Prix de l’immobilier en 2024 : quelles évolutions ?

Après plusieurs années consécutives de hausse, 2023 semble annoncer un reflux des tarifs de l’immobilier. Une bonne nouvelle pour de nombreux candidats à l’accession, ternie cependant par la forte hausse des taux d’emprunt.

Quelles sont les prévisions des prix de l’immobilier en 2023 ? Est-il judicieux d’entrer dès maintenant sur le marché ? Le point complet.

Les grandes tendances du marché immobilier en 2024

Une évolution contrastée des tarifs immobiliers depuis cinq ans

L'immobilier en France a connu une évolution globale à la hausse au cours des cinq dernières années. Le phénomène n’a pas connu la même intensité dans l’ensemble des secteurs. La note de conjoncture immobilière des notaires de France du mois d’avril 2023 détaille la situation par grande zone immobilière.

Pour rappel, le territoire est divisé en cinq grandes zones en fonction du niveau de tension du marché immobilier local:

• La zone A bis regroupe les secteurs les plus tendus du marché immobilier français. Elle comprend Paris plus sa proche banlieue.
• La zone A correspond pour l’essentiel aux grandes agglomérations régionales, où le marché immobilier reste en forte tension.
• La zone B1 englobe les agglomérations de taille intermédiaire, les zones périurbaines.
• La zone B2 concerne les communes de taille plus modeste, les zones rurales environnantes.
• La zone C couvre les zones rurales, les petites communes les plus éloignées des grands pôles urbains.

Entre 2016 et le troisième trimestre 2020, les hausses annuelles des prix des logements anciens ont connu une valorisation constante dans les zones tendues.

• Les plus fortes augmentations ont été enregistrées en zone A bis, soit la région parisienne, avec en moyenne 5 à 6% d’augmentation par an.
• Les hausses étaient plus modérées en zone B1 (environ 3% par an), mais restaient supérieures à celles observées dans les autres territoires.
• Les zones A, B2, C présentaient des évolutions annuelles positives similaires, mais de moindre ampleur. Entre le premier trimestre 2016 et le deuxième trimestre 2020, les prix y augmentaient en moyenne de 2% par an.

À partir de la fin 2022, la progression des prix a marqué le pas sur l'ensemble du territoire. Elle devient même négative en région parisienne pour la première fois depuis de nombreuses années (-0,1%).

Estimation prix immobilier 2024 : quels facteurs prendre en compte ?

Plusieurs facteurs devraient peser de façon significative sur la baisse ou la hausse des prix de l’immobilier en 2023 :

• Les conditions d'accès au crédit se sont considérablement dégradées en peu de temps. Pour un crédit immobilier sur 20 ans, un taux de 3,30% est considéré comme très bon en mai 2023. À peine un an plus tôt, le même profil pouvait espérer un taux de 1,39% seulement. Si, par exemple, un acquéreur souhaite emprunter 200 000 € sur 20 ans, une augmentation de 1,5% du taux nominal alourdit sa mensualité de 100 €.
• En parallèle, les exigences en matière d'apport personnel deviennent plus sévères. Certaines banques peuvent demander jusqu'à 20% d'apport personnel pour l'obtention d'un prêt immobilier. Les acquéreurs doivent disposer d'une somme plus importante à investir personnellement dans leur projet immobilier. Cela peut constituer un frein pour certains ménages.
• Le retour de l'inflation joue un rôle à ne pas négliger. L'augmentation des prix des biens de consommation courante réduit le pouvoir d'achat des acquéreurs. Selon les recommandations générales, la mensualité d'un prêt immobilier ne devrait pas dépasser 35% des ressources de l'emprunteur.

La combinaison de ces différents facteurs devrait orienter plutôt à la baisse les prévisions de prix immobilier 2023. Pour autant, rappelons que la pénurie structurelle de logements en France reste une donnée intangible. Entre 1968 et 2022, la population française est passée d'environ 50 millions à près de 68 millions d’habitants. En parallèle, le nombre de personnes par logement a diminué, passant de 3,08 à 2,19. Cela devrait continuer à entretenir une demande supérieure à l’offre dans les années à venir.

Prévisions des prix de l’immobilier en 2024

Vers une baisse ou une hausse des prix immobiliers en 2024 ?

Les différents indicateurs de l'évolution des prix de l'immobilier en 2023 semblent confirmer une tendance à la stabilisation des tarifs d’ici la fin de l’année, voire une baisse.

Une étude réalisée par Wüest Partner, société indépendante de conseil et d'expertise en immobilier, vient confirmer cette orientation. Elle s'appuie sur des données couvrant une période allant de 1996 à 2022. Elle utilise un modèle d'analyse comparant la valeur fondamentale des logements à leur valeur de marché:

• Les prix des appartements pourraient connaître une baisse de 0,5% en 2023.
• Cette baisse de prix serait plus prononcée pour les appartements à Paris, avec une estimation de -2,1%.
• Les prix des maisons, à l’inverse, continueraient sur leur tendance haussière de long terme avec une revalorisation moyenne de +1,9%.

Malgré cette perspective de baisse des prix, les acquéreurs pourraient ne pas bénéficier de cette situation du fait de la hausse des coûts de crédit. Même si les prix des biens immobiliers diminuent, les taux d'intérêt ont augmenté : cela entame la capacité d'emprunt des acheteurs, compensant la faible baisse des tarifs.

Ces prévisions sont basées sur des analyses des modèles. Rappelons qu’il existe des incertitudes inhérentes à toute projection économique ! Les variations régionales, les fluctuations du marché immobilier local ou d'autres facteurs peuvent influencer l'évolution réelle des prix de l'immobilier en 2023.

Quelles tendances par villes et régions en 2024 ?

À la date du 1er avril 2023, les tendances récentes des prix de l’immobilier apparaissent très inégales selon les régions, voire selon les communes. Sur douze mois glissants, les villes enregistrant les plus fortes hausses des prix de l’immobilier en 2023 sont les suivantes:

• Morne-à-l'Eau (971), en Guadeloupe, affiche une évolution impressionnante des prix de l'immobilier, avec une augmentation de 75% sur un an au 1er avril 2023.
• Pointe-à-Pitre (971), en Guadeloupe, connaît la même hausse significative des prix de l'immobilier, avec une augmentation de 46% sur un an.
• Mamoudzou (976), à Mayotte, enregistre une valorisation de 35% des prix de l'immobilier sur un an.
• Haubourdin (59) connaît une augmentation de 30% des prix de l'immobilier. La proximité de Lille ainsi que la périurbanisation progressive du territoire peuvent jouer un rôle dans cette évolution.
• Lunel (34), dans le département de l'Hérault, affiche une hausse de 29% des prix de l'immobilier sur un an.

D’autres communes se caractérisent à l’inverse par un effondrement rapide des prix sur la même période. Cela inclut par exemple :

• Sainte-Marie en Martinique, avec une diminution de 23% sur un an au 1er avril 2023.
• Maubeuge dans les Hauts-de-France (-9%).
• Le Petit-Quevilly en Normandie (-7%).
• Saint-Quentin dans l’Aisne (-6%).
• Bruay-la-Buissière dans le Pas-de-Calais (-5%).
• Montreuil en Seine-Saint-Denis (-5%).
• Châlons-en-Champagne dans la Marne (-4%).
• Morlaix dans le Finistère (-4%).
• Romorantin-Lanthenay dans le Loir-et-Cher (-4%).

Ces évolutions des prix de l'immobilier sont spécifiques à une période donnée. Ils peuvent varier dans le temps. De plus, les raisons sous-jacentes des variations peuvent être multiples, impliquant des facteurs économiques, démographiques, géographiques, locaux. Veillez toujours à affiner vos recherches puis à contacter des professionnels locaux de l’immobilier !

Quels conseils pour investir en 2023 ?

Prix immobilier 2023 : les opportunités d’investissement

Investir dans l'immobilier en 2023 est une stratégie patrimoniale intéressante pour s’assurer des revenus stables réguliers à long terme. Les conseils habituels restent de mise pour optimiser le rendement de votre placement pour ne pas commettre d’erreur de jugement :

• L'investissement locatif offre toujours des rendements attractifs, dans les zones tendues où la demande de logements est élevée. Les grandes villes, les zones universitaires ou les régions en pleine croissance économique peuvent présenter de belles opportunités.
• Les quartiers en développement, en reconversion ou en voie de gentrification offrent un potentiel important d'appréciation des prix de l'immobilier à long terme. Tenez-vous informés des grands projets de rénovation ou de revitalisation urbaine. Ces initiatives stimulent la demande comme la valeur des biens immobiliers dans le secteur.
• L'immobilier commercial (bureaux, commerces, entrepôts…) peut représenter une opportunité d'investissement en 2023, via un investissement direct ou en SCPI.

Investir en 2023 : les risques potentiels

La hausse des taux d'intérêt représente la principale menace pour la rentabilité d’un investissement immobilier. Elle diminue la capacité d'investissement des acquéreurs, réduisant la demande sur le marché immobilier, avec à la clé une baisse de la valeur du bien récemment acquis. Prenez en compte ces facteurs lors de l'analyse d’un investissement potentiel.

Vos questions fréquemment posées

Quelles sont les prévisions pour l'évolution des prix immobiliers en 2023 ?

Selon différentes études, les prévisions pour 2023 indiquent une stabilisation ou une légère baisse des prix des biens immobiliers sur le territoire national. Les appartements pourraient connaître une baisse d'environ 0,5%. Le prix des maisons ou biens individuels, en revanche, pourrait continuer à progresser de près de 2% en moyenne.

Dans quelles régions et villes faut-il investir en 2023 ?

Chaque marché immobilier est unique. Les opportunités d'investissement peuvent varier en fonction des spécificités locales. Certaines régions ou villes présentent des perspectives de croissance comme des niveaux de valorisation intéressants. Vous pouvez vous tourner vers les quartiers en développement ou en voie de gentrification, les marchés locatifs dynamiques ainsi que les bassins d’emploi connaissant une croissance économique soutenue.

Quels facteurs à prendre en compte avant d'investir dans l'immobilier en 2023 ?

Avant d'investir dans l'immobilier en 2023, surveillez l’évolution des taux d'intérêt, car ils pourront influencer la rentabilité de votre investissement. Tenez aussi compte de la conjoncture économique générale pour évaluer les risques potentiels de votre investissement. N’oubliez pas, enfin, de bien intégrer l’impact de la fiscalité sur votre projet.