Qu’est-ce qu’une ville rentable pour un investissement ?

Avant de réaliser un investissement locatif, il est nécessaire de bien étudier les villes de France pour déterminer lesquelles sont les plus avantageuses. Mais qu’est-ce que la rentabilité dans le cadre d’un investissement locatif ? Quels sont les critères à prendre en compte pour bien choisir la ville de votre investissement immobilier ? Meilleurtaux vous guide.

Définition de la rentabilité en investissement locatif

La rentabilité d’un investissement locatif est un calcul qui permet de déterminer s’il est intéressant d’investir. On parle le plus souvent de rentabilité brute. Elle se calcule de la manière suivante :

montant annuel des loyers x 100 / prix d’achat du bien

Pour un investissement immobilier locatif rentable, il est nécessaire qu’il y ait une corrélation entre le montant du loyer et le coût du projet. D’autre part, votre bien doit être loué. La vacance locative est le pire ennemi de l’investisseur.

Il est primordial de choisir la bonne ville pour optimiser vos chances de trouver des locataires et de proposer un loyer assez élevé pour une rentabilité maximale.

Les critères à analyser pour bien choisir sa ville d’investissement

Nous allons vous dresser le portrait type de la ville rentable. Elle doit respecter un certain nombre de critères pour être attractive et justifier un investissement locatif.

L’activité économique

C’est un point essentiel à une époque où le chômage reste élevé en France. L’attractivité économique d’une ville en fait un lieu qui sera prisé par les locataires actifs à la recherche d’un emploi. Un investissement immobilier se justifie dans une ville où le taux de chômage est faible et où la création d’entreprise est importante. Il est intéressant de miser sur une ville où la variété des activités est telle que des locataires de tous horizons peuvent se présenter.

Les établissements scolaires

Les familles recherchent des villes où le choix des écoles est important. Ces familles évoluent au fil des années, c’est le cas également de leurs besoins. Acheter dans une ville qui dispose d’établissements scolaires de la maternelle au lycée est un vrai plus pour favoriser l’installation durable de locataires dans votre logement.

Il est intéressant d’étudier les villes étudiantes pour un investissement locatif. La demande de logements étudiants est très importante et l’offre n’est pas suffisante dans de nombreuses villes. Investir dans un logement de petite taille dans une ville où les étudiants sont nombreux permet de limiter le risque de vacances locatives.

Le cadre de vie

Les Français sont à la recherche d’un meilleur cadre de vie. Les différents confinements l’ont prouvé, les Français ont besoin d’espace. Beaucoup ont quitté Paris pour changer de vie et évoluer dans des villes plus petites, avec plus d’espaces verts, de campagne autour. Si vous recherchez une ville rentable pour un investissement locatif, étudiez bien les parcs, jardins ainsi que la variété des activités proposées (sportives, culturelles...).

La situation géographique

L’emplacement est un critère de choix majeur au moment d’investir. S’il est important de choisir un bien situé dans la ville, l’emplacement de la ville elle-même va impacter la rentabilité de votre investissement. Par exemple, Bordeaux a connu une belle progression démographique en raison d’une situation enviable à 1 heure de la côte atlantique et à 2 heures de Paris en TGV. Des villes telles que Le Mans ou Orléans ont bénéficié des confinements successifs en attirant des Parisiens à une heure de la capitale.

Si vous n’investissez pas dans de grandes villes et que vous préférez miser sur des communes à taille humaine, assurez-vous qu’elles offrent un accès rapide à une ville d’envergure capable de répondre à tous les besoins en termes d’emploi, de commerce, de loisirs et d’enseignement.

Les transports

La variété des transports est un vrai plus et impacte la rentabilité d’une ville pour un investissement locatif. Avant de faire votre acquisition immobilière, étudiez les réseaux de transports de la ville : bus, tramway, métro, mais aussi les pistes cyclables. La présence d’autoroutes ou a minima de grands axes routiers autour de la ville est un vrai plus pour favoriser les déplacements.

L’évolution de la population

Consultez les chiffres de l’Insee pour connaître l’évolution démographique d’une ville avant d’investir. Pour un investissement locatif rentable, misez sur une ville qui voit sa population augmenter au fil des années.

Cela atteste de son attractivité et augmente la demande locative pour limiter le risque de vacances. A contrario, si la population est en baisse, cela signifie que la ville n’est plus à même de répondre aux attentes des habitants. Cela va limiter son attractivité, et donc sa rentabilité locative.

Le pourcentage de locataires

Là encore, les chiffres de l’Insee pourraient vous aider. La proportion de locataires et de propriétaires des villes est étudiée, cela donne un indice sur la demande locale. Plus le pourcentage de locataires est élevé, plus vous aurez de chances de louer votre bien.

Il vous suffit pour cela de vous rendre sur Google et de saisir « Insee + nom de la ville » vous accéderez à un dossier complet. Par exemple, on apprend qu’en 2019 à Angers, le pourcentage de locataires était de 66 % contre 61 % à Nantes et 58 % à Dijon.

Le taux de vacances locatives

L’Insee vous apporte des informations essentielles. Vous avez la possibilité d’étudier le taux de vacances d’une ville ou d’un territoire. La vacance locative étant le plus grand ennemi de la rentabilité locative, cet indice est à prendre en considération. Par exemple, en Bretagne, le taux de vacances locatives atteignait en 2018 4,4 % sur la côte d’Émeraude contre 12,5 % dans la communauté de communes de Loudéac.

Le prix au mètre carré

Nous l’avons expliqué en début de guide, la rentabilité d’une ville pour un investissement locatif est déterminée par le prix d’acquisition de votre bien immobilier. Il est donc nécessaire de comparer les prix de l’immobilier dans différentes villes pour espérer un meilleur rendement. Plus le prix est élevé, plus votre rentabilité peut baisser. C’est encore plus le cas en centre-ville où les prix sont les plus élevés.

Toutefois, certains préfèrent à la rentabilité la valeur patrimoniale. Cela signifie qu’ils n’ont pas besoin dans l’immédiat de percevoir des loyers très élevés pour financer leur bien. Ils préfèrent miser sur un patrimoine sécurisé qui trouvera des locataires et pourra faire l’objet d’une plus-value à la revente.

Le niveau des loyers

La rentabilité d’un investissement est aussi liée au niveau des loyers. Il doit être en corrélation avec le prix du bien que vous achetez si vous espérez une belle rentabilité.

Dans certaines villes, l’encadrement des loyers peut réduire le rendement locatif. C’est le cas à Paris, Lyon, Lille ou encore Montpellier. Or, ce sont des villes où les prix à l’achat sont élevés.

Prenons un exemple de rentabilité locative pour mieux comprendre.

• Vous achetez un bien à 100 000 € que vous louez 550 €, soit 6 600 € par an. Le rendement est de 6 600 x 100 / 100 000 = 6,6 %.
• Vous achetez un bien à 250 000 € que vous louez 800 €, soit 9 600 € par an. Le rendement locatif est cette fois de 9 600 x 100 / 250 000 = 3,84 %.

Si vous devez faire attention à l’encadrement des loyers, n’oubliez pas de prendre en compte le fait que votre loyer peut être plafonné. Si vous investissez dans une ville éligible au dispositif Pinel pour obtenir une réduction d’impôt, en contrepartie, votre loyer sera plafonné selon sa zone géographique.

Les chantiers à venir

La rentabilité d’un investissement locatif peut aussi se mesurer à la nature des évolutions d’une ville. Prenons l’exemple de Bordeaux qui a connu avec la ligne à grande vitesse (LGV) une augmentation de sa population, la ville se trouvant depuis 2017 à 2 heures de Paris en TGV. Il en va de même pour les communes d’Île-de-France qui sont desservies par le réseau du Grand Paris Express.

Avec des transports permettant aux habitants de se rendre plus rapidement dans la capitale, ces communes voient leur population augmenter.

Ce n’est pas tout. La rentabilité peut aussi se calculer à plus long terme, au moment de la revente. Dans les communes du Grand Paris express par exemple, et dans les quartiers autour des gares, les prix ont bondi en quelques années. Selon les Notaires du Grand Paris, le prix d’un appartement ancien a augmenté de 85,4 % entre 2008 et 2021 à proximité de la gare Saint-Denis Pleyel.

Quelques exemples de villes rentables pour un investissement locatif en 2023

Le magazine Capital a dressé une liste fin 2022 des villes où la rentabilité est intéressante pour vous donner une idée de villes où investir.

Questions fréquentes sur la rentabilité des villes pour investir

Quel est le taux d’une bonne rentabilité locative ?

Idéalement, le taux de rendement locatif d’une ville doit être supérieur à 5 %. Attention, n’oubliez pas d’étudier le taux de vacances locatives. Un rendement intéressant dans une ville où les biens ne sont pas loués n’a que peu d’intérêt.

Quel type de locations rapporte le plus ?

Ce sont les petites surfaces qui offrent la meilleure rentabilité locative avec un loyer au mètre carré plus élevé. Vous pouvez ainsi privilégier des studios ou T2 dans des villes où la demande étudiante est forte.

Dans quelles villes investir en 2023 ?

Si vous envisagez une rentabilité locative supérieure à 5 %, des villes telles que Toulon, Dijon, Brest, Limoges ou Poitiers sont à étudier pour votre investissement locatif.