Quels sont les éléments pris en compte par les banques dans le calcul du revenu ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 28 mars 2025 .
Temps de lecture : 8 min

Lorsque vous souhaitez contracter un prêt immobilier, la banque veut s’assurer que vous serez en mesure de rembourser chaque mois sans difficulté. Pour cela, elle analyse vos revenus en détail pour évaluer votre capacité de remboursement. Mais quels sont exactement les revenus pris en compte ? Comment les banques les évaluent-ils ? Quels sont les pièges à éviter ?

Découvrez dans cet article comment les banques procèdent pour calculer votre capacité d’emprunt.

Les revenus stables : base de l'évaluation bancaire

Le salaire net : principal critère

Si vous percevez des salaires, ces derniers constituent la base de votre revenu pris en compte par la banque pour ses calculs. Plus ils sont élevés par rapport à votre demande, plus cela joue en votre faveur.

Cependant, ce n’est pas le seul critère à prendre en compte : la régularité et l’ancienneté dans votre emploi jouent aussi un rôle important. Par exemple, un CDI avec plusieurs années d’ancienneté rassure plus qu’un CDD récent de quelques mois.

• CDI confirmé : 100% du salaire net est pris en compte.
• CDD, intérim : la banque peut être plus frileuse, sauf si vous justifiez d’une certaine stabilité depuis 3 ans environ.
• Période d’essai : en général, elle n’est pas prise en compte. Attendez qu’elle soit terminée pour soumettre votre demande.

Pour justifier vos revenus, vous devrez fournir certains documents :

• Vos trois dernières fiches de paie.
• Votre contrat de travail.
• Votre avis d’imposition.

Pensions et rentes

Si vous êtes retraité ou percevez une rente (pension alimentaire, rente d’invalidité...), ces revenus sont également pris en compte, mais avec quelques nuances :

• Retraite : prise en compte à 100%.
• Pension alimentaire : seulement si elle est perçue depuis plusieurs années et prévue par une décision de justice.
• Rente viagère : analysée selon sa régularité et son montant.

L’âge de l’emprunteur a un impact sur la décision de la banque. Par exemple, un emprunteur de 70 ans pourrait voir sa demande soumise à des conditions plus strictes, car la durée du prêt sera plus courte.

Revenus des activités non salariées

Les travailleurs indépendants, freelances, artisans, commerçants ou chefs d’entreprise doivent justifier de revenus réguliers sur plusieurs années, généralement sur les 3 à 5 dernières années d’activité. Ce sont leurs bénéfices qui sont pris en compte.

• Les banques examinent généralement les 3 derniers bilans comptables.
• Elles prennent souvent en compte une moyenne annuelle des bénéfices.
• Si votre activité est récente (moins de 3 ans), votre dossier peut être jugé plus risqué.

Revenus variables et complémentaires

Revenus locatifs

Si vous percevez des loyers, sachez que les banques les considèrent mais appliquent une décote. Pour quelle raison ? Elles estiment qu’un logement peut se retrouver vacant ou nécessiter des travaux. En général, 70% du montant des loyers sont retenus, car il faut anticiper les charges et les périodes de vacance locative.

Exemple : vous louez un appartement 1 000 euros par mois, la banque retiendra 700 euros dans votre revenu.

Salaires variables et commissions

Les commerciaux, les VRP ou les professions avec des primes variables doivent fournir des preuves de la régularité de ces revenus. Si une partie de votre salaire dépend de commissions ou primes, la banque applique une moyenne sur les dernières années.

• Un commercial avec 5 ans d’ancienneté pourra voir ses commissions intégrées dans son revenu.
• Un débutant avec un salaire fixe faible et des primes importantes risque de ne voir que son fixe pris en compte.

Aides et allocations sociales

Toutes les aides ne sont pas prises en compte. En règle générale :

• Allocations familiales : si elles sont versées sur le long terme.
• AAH (Allocation Adulte Handicapé) : acceptée selon la stabilité de la situation.
• RSA, allocations chômage : rarement prises en compte, car elles ne sont pas garanties dans la durée.

Pour qu’une aide sociale soit intégrée dans le calcul de votre revenu, la banque exige généralement une durée minimale de perception. Cette durée varie d’un établissement à l’autre, mais en moyenne il faut justifier d’une perception continue d’au moins 2 à 3 ans pour que les allocations familiales ou l’AAH soient prises en compte.

ConseilSi vos aides sont une part importante de votre revenu et que vous souhaitez emprunter, rapprochez-vous de votre banque ou d’un courtier pour voir quelles sont les possibilités d’intégration dans votre dossier.

Revenus exclus du calcul

Primes exceptionnelles et heures supplémentaires

Si vous recevez une prime exceptionnelle à la fin de l’année ou effectuez des heures supplémentaires, elles peuvent ne pas être considérées dans le calcul des revenus pris en compte.

En effet, les prêteurs considèrent que ce sont des revenus non garantis. Seules les primes contractuelles et récurrentes peuvent être intégrées. Les heures supplémentaires, elles, doivent être régulières et justifiées sur plusieurs années.

Revenus non déclarés ou irréguliers

Les revenus non déclarés ou trop irréguliers ne sont pas retenus. Par exemple, si vous avez des revenus issus d’une activité secondaire non déclarée, ou trop sporadique (comme de la vente d'occasion, par exemple) ils ne figureront pas dans le calcul.

Impact des charges sur la capacité d'emprunt

Calcul du taux d'endettement

Le taux d’endettement est un indicateur clé pour les banques. Afin d’estimer votre capacité d’emprunt, les banques calculent en premier lieu votre taux d’endettement grâce à la formule suivante :

Taux d’endettement = ((montant des mensualités + charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus))

Ce calcul vous donne votre mensualité maximale allouée.

ExempleSi, chaque mois, vous avez des revenus de 3 000 euros et des charges totales à 1 000 euros, votre capacité d’emprunt se calcule donc comme suit : (3 000 – 1 000) x 35% = 700 euros par mois. Le taux d’endettement est ici de 33%.

Charges prises en compte

Parmi les charges évaluées, les banques considèrent :

• Les crédits en cours (immobilier, consommation, renouvelable, découvert, etc.).
• Les loyers si vous êtes locataire.
• Les pensions alimentaires versées.

Le concept de "saut de charges" est aussi important : si vous achetez une résidence principale, votre loyer actuel sera remplacé par votre mensualité de prêt, ce qui peut aggraver ou améliorer votre taux d’endettement.

Évaluation bancaire des revenus

Méthodes de classification des revenus

Les établissements bancaires classent les revenus en différentes catégories :

• Stables : les revenus les plus sécurisants aux yeux des banques, car ils sont réguliers et prévisibles. Ils constituent la base principale du calcul de votre capacité d’emprunt (salaires nets, pensions de retraite, rentes viagères).
• Variables : revenus qui ne sont pas fixes, mais peuvent être pris en compte en partie si leur historique est suffisant et qu’ils sont réguliers (commissions, primes, revenus locatifs, dividendes).
• Exclus : revenus qui ne sont pas considérés car ils sont trop irréguliers ou non garantis dans le temps (ex : heures supplémentaires occasionnelles, primes exceptionnelles, RSA et chômage).

Importance de la stabilité et de la régularité

Plus votre situation est stable, plus vous rassurez la banque. Un CDI avec des revenus fixes sera toujours mieux perçu qu’un freelance aux revenus irréguliers. La régularité des revenus permet à la banque d’anticiper votre capacité de remboursement sur la durée du prêt, réduisant ainsi le risque d’impayés.

Si vos revenus sont fluctuants, il sera essentiel de prouver une stabilité sur plusieurs années pour convaincre l’établissement prêteur.

Stratégies pour optimiser son dossier

Préparation des justificatifs

La banque vous demandera systématiquement vos 3 derniers bulletins de salaire si vous êtes salarié ou bien vos bilans comptables si vous êtes indépendant.

Il est également recommandé de fournir vos trois derniers relevés bancaires pour prouver que vous gérez sainement votre argent : pas de découverts fréquents, pas de dépenses excessives, de l’épargne, etc. Une bonne gestion financière est un signal positif envoyé aux établissements bancaires.

Gestion des revenus irréguliers

Une fluctuation de vos revenus peut alerter la banque, d’où l’intérêt d’adopter une stratégie efficace pour la rassurer. Commencez par vous constituer une épargne de précaution, toujours utile en cas de baisse d’activité ou d’imprévu. Par ailleurs, il est souvent préférable d’attendre plusieurs années de revenus stables avant de faire une demande de prêt.

Une ancienneté d’au moins 3 à 5 ans dans votre activité avec des revenus réguliers et en croissance sera un argument solide pour convaincre la banque de votre capacité à rembourser sans difficulté.

Questions fréquentes

Peut-on obtenir un prêt avec des revenus irréguliers ?

Oui, mais cela dépend de la régularité sur le long terme. Les banques examinent souvent les 3 dernières années pour évaluer la stabilité. Si, sur les 3 ans, le minimum atteint permet de couvrir la mensualité envisagée, la demande de prêt pourrait aboutir.

Comment sont évalués les revenus d'un couple ?

Les revenus des deux conjoints sont additionnés, mais les charges aussi. Le taux d’endettement est calculé sur le revenu total du foyer.

Les banques prennent-elles en compte les revenus futurs ?

Non, les banques se basent sur les revenus actuels et passés. Les promesses d’augmentation ou de nouveaux contrats ne sont pas pris en compte, car il y a toujours un risque de retour en arrière.

• Précédent
• Suivant