Pourquoi réaliser un investissement locatif à Bordeaux ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 24 avril 2025 .
Temps de lecture : 7 min

Situé au 9e rang du classement 2024 des plus belles villes du monde, Bordeaux séduit les investisseurs. La ville exerce son attraction jusqu’à la région parisienne grâce à son dynamisme économique, son patrimoine, sa qualité de vie. Un investissement immobilier locatif à Bordeaux reste-t-il avantageux en 2025 malgré le niveau des prix ? Le point complet.

Pourquoi réaliser un investissement locatif à Bordeaux ?

Capitale de la Nouvelle-Aquitaine, la ville de Bordeaux s’étend sur près de 50 km². Bordeaux Métropole regroupe un total de 28 communes proches pour plus de 819 000 habitants.

L’université de Bordeaux fait de la ville un pôle universitaire de premier choix. Plus de 100 000 étudiants viennent chaque année suivre un cursus de l’enseignement supérieur sur place.

Le centre historique de la ville est inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO. Ses façades en pierre calcaire, ses places élégantes, ses monuments emblématiques font de Bordeaux une destination touristique prisée.

Le cœur économique de la Nouvelle-Aquitaine

Bordeaux Métropole affiche une santé économique florissante, doublée d’un marché du travail dynamique. En 2023, l’agglomération comptabilisait 488 000 emplois, soit une hausse de 1,1 % en comparaison de l’année précédente.

Le tissu économique bordelais est diversifié. Plusieurs secteurs se distinguent en raison de leur dynamisme :

• Le commerce, l’hôtellerie, la restauration et l’artisanat représentaient au total pas moins de 117 800 emplois en 2023, soit 2 700 créations depuis 2021.
• L’économie sociale et solidaire (ESS) joue un rôle de plus en plus important dans l’économie locale. Elle comptabilisait 42 000 salariés en 2023.
• L’industrie, en retrait par rapport aux services, regroupe malgré tout 36 500 emplois en 2023. 1 500 nouveaux postes ont été créés en un an.

Bordeaux est une destination touristique de premier plan. En 2023, la métropole a enregistré 7 millions de nuitées marchandes. La durée moyenne de séjour atteignait 4 jours.

Un cadre urbain entre Garonne et nature

Bordeaux est une ville verte. La Métropole compte plus de 150 parcs et espaces verts répartis sur son territoire. Elle offre à ses habitants, comme aux visiteurs, de multiples possibilités de se ressourcer. Plusieurs joyaux du patrimoine vert bordelais sont à mentionner :

• Le bois de Bordeaux est un vaste espace de 86 hectares, complété par près de 50 hectares de prairies et d’étangs.
• Le parc floral, d’une superficie de 33 hectares, offre une diversité de paysages et de collections végétales remarquables.
• Le parc bordelais et le jardin public sont deux parcs historiques parmi les plus anciens de la ville.

Bordeaux Métropole, au-delà des frontières de la ville, dispose d’un réseau dense d’espaces verts : squares, jardins, berges de Garonne…

Une ville internationale et interconnectée

Bordeaux Métropole dispose d’un vaste réseau de transports en commun très moderne. Unifié sous l’appellation Transports Bordeaux Métropole (TBM) depuis 2016, il comprend :

• 4 lignes de tramway, d’une longueur totale de 90 kilomètres. Elles desservent l’ensemble de la métropole, dont les principaux pôles d’activité, les zones résidentielles…
• 34 lignes TER Nouvelle-Aquitaine. Les lignes régionales permettent de relier Bordeaux à de nombreuses villes de la Nouvelle-Aquitaine, dont 14 au départ direct de la gare de Bordeaux-Saint-Jean.
• 2 lignes de RER métropolitain. Elles relient Bordeaux à Libourne-Arcachon et Saint-Mariens-Langon.

Dans le but de favoriser les mobilités douces, Bordeaux Métropole a développé un réseau important de pistes cyclables, sur plus de 200 kilomètres.

La gare de Bordeaux-Saint-Jean est une plaque tournante majeure du réseau ferroviaire français. Elle est desservie par de nombreux TGV. Vous pouvez rejoindre Paris-Montparnasse en 2 heures.

Investissement locatif à Bordeaux : les meilleurs quartiers

Bordeaux offre de nombreuses opportunités aux acquéreurs. La ville se divise en plusieurs quartiers.

• Le « Triangle d’Or » est le véritable cœur historique de Bordeaux. Les prix de l’immobilier sont élevés. La demande locative y est très forte, mais la rentabilité est limitée en raison du niveau des prix d’achat.
• Caudéran est un quartier à la physionomie très résidentielle, apprécié des familles. Il offre un cadre de vie agréable avec ses maisons bordelaises typiques, ses multiples espaces verts…
• Saint-Michel est situé entre la gare et la place des Quinconces. Le secteur est plutôt animé, les loyers sont plus abordables en comparaison du Triangle d’Or. Saint-Michel est un choix attractif si vous recherchez une meilleure rentabilité.
• La Bastide est située sur les rives de la Garonne. Elle offre une vue imprenable sur la ville comme un accès rapide au centre-ville via le tramway. Le quartier, assez cher, convient à une stratégie de valorisation patrimoniale.
• Les Bassins à flot sont un quartier en mutation. Il offre de belles perspectives en matière d’investissement locatif dans le neuf. Le développement de la future marina, comme la présence des campus universitaires, renforce la demande locative.
• Saint-Seurin - Fondaudège sont deux secteurs à proximité du Bouscat et des Quinconces. Ils présentent une diversité attractive d’immeubles résidentiels, maisons de ville rénovées, programmes neufs…
• Les Chartrons constituent un quartier tendance plutôt prisé des étudiants ou des jeunes actifs. Les habitants apprécient son esprit de village préservé. Les commerces de proximité, les espaces verts, les nombreux lieux de vie contribuent à l’animation locale.

Quel budget pour un investissement locatif à Bordeaux ?

Le marché immobilier bordelais présente des prix élevés. En novembre 2024, le prix moyen du mètre carré, tous biens confondus, s’élevait à 4 594 €, avec une fourchette assez large de 3 017 € à 5 980 €.

Les appartements sont un peu moins chers. Ils affichent un prix moyen de 4 410 €/m². Les tarifs varient du simple au double selon l’emplacement, l’état du bien, les prestations… Les maisons atteignent un prix moyen de 5 188 €/m². Les biens individuels avec jardin, très recherchés par les familles, sont plus rares et plus onéreux.

Le marché immobilier bordelais, comme dans de nombreuses autres villes françaises, a récemment connu une baisse de prix. Selon le baromètre FNAIM de juin 2024, ils ont diminué de 8,1 % sur un an. Sur cinq ans, la diminution reste plus modérée : -1,8 %.

Quel est le prix de l’immobilier à Bordeaux par quartier ?

Le coût d’un bien aux prestations équivalentes peut varier d’un quartier à l’autre. Voici un tableau comparatif des prix au mètre carré moyen des maisons et des appartements à Bordeaux en novembre 2024 :

Données observées sur Seloger.

Les prix affichés constituent des moyennes. Les tarifs réels sont susceptibles de varier en fonction de nombreux critères comme la surface, l’étage, l’exposition, l’état du bien, la présence d’un parking ou d’un jardin…

Quel est le niveau des loyers à Bordeaux ?

Le marché locatif bordelais est très dynamique. Il est stimulé par une demande soutenue, dans les quartiers les plus centraux (Triangle d’Or, Quinconces, Bastide…).

En novembre 2024, le loyer moyen au mètre carré s’élevait à 16 €, avec une fourchette assez large de 12 € à 25 € selon la localisation.

Un investissement locatif à Bordeaux dans une petite surface (studio, T1…) vous apporte le meilleur niveau de rentabilité au mètre carré :

Chiffres observés en 2025.

Selon le baromètre FNAIM de juin 2024, le rendement locatif moyen à Bordeaux s’établit à 3,8 %. Le taux est assez faible comparé à la plupart des autres grandes villes françaises. Seule Paris intra-muros affiche une performance inférieure, à 3,5 %. La forte valorisation de l’immobilier bordelais entraîne des prix d’achat élevés et une rentabilité plus modérée.

Même si Bordeaux est assez chère, elle offre de belles opportunités aux acquéreurs bien informés. N’hésitez pas à vous faire accompagner par une agence locale pour prendre les meilleures décisions.

 

FAQ : réaliser un investissement locatif à Bordeaux

Quelle est la rentabilité locative de Bordeaux ?

Selon le baromètre FNAIM de juin 2024, le rendement locatif moyen à Bordeaux est d’environ 3,8 %, soit un niveau plutôt faible. Vous pouvez obtenir une performance supérieure si vous choisissez un bien à fort potentiel, puis effectuez vous-même une partie des travaux de rénovation.

Est-ce rentable d’acheter à Bordeaux ?

Même si le rendement est loin d’être le plus élevé en France, vous bénéficiez d’un marché très stable. La valeur des biens immobiliers à Bordeaux a tendance à augmenter sur le long terme. Vous pourriez générer une plus-value significative à la revente.

Où investir à côté de Bordeaux ?

Vous préférez investir à proximité de Bordeaux ? Plusieurs communes de la métropole peuvent présenter un intérêt.

• Le Bouscat est une commune résidentielle, limitrophe de Bordeaux. Elle cumule un cadre de vie agréable à une excellente accessibilité.
• Talence est une ville universitaire. La demande locative étudiante y est forte.
• Pessac est située au sud de Bordeaux. Elle compte plus de 66 000 habitants, dont la moitié de locataires.

Quels sont les atouts de Bordeaux pour un investissement locatif ?

Son patrimoine architectural, son dynamisme économique, sa qualité de vie reconnue font de Bordeaux une adresse prisée. La ville attire de nombreux étudiants, jeunes actifs, familles, à l’origine d’une tension permanente sur le marché locatif. L’immobilier bordelais est onéreux, mais stable : il vous offre d’excellentes perspectives de valorisation à long terme.