Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 28 mars 2023 .
Temps de lecture : 7 min

Secundo accédant: acheter un bien immobilier pour la seconde fois

Vous connaissez peut-être déjà le terme « primo accedant », qui désigne les personnes qui achètent pour la première fois un bien immobilier. Pour les ménages qui achètent un second bien immobilier, le terme « secundo-accédant » existe lui aussi.

Quelles sont les différences entre ces deux status ? Quelles conséquences ont ces différences sur les conditions du crédit ? Voici toutes les réponses à vos questions.

Quand est-on « secundo-accédant » en matière d’achat immobilier ?

Si vous êtes déjà propriétaire (ou en train de le devenir car vous remboursez un crédit immobilier), vous connaissez déjà les joies de la propriété. Avoir son « chez soi », se construire un patrimoine. Mais les choses évoluent. La vie nous amène bien souvent à ne pas rester sine die dans le même bien immobilier.

Alors, lorsque la famille s’agrandit avec l’arrivée d’un enfant, voire d’un second enfant, si un changement professionnel intervient, ou pour toute autres raison, il est fréquent de devoir acheter pour une seconde fois sa résidence principale.

On parle de ménages « secundo-accédant ». Déjà propriétaires de leur logement, ils se lancent pour la deuxième fois dans le processus d’achat, en conservant (ou non) le premier bien. Ce deuxième achat est souvent bien différent du premier…

Important Première différence majeure, le rapport à l’argent. Parce que dans la grande majorité des cas, le premier bien est revendu, alors les ménages disposent d’un apport personnel pour acquérir la nouvelle maison ou le nouvel appartement. Cela signifie un besoin en crédit parfois plus réduit, la possibilité d’acheter un bien plus cher, et des conditions d’emprunt aménagées (durée moins longue, taux plus attractif). Mais ce n’est pas la seule différence.

Il est à noter que si le secundo-accédant revend bien souvent son premier bien immobilier pour acheter une nouvelle résidence principale, le fait d’acheter un deuxième bien, quelles que soient les conditions, vous classe dans la catégorie des secundo-accédants. Aussi, vous êtes considéré comme tel si vous :

• Achetez une nouvelle résidence principale ;
• Investissez dans un bien immobilier locatif, par exemple, dans le neuf en loi Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt ;
• Achetez une résidence secondaire.

Quelles différences entre primo et secundo-accédant ?

L’achat d’un deuxième bien immobilier survient, et c’est logique, en moyenne plus tard que le tout premier achat. Alors que le premier achat intervient souvent après le passage de la trentaine, les secundo-accédant sont plutôt voisins de la quarantaine. La part de célibataires est plus réduite, alors que la part de ménages avec enfants est, elle, bien plus forte. Logique.

Toujours selon la logique de la progression des ménages, la part de cadres est plus forte parmi les secundo-accédant, et dépasse celle des employés, majoritaire au sein des primo-accédants.

En clair, les secundo-accédant ont des situations professionnelles meilleures, des revenus plus confortables, et donc des envies immobilières nouvelles.

Les primo-accédant et les secundo-accédant achètent en majorité des maisons. Mais la proportion est bien plus forte (plus de 70 %) pour les secundo-accédant. Du fait de la présence d’enfants, de l’envie de plus de place, mais aussi parfois d’un éloignement du centre-ville et d’un nouveau mode de vie, la maison est la cible privilégiée.

Le budget moyen pour un achat immobilier en 2020 est de 236 873 €. Il s’agit bel et bien d’une moyenne. Les secundo-accédants, grâce à l’apport lié à la vente d’un premier bien, peuvent souvent s’offrir un logement plus cher.

La part des frais de notaire est ainsi plus importante, mais la part des travaux est, elle, moindre. Passé les 40 ans, et pour un second bien immobilier, l’envie de « faire des travaux » semble se calmer un peu… Autre information, les secundo-accédant sont bien moins nombreux à acheter neuf.

Quel crédit immobilier pour un secundo-accédant ?

Parce qu’il s’agit d’un deuxième achat, il est fréquent pour un secundo-accédant de disposer d’un apport. Sauf si les deux achats sont très rapprochés, et que le contexte économique n’a pas permis de réaliser de plus-value, il est normalement possible de récupérer une belle somme à réinjecter dans le projet. Cela signifie que le recours au crédit immobilier peut-être égal ou inférieur au premier achat.

Exemple avec un premier bien acheté 250 000 €. Après 5 ans, et la revente de ce bien, le ménage dispose d’un apport de 50 000 €. Il peut alors recourir à un prêt bancaire de 250 000 € pour s’offrir une maison à 300 000 €, et ainsi emprunter la même somme que lors de son premier achat, ou viser un bien à 275 000 €, et emprunter 225 000 € « seulement ».

Les situations sont très différentes selon le contexte, l’évolution des prix, les envies… mais un second achat est souvent une nouvelle aventure, avec peu de points communs par rapport au tout premier achat.

Secundo-accédant et prêt à taux zéro

Lorsque l’on évoque le prêt immobilier, difficile de ne pas penser aux prêts aidés, et notamment le PTZ. Le prêt à taux zéro permet de financer 20 ou 40 % de votre projet immobilier (avec des plafonds selon les zones, la composition du foyer ou encore la nature du logement). Notez que des conditions de ressources sont imposées, l’achat d’un logement avec le prêt à taux zéro nécessite de respecter les plafonds de ressources, votre revenu fiscal de référence sera demandé par votre banquier.

ImportantToutefois, en cas d’accession à la propriété une seconde fois, sachez qu’il n’est, en théorie, pas possible de bénéficier de ce prêt pour votre projet immobilier. Il est, en effet, réservé aux primo-accédants. Attention, cela ne signifie pas que vous ne pourrez jamais bénéficier du PTZ.

Être primo-accédant signifie que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années dans le cadre du PTZ. Aussi, si vous revendez votre logement, en devenant locataire durant plus de 2 ans, vous pourrez bénéficier de ce prêt aidé.

Renseignez-vous auprès de votre établissement de crédit pour connaître les aides financières à votre disposition et les critères d’éligibilité pour réduire le coût total de votre crédit.

Il existe également des exceptions qui permettent de faire une demande de prêt à taux zéro si vous n’êtes pas primo-accédant :

• Vous êtes nu-propriétaire ou usufruitier ;
• Vous êtes handicapé ou invalide ;
• Votre résidence principale n’est plus habitable suite à une catastrophe naturelle ou technologique.

Assurance de prêt immobilier et secundo-accédant

Être secundo-accédant peut, de prime abord, sembler plus simple si vous avez vendu un premier bien et que vous bénéficiez d’un apport. Toutefois, en vieillissant, vous payez plus cher votre assurance emprunteur, ce qui va impacter le taux annuel effectif global (TAEG). Aussi, si vous souhaitez accéder à la propriété une seconde fois, tentez, si possible, de ne pas acheter trop tardivement pour réduire le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) et ainsi le montant de vos mensualités.

N’oubliez pas que vous pouvez comparer les offres d’assurance et bénéficier de la délégation qui permet de ne pas souscrire votre assurance de prêt auprès de votre établissement bancaire ou autre établissement de crédit. L’assurance individuelle coûte généralement moins cher que l’assurance de groupe.

Acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter ?

Après l’achat d’une première résidence principale, vous avez envie de changement. Que vous achetiez un logement neuf ou ancien avec ou sans travaux de rénovation, vous devez vous poser les bonnes questions. Si le marché immobilier est dynamique et si votre logement ancien est attractif, vous pouvez vous permettre une acquisition nouvelle avant de vendre.

Dans ce cas, vous pouvez faire appel au crédit relais. En revanche, si vous n’êtes pas certain de vendre rapidement ou au prix fixé qui vous permet d’acheter un logement pour votre futur projet de vie, il peut être préférable de tenter de vendre avant de faire un deuxième achat immobilier.

Questions fréquentes sur les secundo-accédants

Quelle différence entre primo-accédant et secundo-accédant ?

Le primo-accédant envisage de devenir propriétaire pour la première fois tandis que les secundo-accédants ont déjà été propriétaires de leur résidence principale ou secondaire.

Comment acheter un deuxième bien ?

Deux solutions vous sont offertes : soit vous vendez le premier et vous utilisez le capital pour acheter une maison ou un appartement, soit vous demandez à obtenir un prêt. Vous pouvez aussi emprunter une partie du montant nécessaire et utiliser une partie du capital pour votre apport personnel.

Est-il possible d’avoir deux prêts immobiliers ?

Oui, cela est tout à fait possible. Vous pouvez avoir un prêt immobilier pour votre résidence principale et un pour une résidence secondaire ou un investissement locatif. C’est le taux d’endettement qui déterminera la possibilité d’un tel projet immobilier. Si vous avez des revenus modestes, l’investissement immobilier locatif peut être la solution pour constituer votre patrimoine dans la mesure où les loyers perçus peuvent couvrir la mensualité de remboursement.