Le prêt à taux bonifié

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 28 octobre 2024 .
Temps de lecture : 9 min

En France, le revenu imposable par unité de consommation des propriétaires d’une résidence principale dépasse en moyenne de 18 % celui de la population générale. Ce constat souligne l’importance des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété. Le prêt à taux bonifié – qu’il s’agisse du prêt à taux zéro (PTZ), de l’éco-PTZ ou d’autres formes de crédits aidés – offre des conditions de financement avantageuses. Elles peuvent faire la différence entre un projet immobilier réalisable et un rêve inaccessible.

Qu’est-ce qu’un prêt à taux bonifié ?

Un prêt à taux bonifié est proposé à un taux d’intérêt inférieur aux taux du marché, grâce à des aides de l’État ou d’autres organismes. Ce type de crédit vise à faciliter l’accès à la propriété pour certaines catégories d’emprunteurs, notamment les ménages modestes ou les primo-accédants. L’organisme prêteur accorde un emprunt à taux réduit, la différence étant compensée par l’entité proposant la bonification.

Quels sont les différents types de prêts bonifiés ?

Il existe une variété de prêts bonifiés, chacun s’adressant à des profils spécifiques.

Les prêts bonifiés distribués par l’État

Parmi les prêts bonifiés distribués par l’État, nous retrouvons le prêt à taux zéro (PTZ) ou encore l’éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ). Le PTZ, destiné aux primo-accédants sous conditions de ressources, peut financer jusqu’à 50 % du coût total de l’opération, avec un montant maximal variant selon les revenus. L’Éco-PTZ, quant à lui, finance des travaux de rénovation énergétique, avec un montant pouvant atteindre 50 000 € si le logement a une performance minimale.

Les prêts bonifiés pour les fonctionnaires

Les fonctionnaires bénéficient de prêts bonifiés spécifiques. Le Crédit social des fonctionnaires (CSF) propose un prêt immobilier à taux préférentiel. Par exemple, 3,64 % sur 20 ans en août 2024, contre 3,85 % au national. La Banque française mutualiste (BFM) offre également des prêts à taux avantageux avec des frais de dossier réduits pour les agents du service public.

Les prêts bonifiés départementaux et régionaux

Certaines collectivités territoriales proposent des prêts bonifiés pour favoriser l’installation de nouveaux habitants ou la rénovation de l’habitat ancien. Ces crédits varient selon les régions, les objectifs locaux.

Quels sont les avantages du prêt à taux bonifié ?

Le prêt à taux bonifié offre un avantage majeur : un taux plus bas que les taux en vigueur. En période de taux élevés, de nombreux emprunteurs se retrouvent exclus du crédit en raison d’un endettement plus important. Pour ceux accédant au crédit, le reste à vivre est bien plus faible avec un risque de surendettement plus élevé.

Prenons un exemple avec des taux du marché à 3,5 %, et un prêt bonifié à 1,75 %. Cette différence engendre des économies substantielles sur la durée totale du crédit. Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité est de 1 159 €, le coût total du crédit de 78 160 €. Avec un taux bonifié à 1,75 %, la mensualité est seulement de 990 €. Le coût total du crédit s’élève à 37 600 €, soit une économie de 40 560 €.

Dans un contexte de hausse des taux, ces prêts permettent à certains emprunteurs de maintenir leur capacité d’emprunt. De plus, ils offrent souvent d’autres avantages comme :

• L’absence ou la réduction des frais de dossier.
• La possibilité de différer le remboursement du capital.
• Une flexibilité des durées de remboursement.
• La possibilité de cumul avec d’autres aides ou prêts.

Quelles sont les conditions d’éligibilité et comment bénéficier du prêt bonifié ?

Les critères d’éligibilité varient selon le type de prêt bonifié. Nous retrouvons généralement des conditions de ressources, avec des plafonds de revenus à ne pas dépasser. Le statut de l’acquéreur est également pris en compte, ces prêts étant souvent réservés aux primo-accédants ou à certaines catégories professionnelles. La nature du bien (neuf ou ancien), sa localisation influence l’éligibilité, avec des conditions différentes selon le zonage. L’usage du logement est généralement limité à la résidence principale.

Pour obtenir un prêt bonifié, il faut d’abord vérifier son éligibilité, puis constituer un dossier complet incluant les justificatifs nécessaires. Pour les prêts d’État comme le PTZ, il est nécessaire de s’adresser à une banque partenaire. Pour les prêts spécifiques, il convient de contacter directement l’organisme concerné. Il est crucial de négocier les conditions du prêt en fonction de sa situation personnelle.

Les courtiers en crédit immobilier peuvent grandement faciliter l’obtention des prêts aidés. Ils connaissent les dispositifs, évaluent l’éligibilité, aident à constituer le dossier, négocient avec les banques pour obtenir les meilleures conditions. Leur expertise permet souvent de combiner différents types de prêts pour optimiser le plan de financement.

Quelles sont les différences entre prêt à taux bonifié et prêt classique ?

Le taux d’intérêt d’un prêt classique est plus élevé comparé à celui d’un crédit bonifié. Le montant empruntable diffère également : un emprunt classique peut financer jusqu’à 100 % du projet (hors frais), un prêt bonifié est souvent plafonné.

Généralement, la durée des prêts bonifiés est plus courte. Par ailleurs, leurs conditions d’accès sont plus strictes, avec des critères spécifiques liés aux revenus, au statut ou à la localisation du logement.

Les prêts classiques offrent une plus grande flexibilité, mais présentent des taux d’intérêt plus élevés et un coût total du crédit plus important. Les prêts bonifiés permettent des économies substantielles, cependant ils sont soumis à des critères d’éligibilité restrictifs. Enfin, ils peuvent nécessiter d’être complétés par un prêt classique.

Le prêt bonifié comme complément à d’autres prêts

Le prêt bonifié est généralement utilisé en complément d’autres financements. Par exemple, le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du projet, le reste étant couvert par un prêt classique. Il est possible de combiner plusieurs types de prêts bonifiés (PTZ, Éco-PTZ, prêt bonifié régional) avec un crédit immobilier bancaire.

Pour une stratégie de financement optimale, il est recommandé de :

• Maximiser les prêts à taux zéro avant de recourir à des prêts avec intérêts.
• Équilibrer durée et taux entre les différents prêts.
• Moduler les mensualités pour optimiser le reste à vivre.
• Anticiper les fins de différé, notamment pour le PTZ.
• Envisager un éventuel rachat de crédit à moyen terme, si les taux baissent.

Exemples concrets d’utilisation du prêt à taux bonifié

Prenons l’exemple d’un jeune couple primo-accédant avec des revenus de 3 500 € net par mois, achetant un appartement neuf à 250 000 € en zone B1. Ils peuvent bénéficier d’un PTZ de 81 000 € et compléter avec un prêt classique de 169 000 € à 3,5 % sur 25 ans.

• Sans le prêt bonifié, un prêt unique de 250 000 € à 3,5 % sur 25 ans entraîne une mensualité de 1 253 €, un coût total du crédit de 125 900 €.
• Avec le PTZ, la mensualité initiale est de 847 €, passant à 1 217 € après 15 ans.
• Le coût total du crédit est alors de 85 100 €, soit une économie de 40 800 €.

Un autre exemple est celui d’une famille nombreuse en zone rurale, avec des revenus de 4 200 € net par mois. Elle achète une maison ancienne à rénover pour 220 000 € (travaux inclus). Leur financement peut combiner un PTZ, un éco-PTZ, un prêt bonifié régional, un prêt classique. Il réduit significativement le coût total du crédit tout en rendant le projet accessible.

Quel est l’impact du prêt bonifié sur le marché immobilier ?

Les prêts bonifiés élargissent la base d’acquéreurs potentiels, en permettant à des ménages modestes d’accéder à la propriété, augmentant ainsi la demande. Ils jouent également un rôle de soutien au marché en période de hausse des taux, atténuant l’impact sur la capacité d’emprunt des ménages. Les critères d’éligibilité peuvent orienter les choix d’acquisition, influençant le type de bien recherché, sa localisation.

L’augmentation de la demande due aux prêts bonifiés peut soutenir ou augmenter les prix, particulièrement dans les zones éligibles aux dispositifs d’aide. Les dispositifs comme le PTZ stimulent la construction, influençant les prix des logements neufs. Cependant, l’impact varie selon les zones géographiques.

À long terme, si la demande augmente significativement sans une hausse correspondante de l’offre, cela pourrait contribuer à une hausse des prix. Néanmoins, en période de ralentissement économique, ces prêts peuvent aider à stabiliser le marché immobilier.

Quelle évolution récente des conditions du prêt à taux bonifié ?

Le ministère des Finances envisage l’introduction d’un nouveau dispositif de soutien financier destiné aux ménages à revenus intermédiaires. Ce mécanisme, baptisé prêt à taux bonifié (PTB), viendrait compléter l’offre existante du prêt à taux zéro (PTZ).

Même si les détails précis de cette initiative restent à définir, l’idée serait de proposer un taux d’intérêt avantageux, environ deux fois moins élevé par rapport à celui du marché actuel. En 2024, où les taux d’emprunt avoisinent les 4 %, le PTB pourrait offrir un taux attractif d’environ 2 %.

Prenons un exemple pour illustrer l’impact potentiel de cette mesure, avec un PTB de 2 % et couvrant jusqu’à 40 % du montant de l’achat. Un emprunteur contractant un prêt de 300 000 € pourra réaliser une économie estimée à 30 000 € sur la durée totale du remboursement.

Plusieurs questions demeurent en suspens concernant ce nouveau prêt aidé. Notamment, quelle part du montant total de l’emprunt pourrait être couverte par le PTB ? Quels seraient les critères d’éligibilité en termes de revenus pour les emprunteurs ? Quels secteurs seraient concernés ?

Questions fréquentes sur le prêt à taux bonifié

Comment est déterminé le taux d’un prêt bonifié ?

Le taux du prêt bonifié est déterminé selon la nature du prêt. Avec le taux bonifié évoqué par Bruno Le Maire pour le budget 2024, l’objectif serait de proposer aux ménages modestes un taux moitié moins élevé que ceux en vigueur.

Peut-on cumuler un prêt à taux bonifié avec d’autres prêts ?

Oui, c’est même le principe. Le prêt bonifié à l’image du PTZ est souscrit en complément d’un prêt immobilier classique. Il ne peut financer qu’une partie du montant emprunté.

Quels sont les taux de prêt actuels ?

Les taux des prêts actuels sont variables selon le profil, la durée d’emprunt. Pour avoir les taux les plus à jour, consultez notre baromètre des taux.

Le prêt bonifié est-il accessible aux primo-accédants ?

De nombreux dispositifs, comme le PTZ, leur sont en effet destinés, mais chaque crédit bonifié a ses propres critères. Il est recommandé de se renseigner sur les différentes options disponibles, y compris les prêts régionaux.

Quelle est la durée maximale d’un prêt à taux bonifié ?

La durée maximale des prêts bonifiés varie : jusqu’à 25 ans pour le PTZ, 20 ans pour l’Éco-PTZ. Attention, la durée optimale n’est pas nécessairement la durée maximale. En effet, un prêt plus court peut réduire le coût total du financement.