Quel loyer pouvez-vous assumer en fonction de votre salaire ?

Quel loyer pouvez-vous réellement vous permettre en fonction de votre salaire ? Si la règle des 33% est souvent utilisée comme repère, elle ne suffit pas toujours à déterminer le budget locatif adapté à votre situation. Les propriétaires et les assurances prennent également en compte d'autres critères, comme le reste à vivre, la stabilité des revenus ou encore la présence d'un garant.

Avec Meilleurtaux, découvrez comment calculer votre loyer maximum selon votre salaire, les critères réellement étudiés par les bailleurs, les solutions pour renforcer votre dossier si vos revenus sont limités, ainsi que les alternatives à la location, comme l'achat immobilier, lorsque votre budget le permet.

Comment calculer son loyer maximum selon son salaire ?

La règle des 33% (ou règle du tiers) : origine et fonctionnement

La règle des 33%, aussi appelée règle du tiers, est un repère couramment utilisé par les propriétaires et les agences immobilières pour évaluer la capacité financière d'un locataire. Elle consiste à considérer que le loyer charges comprises ne devrait pas dépasser un tiers des revenus nets mensuels.

Le calcul est le suivant :

Loyer maximum = Revenus nets mensuels × 33%

Cette règle n'a toutefois aucune valeur légale. Chaque bailleur est libre de fixer ses propres critères d'acceptation et peut tenir compte d'autres éléments, comme le reste à vivre, la stabilité des revenus ou la présence d'un garant.

Faut-il calculer avec le loyer charges comprises ou hors charges ?

Pour estimer le loyer maximum compatible avec votre budget, il est recommandé de prendre en compte le loyer charges comprises (CC). En effet, les propriétaires et les agences immobilières apprécient généralement la solvabilité des candidats sur la base du montant total qu'ils devront régler chaque mois.

Loyer maximum recommandé selon votre salaire

En prenant en compte la règle des 33%, voici le loyer maximum recommandé selon différents salaires, ainsi que le reste à vivre disponible :

Le reste à vivre : un critère aussi important que le taux d'effort

Le taux d'effort ne constitue pas le seul critère étudié lors de l'examen d'un dossier de location. Les propriétaires et les agences tiennent également compte du reste à vivre, c'est-à-dire de la somme qu'il reste au locataire après le paiement du loyer.

Ainsi, un candidat percevant 6 000 € nets par mois peut être accepté avec un taux d'effort de 40%, car son reste à vivre demeure confortable (3 600 €). À l'inverse, un revenu de 1 500 € avec un taux d'effort de 30% peut être jugé insuffisant si le reste à vivre ne permet pas de couvrir les dépenses courantes.

Le reste à vivre complète donc l'analyse du taux d'effort et permet d'évaluer plus précisément la capacité d'un locataire à assumer son loyer.

Exemple comparatif : même taux d'effort, deux situations différentes

Deux locataires peuvent présenter le même taux d'effort tout en offrant un niveau de sécurité très différent au bailleur.

Bien que leur taux d'effort soit identique, le locataire B dispose d'un reste à vivre nettement plus élevé. C'est pourquoi les bailleurs, les agences et les assureurs ne se limitent généralement pas au ratio de 33% et analysent également le budget restant après le paiement du loyer.

Pourquoi le taux d'effort seul ne suffit pas toujours ?

L'impact des zones tendues sur les exigences des bailleurs

Dans les zones tendues, où la demande locative est très supérieure à l'offre, les bailleurs reçoivent souvent de nombreux dossiers pour un même logement. Ils peuvent donc se montrer plus exigeants en privilégiant les candidats disposant de revenus élevés, d'un reste à vivre confortable ou d'une situation professionnelle stable.

À l'inverse, dans les secteurs où le marché est moins tendu, les critères de sélection sont généralement plus souples. Un taux d'effort légèrement supérieur à 33% peut ainsi être accepté si le dossier présente des garanties suffisantes (revenus réguliers, garant, épargne, etc.).

Les critères des assurances Garantie Loyers Impayés (GLI)

Lorsqu'un logement est couvert par une Garantie Loyers Impayés (GLI), le bailleur doit respecter les conditions d'éligibilité prévues par son contrat d'assurance. Celles-ci varient selon les assureurs, mais portent généralement sur la solvabilité du locataire, la stabilité de ses revenus, sa situation professionnelle et les justificatifs fournis.

En pratique, ces critères peuvent être plus exigeants que ceux qu'un bailleur appliquerait en l'absence d'une GLI, afin de garantir la prise en charge des loyers en cas d'impayés.

L'effet de la nature du contrat (CDI, CDD, indépendant) sur la décision

Au-delà du taux d'effort, la situation professionnelle du candidat est un critère fréquemment pris en compte par les bailleurs et les assurances Garantie Loyers Impayés (GLI). Un salarié en CDI hors période d'essai est généralement considéré comme présentant un risque plus faible qu'un salarié en CDD, un intérimaire ou un travailleur indépendant.

Cela ne signifie pas qu'un dossier est automatiquement refusé en dehors du CDI. Des revenus réguliers, une ancienneté suffisante, une épargne ou la présence d'un garant peuvent également renforcer la candidature et compenser une situation professionnelle jugée moins stable.

Que faire si votre salaire ne suffit pas pour le loyer visé ?

Le garant physique ou la caution bancaire

Si vos revenus sont insuffisants pour le logement visé, la présence d'un garant peut rassurer le bailleur. Celui-ci s'engage à régler les loyers et les charges en cas de défaillance du locataire. Le garant est le plus souvent un proche disposant de revenus suffisants.

À défaut de garant physique, certains établissements bancaires proposent une caution bancaire. Ce dispositif consiste à bloquer une somme d'argent sur un compte pendant la durée du bail afin de garantir le paiement des loyers en cas d'impayés.

La garantie Visale (Action Logement)

Si vous ne disposez pas d'un garant, vous pouvez, sous conditions d'éligibilité, bénéficier de la garantie Visale proposée par Action Logement. Ce dispositif gratuit se porte caution auprès du bailleur et couvre les loyers impayés ainsi que certaines dégradations locatives.

Destinée notamment aux jeunes de 18 à 30 ans et à certains salariés de plus de 30 ans, la garantie Visale est accordée après l'obtention d'un visa Visale délivré par Action Logement. Une fois le bailleur adhérent au dispositif, cette garantie remplace un garant physique.

Colocation et coliving

La colocation ou le coliving peuvent également constituer des alternatives intéressantes pour accéder à un logement plus spacieux ou mieux situé. En partageant le loyer et les charges avec d'autres occupants, ces solutions permettent de réduire le coût supporté par chaque locataire.

La colocation consiste à partager un même logement avec plusieurs locataires, chacun disposant d'une chambre privative et d'espaces communs. 
Le coliving reprend ce principe, mais y ajoute généralement des services inclus (internet, ménage, espaces partagés, salle de sport, etc.) et des baux plus flexibles.

Solliciter les aides au logement (APL) et le parc social (HLM)

Lorsque le loyer recherché dépasse votre capacité financière, les aides au logement peuvent alléger le coût de votre location. Selon votre situation, vous pouvez bénéficier de l'Aide personnalisée au logement (APL), versée par la CAF ou la MSA, afin de réduire le montant du loyer restant à votre charge.

Vous pouvez également effectuer une demande de logement social (HLM). Attribués sous conditions de ressources, les logements du parc social offrent généralement des loyers plus abordables que ceux du marché privé, même si les délais d'attribution peuvent être importants dans les zones les plus tendues.

Loyer ou mensualité de crédit : et si vous étiez éligible à l'achat ?

Le loyer maximum que vous pouvez consacrer à votre logement correspond parfois à une mensualité de crédit immobilier équivalente. Selon votre apport, la durée du prêt, le taux d'intérêt et le coût de l'assurance emprunteur, il est donc possible que vous puissiez financer l'achat d'un bien plutôt que de rester locataire.

À titre d'exemple, un budget mensuel d'environ 1 000 € peut correspondre à la mensualité d'un prêt immobilier sur 20 à 25 ans, permettant d'emprunter un capital significatif. Une simulation personnalisée est toutefois indispensable, car la capacité d'emprunt dépend de nombreux paramètres (revenus, charges, apport, durée du crédit, taux, assurance, etc.).

Si vous envisagez un achat immobilier, vous pouvez comparer votre budget locatif à votre capacité d'emprunt grâce à notre simulateur dédié. En quelques clics, vous saurez si votre budget vous permet d'acheter un logement et quel montant vous pourriez emprunter.

Questions fréquentes sur le montant du loyer selon le salaire

Quelle est la différence entre le taux d'effort locatif et le taux d'endettement du HCSF pour un crédit immobilier ?

Le taux d'effort locatif correspond à la part des revenus consacrée au paiement du loyer. Le seuil de 33% est un repère couramment utilisé par les bailleurs, mais il ne constitue pas une règle légale. À l'inverse, le taux d'endettement s'applique aux crédits immobiliers : les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière fixent un plafond de 35% des revenus, assurance emprunteur comprise, que les banques doivent généralement respecter lors de l'octroi d'un prêt immobilier.

Les allocations logement (APL) sont-elles prises en compte par les bailleurs dans le calcul ?

En principe, non. Les bailleurs évaluent généralement la solvabilité du candidat à partir de ses revenus avant versement des aides au logement. Les APL ne sont donc pas intégrées dans le calcul du taux d'effort, mais elles permettent de réduire le montant du loyer restant à la charge du locataire une fois le bail signé et les droits ouverts.

Un couple peut-il cumuler ses deux salaires pour calculer le loyer maximum ?

Oui. Lorsque les deux membres du couple sont cotitulaires du bail, les bailleurs examinent généralement les revenus cumulés du ménage pour apprécier sa solvabilité. Le loyer maximum est ainsi évalué à partir des revenus nets des deux locataires, et non de ceux d'un seul.

Le 13e mois ou les primes régulières comptent-ils dans le calcul du salaire net ?

Oui, lorsqu'ils sont contractuels et réguliers. Un 13ᵉ mois ou des primes récurrentes peuvent être intégrés au calcul de la solvabilité, généralement en étant répartis sur l'année. En revanche, les primes exceptionnelles ou non prévues au contrat sont généralement exclues.

Un propriétaire peut-il légalement refuser un dossier sous prétexte d'un salaire jugé insuffisant ?

Oui. Un propriétaire est libre de choisir son locataire en se fondant sur des critères objectifs, comme le niveau de revenus ou la solvabilité du candidat. En revanche, il lui est interdit de refuser un dossier pour un motif discriminatoire (origine, sexe, âge, handicap, situation familiale, etc.), conformément à la loi du 6 juillet 1989 et au Code pénal.