurance emprunteur. Et contrairement aux intérêts qui diminuent avec le temps, l'assurance reste souvent constante, si vous choisissez le contrat groupe de l’établissement.

Est-il toujours pertinent d’opter pour un prêt sur 30 ans en 2025 ?

En 2025, un prêt immobilier sur 30 ans n’est pertinent que dans des situations très particulières. Pour la majorité des emprunteurs, le maximum reste limité à 25 ans (27 ans dans certains cas spécifiques), et les crédits sur 30 ans ne sont presque plus commercialisés.

En pratique, un prêt sur 30 ans n’a de sens que si l’objectif prioritaire est de préserver un reste-à-vivre confortable, pas d’optimiser le coût global de l’opération.

Questions fréquentes sur le prêt immobilier sur 30 ans (FAQ)

Quel âge limite pour emprunter sur une longue durée ?

En général, les prêteurs demandent un remboursement complet avant 75 ans, selon les établissements et l’assurance. Plus l’âge au terme est élevé, plus l’assurance devient coûteuse.

Existe-t-il des banques spécialisées pour le crédit sur 30 ou 35 ans ?

En réalité, très peu. Seules certaines banques frontalières ou étrangères peuvent proposer de telles durées, mais elles s’adressent à des profils bien spécifiques et impliquent une gestion plus lourde.

Peut-on renégocier la durée de son prêt en cours de route ?

Oui, vous pouvez renégocier la durée de votre prêt immobilier directement avec votre banque pour obtenir des mensualités moins élevées ou un remboursement plus rapide.

Les courtiers peuvent-ils débloquer un prêt sur 30 ans ?

Un courtier peut vous aider à obtenir le meilleur amortissement possible, mais il ne peut pas contourner les règles du HCSF. Sa mission consiste à améliorer votre financement, sans contourner les règles en vigueur.

• Suivant