Écrit par Thomas S. . Mis à jour le 30 juin 2023 .
Temps de lecture : 7 min

Évolution des prix de l’immobilier à Marseille

Marseille, la deuxième plus grande ville de France, connaît une évolution significative du prix de l’immobilier ces dernières années. La cité phocéenne se caractérise par l’extraordinaire diversité de ses quartiers. Cela contribue à son rayonnement auprès des acquéreurs, multipliant les opportunités d’achat pour eux.

Quelles sont les caractéristiques actuelles du marché immobilier à Marseille ? L’essentiel à retenir.

Quelles sont les tendances du marché immobilier à Marseille ?

Une hausse continue des prix de l’immobilier à Marseille

Voici un tableau présentant l’évolution du prix moyen au mètre carré à Marseille de 2017 à 2023 :

Année	Prix moyen au m²
1er janvier 2017	2 789 €
1er janvier 2018	2 879 €
1er janvier 2019	2 902 €
1er janvier 2020	3 204 €
1er janvier 2021	3 359 €
1er janvier 2022	3 849 €
1er janvier 2023	3 926 €

Entre 2017 et 2023, le prix moyen a augmenté de manière constante. Il y a six ans, le coût du mètre carré était encore de 2 789 € pour les acquéreurs souhaitant faire l’achat d’une propriété à Marseille. En 2023, ce tarif d’entrée atteignait pas moins de 3 926 €, soit une augmentation de 41 %.

Cette valorisation rapide contredit de nombreuses idées reçues. Elle témoigne d’une demande soutenue, durable sur le marché immobilier marseillais. L’évolution des prix de l’immobilier à Marseille doit par ailleurs être nuancée par type de bien :

• Le prix médian du mètre carré ancien à Marseille est de 3 886 € en mai 2023, avec une augmentation de 8 % sur un an, 48 % sur une période de cinq ans. Cela indique une forte appréciation de la valeur des biens immobiliers anciens à Marseille, une demande croissante pour ce type de propriété.
• Le prix médian du mètre carré neuf à Marseille, atteint 5 020 € à la même date. Cela représente une légère baisse de 2 % sur un an, mais aussi une progression significative de 28 % sur cinq ans. Dans la cité phocéenne comme ailleurs, les biens immobiliers neufs constituent une denrée rare, coûteuse.
• Le prix d’une maison à Marseille était de 4 855 € par mètre carré en mai 2023, à savoir une augmentation de 14 % sur un an ou 48 % sur cinq ans. Les maisons individuelles restent un confort prisé par les acheteurs.
• Le prix d’un appartement affiche des tendances très proches. Il fallait compter 4 157 € par mètre carré en mai 2023, avec une augmentation respective de 10 % sur un an, soit de 47 % sur cinq ans.

Quels sont les quartiers les plus prisés à Marseille ?

La cité marseillaise est souvent décrite comme un assemblage complexe de centaines de quartiers ou « villages ». Chacun avec sa propre culture. Il est difficile de dresser un état des lieux complet du marché immobilier à Marseille dans toute sa diversité. Pour autant, l’étude des prix par arrondissement permet de constater des variations très significatives :

• Le 8e arrondissement de Marseille est le plus cher, avec un prix moyen de 5 811 €/m². Il est suivi de près par le 7e arrondissement avec un prix de 5 774 €/m². Ces secteurs, situés en bord de mer, abritent des quartiers prestigieux tels Le Roucas-Blanc, Périer, le Prado. Ils bénéficient d’une demande élevée ainsi que d’une offre plus limitée.
• Le 1er arrondissement, comprenant des quartiers emblématiques à l’image de celui du Vieux-Port, offre un mélange de charme historique à la vie animée. Cela en fait un choix populaire pour les résidents comme pour les investisseurs. Le prix moyen reste raisonnable à 3 625 €/m².
• Le 6e arrondissement, réputé pour ses élégantes avenues bordées d’arbres, avec la proximité du parc du 26e Centenaire, est aussi très recherché. Un bien immobilier s’y négocie à plus de 4 300 € le mètre carré.
• Le 2e arrondissement abrite le célèbre quartier du Panier. Il est connu pour son ambiance bohème ayant inspiré une célèbre série télévisée. Il constitue un choix prisé pour les acquéreurs à la recherche d’un cadre pittoresque ainsi que d’une atmosphère animée. Le prix au mètre carré y est aux environ 4 000 € par mètre carré.
• Les 3e, 14e arrondissements, a contrario, affichent les prix les plus bas, avec respectivement 2 154 €/m² et 2 525 €/m². Ces zones, moins centrales donc moins prisées, offrent des opportunités intéressantes pour les acheteurs à la recherche de biens immobiliers abordables.

Quelques rares quartiers ne suivent pas la tendance généralisée de la hausse des prix à Marseille. Ils affichent au contraire une diminution des exigences des vendeurs. Cela inclut des secteurs comme :

• La Viste
• Bonneveine
• Saint-Barthelemy
• La Joliette
• Saint-Mitre

Analyse des tendances immobilières à Marseille

Offre et demande sur le marché immobilier à Marseille

Parmi les tendances immobilières à Marseille, l’augmentation de l’offre de logements est l’un des phénomènes actuels les plus notables. Elle a pour conséquence de freiner la hausse des prix immobiliers, étendant le marché. Selon les données disponibles, les volumes de biens en vente ont augmenté de 14,3 % sur un an glissant en avril 2023.

Au lieu de se précipiter pour saisir les opportunités du marché immobilier marseillais, les acheteurs prennent plus de temps pour évaluer leurs options. Les délais de vente se sont allongés, passant d’un à trois mois avant septembre 2022 à trois ou quatre mois actuellement. Cette tendance témoigne d’un marché plus équilibré, où les acheteurs ont le temps de réfléchir pour comparer les offres disponibles.

En parallèle, les marges de négociation ont augmenté. Presque inexistantes jusqu’à récemment, elles atteignent désormais une moyenne de 4 % sur le prix de vente initial.

Ces tendances suggèrent un changement en cours dans la dynamique du marché immobilier à Marseille.

Projets urbains et développement

La ville de Marseille continue de se mobiliser pour améliorer la qualité de vie de ses habitants pour dynamiser son marché immobilier. Plusieurs grands projets urbains sont prévus pour l’année 2023 :

• La municipalité ambitionne de favoriser le retour de la nature en ville à court et moyen terme. Un vaste plan de plantation d’arbres est lancé dès 2023, prévoyant la plantation de 308 000 arbres dans toute la ville.
• La rénovation des écoles est une priorité pour la ville de Marseille, avec un investissement total de 1,2 milliard d’euros. En 2023, trois nouvelles écoles seront inaugurées. Pas moins de 19 chantiers de rénovation ou de construction d’établissements scolaires sont en cours ou vont prochainement débuter.
• En parallèle, la municipalité s’engage à développer de nouveaux services de proximité dans tous les quartiers de la ville. Cela comprend la création de nouveaux équipements sportifs, culturels, offrant aux résidents davantage de divertissements comme d’enrichissement culturel.

Ces initiatives ont un impact positif sur le marché immobilier en créant un environnement propice à la demande, tant pour les achats que pour les locations de biens.

Quels conseils pour investir à Marseille ?

Investir sur le marché immobilier à Marseille peut être une décision judicieuse pour les acquéreurs à la recherche de rentabilité. Pour autant, il est essentiel d’être bien informé pour prendre en compte les risques potentiels liés à une opération immobilière.

Opportunités d’investissement à Marseille

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier à Marseille, prenez le temps de bien comprendre le marché local. Étudiez les tendances des prix immobiliers, l’offre, la demande des différents quartiers, ainsi que les projets de développement prévus. Cela vous permettra d’identifier les zones les plus attractives de même que les types de biens les plus recherchés :

• Marseille offre une diversité remarquable de biens immobiliers. Cela inclut des appartements très anciens à rénover de fond en comble dans le secteur du Vieux Port, mais aussi des maisons individuelles, des immeubles de rapport. Identifiez les opportunités correspondant à votre budget, à vos objectifs d’investissement.

L’expertise du marché immobilier à Marseille ne s’improvise pas. Une agence locale peut vous conseiller sur les quartiers les plus prometteurs. Elle vous aidera à trouver des biens correspondant à vos critères. Leur expertise du marché peut vous faire gagner du temps pour vous éviter des erreurs coûteuses.

• Si vous envisagez d’investir dans un bien locatif à Marseille, évaluez le potentiel locatif de la propriété. Renseignez-vous sur les loyers pratiqués dans le quartier, sur le niveau de la demande. Marseille est, par exemple, une ville prisée par les étudiants, pouvant proposer une rentabilité intéressante en location meublée.

Risques principaux du marché immobilier à Marseille

Comme pour tout autre investissement, n’oubliez pas de prendre en compte les risques potentiels liés au marché immobilier à Marseille. Cela peut inclure :

• des fluctuations du marché immobilier ;
• une vacance locative régulière, dans les logements étudiants caractérisés par un turnover important ;
• des problèmes d’insécurité dans certains quartiers, notamment au nord de la ville.

Un projet d’investissement immobilier à Marseille doit vous inciter à souscrire une assurance habitation propriétaire adaptée, incluant la garantie des loyers impayés (GLI).

Vos questions fréquemment posées

Comment ont évolué les prix immobiliers à Marseille ces dernières années ?

Les prix immobiliers à Marseille ont connu une hausse régulière ces dernières années. De 2017 à 2023, ce phénomène a concerné aussi bien le secteur de l’ancien que celui du neuf. Les chiffres indiquent une augmentation moyenne de 8 % sur un an soit 48 % sur cinq ans.

Quels sont les quartiers les plus appréciés pour investir à Marseille ?

Marseille offre une variété de quartiers attrayants pour les investisseurs. Les quartiers prisés incluent les 7e et 8e arrondissements, en bord de mer. Le 6e comme le 1er arrondissement présentent un cadre privilégié avec des services de proximité, des infrastructures de loisirs ainsi que d’une bonne accessibilité des transports en commun.

Quels facteurs influencent l’évolution des prix immobiliers à Marseille ?

L’offre et la demande jouent un rôle clé sur le marché local, comme les projets de développement urbain dans la ville. Les quartiers en plein essor, ceux touchés par l’insécurité ainsi que la réputation ou l’attrait global de la ville ont un impact significatif sur les prix immobiliers.

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