Pourquoi réaliser un investissement locatif à Bordeaux ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 22 juin 2023 .
Temps de lecture : 8 min

Si vous recherchez une ville idéale pour un investissement locatif afin de constituer votre patrimoine immobilier, Bordeaux est une ville qui s’impose. Cadre de vie, situation géographique, dynamique sur tous les plans, la capitale de la Gironde ne manque pas d’atouts pour séduire les investisseurs et les locataires.

Quelques mots sur Bordeaux

Bordeaux est la préfecture de la Gironde et le chef-lieu de la région Nouvelle-Aquitaine. Cette ville majeure du Sud-Ouest est située sur les bords de la Garonne à seulement 1 heure du bassin d’Arcachon et de la côte Atlantique et à deux heures de Paris en TGV.

Au cœur d’un espace viticole reconnu, Bordeaux est l’une des principales villes françaises et se présente comme une commune parfaite pour un investissement locatif.

Bordeaux en chiffres

Vous vous demandez si Bordeaux est une ville à envisager pour investir dans le locatif ?

Mesurons son potentiel en quelques chiffres :

• 259 809 habitants (+ 20 000 habitants en 9 ans) ;
• 994 920 habitants dans l’agglomération bordelaise (50 % de la Gironde) ;
• 5 264 habitants au km² ;
• superficie de 49,36 km² ;
• 133 843 étudiants dans le supérieur en 2021 ;
• 2 universités et 16 grandes écoles ;
• taux de chômage en 2019 : 10,3 % ;
• 109 884 entreprises en 2021 ;
• revenu médian en 2020 : 23 860 € ;
• 1 aéroport international ;
• 15 572 commerces dans la métropole bordelaise en 2021 ;
• 842 045 m² de surface commerciale à Bordeaux métropole en 2021.

Les atouts de Bordeaux pour un investissement locatif

Investir à Bordeaux, c’est faire le choix d’une ville capable de répondre à toutes les attentes. Que votre cible soit des locataires étudiants, de jeunes actifs, des familles ou des retraités, la préfecture de la Gironde est un lieu de vie attractif sur tous les plans.

Une ville dynamique sur le plan économique

Selon la CCI de Bordeaux, l’agglomération bordelaise compte 109 884 établissements en 2021 dont 5 166 dans l’industrie, 11 570 dans la construction, 76 772 dans le commerce et 16 376 dans l’enseignement, l’administration publique, la santé et l’action sociale.

En 2021, le taux de création des établissements a atteint 18 %, contre 14 % en 2020. En clair, en réalisant un investissement locatif à Bordeaux, vous touchez une population active très large.

Des loisirs variés à Bordeaux

Vivre à Bordeaux, c’est profiter de nombreux espaces de loisirs et de culture :

• 4 cinémas en centre-ville ;
• 12 musées ;
• 1 cité du vin ;
• 1 opéra national ;
• 1 conservatoire de région ;
• une multitude de salles de concert et de spectacle et de cafés-concerts ;
• de nombreux festivals.

Près de 300 sites et équipements sportifs vous accueillent. On compte 5 piscines et la plage Bordeaux-Lac.

La mobilité bordelaise

Dans l’agglomération bordelaise, la mobilité des habitants est simplifiée par la mise en place de différents dispositifs. Voici quelques chiffres pour y voir plus clair :

• 1 425 km de pistes cyclables ;
• 138 000 voyages mobibus ;
• 77 km de lignes de tramway ;
• 2 651 km de voiries gérés et entretenus ;
• 169,5 millions de voyages sur le réseau TBM (Transports de Bordeaux Métropole).

Un cadre de vie enviable

La qualité de vie est reconnue à Bordeaux. Au cœur d’un espace viticole, sur les bords de la Garonne, Bordeaux est sans conteste une ville où il fait bon vivre. La métropole bordelaise accueille 140 km de balades balisés GR et 150 parcs et espaces naturels tandis que 551 espèces de faune et 1 285 espèces de flore sont répertoriées.

Un riche patrimoine

Inscrite sur la liste du patrimoine mondial de l’UNESCO, Bordeaux est une ville qui séduit par son patrimoine. On peut citer entre autres :

• la place de la Bourse et le miroir d’eau ;
• le grand théâtre ;
• la porte Cailhau ;
• la tour Pey Berland ;
• la grosse cloche ;
• le palais Rohan ;
• le pont de Pierre ;
• la basilique Saint-Michel.

Le potentiel locatif de Bordeaux

Le potentiel locatif de Bordeaux n’est plus à prouver. Dans un premier temps, la demande locative est très forte, portée par une augmentation croissante du nombre d’habitants. Au dernier recensement de 2020, Bordeaux comptait 259 809 habitants. Ils étaient seulement 215 363 en 1999 et 239 399 en 2011. La population bordelaise a augmenté de 18 % en 20 ans.

Ce n’est pas tout. En 2019, 66,6 % de la population étaient locataires à Bordeaux, ce qui là encore va impacter favorablement le potentiel locatif de cette ville.

Si Bordeaux séduit tant, c’est grâce à sa situation géographique enviable. Non seulement la ville se trouve à une heure de la côte Atlantique, mais depuis 2017, Bordeaux se trouve à seulement 2 heures de Paris en TGV.

Dans quels quartiers de Bordeaux faut-il investir ?

Bordeaux est une vaste ville composée de différents quartiers, faisons un point sur ceux dans lesquels il est intéressant d’investir :

• le quartier Caudéran : un quartier résidentiel qui abrite des maisons typiques bordelaises et qui séduit les jeunes familles ;
• Saint-Michel : entre la gare et la place des Quinconces, c’est un quartier animé où les loyers modérés attirent de nombreux locataires ;
• Le Triangle d’Or : le centre-ville bordelais est très actif et permet de miser sur un investissement locatif sécurisé. Si les prix y sont très élevés, la vacance locative est très faible en raison d’une demande forte. En revanche, les loyers ne sont pas nécessairement à la hauteur des prix d’achat, ce qui réduit la rentabilité locative du quartier. Ici, on privilégie la valeur patrimoniale ;
• Bastide : ce quartier de Bordeaux est situé sur les bords de la Garonne et offre un accès rapide au centre-ville grâce au tramway. Très demandé, ce quartier privilégie au même titre que le Triangle d’Or la valeur patrimoniale au rendement locatif ;
• Bassins à flot : ce nouveau quartier voit de nombreux immeubles sortir de terre et sera parfait pour un investissement locatif dans le neuf. Il se développe autour de la future marina. De nombreuses écoles ont choisi ce quartier pour une partie de leur campus. La demande étudiante sera ici de plus en plus forte ;
• Saint-Seurin – Fondaudège : situé près du Bouscat et des Quinconces, le quartier est desservi par le tramway. Il abrite des maisons de standing et des bâtiments réhabilités dans le cadre de la loi Pinel pour un investissement locatif permettant une réduction d’impôt.
• Les Chartrons : ce quartier tendance offre une vie à l’esprit village avec ses commerces de proximité, ses lieux de promenade et de convivialité. C’est un quartier très recherché.

Le prix de l’immobilier à Bordeaux

Le prix de l’immobilier à Bordeaux a bondi dans les années 2010, en raison de la mise en place de la ligne à grande vitesse (LGV) qui relie la ville à Paris en 2 heures.

Voici quelques idées de prix pour mieux vous projeter :

• 5 237 €/m² en moyenne ;
• 5 175 €/m² dans l’ancien ;
• 5 290 €/m² dans le neuf ;
• 5 391 €/m² pour une maison ;
• 5 179 €/m² pour un appartement ;
• 5 869 €/m² pour un studio ;
• 5 141 €/m² pour un 3 pièces ;
• 5 157 €/m² pour un 5 pièces.

Le prix de l’immobilier bordelais par quartier

Vous cherchez le meilleur quartier pour un investissement locatif à Bordeaux ? Voici quelques idées de prix :

• Hôtel de ville – Quinconces – Saint-Seurin – Fondaudège : 5 733 €/m² ;
• Grand Parc – Chartrons - Paul Doumer : 5 471 €/m² ;
• Saint-Bruno – Saint-Augustin : 5 432 €/m² ;
• Capucins – Saint-Michel – Nansouty – Saint Genès : 5 375 € ;
• Caudéran – Barrière Judaïque : 5 020 €/m² ;
• Saint-Jean – Belcier – Carle Vernet – Albert 1er : 4 951 €/m² ;
• Le lac – Bacalan : 4 836 €/m² ;
• La Bastide : 4 821 €/m².

Le prix des loyers à Bordeaux

À Bordeaux, les loyers atteignent en moyenne 19 €/m² en 2023. Ce prix est variable selon le type de bien immobilier que vous mettez en location.

Nombre de pièces	Prix moyen au m²
Studio / 1 pièce	25 €
2 pièces	18 €
3 pièces	16 €
4 pièces	14 €
5 pièces	13 €
6 pièces	12 €
7 pièces et plus	5 €

Notez que Bordeaux se situe en zone Pinel B1. Si vous cherchez un investissement locatif à Bordeaux pour réduire vos impôts, sachez que les loyers en Pinel sont plafonnés à 10,55€/m² en zone B1.

Le rendement d’un investissement locatif à Bordeaux

À Bordeaux, le rendement locatif est très variable selon le quartier dans lequel vous avez choisi d’investir. La métropole bordelaise offre un rendement locatif autour de 4 à 5 % en 2022.

Toutefois, il sera plus cher en plein centre-ville, et dans le Triangle d’Or où les loyers ne sont pas en corrélation avec le prix d’acquisition. Ici, on privilégie la valeur locative et la sécurité de l’investissement. Si vous recherchez la meilleure rentabilité locative, préférez un quartier en retrait qui ne manquera pas pour autant d’attractivité.

Les raisons de faire un investissement locatif à Bordeaux

En résumé, voici quelques raisons d’opter pour un investissement locatif à Bordeaux :

• une demande locative forte portée par une population qui a augmenté de 18 % en 20 ans ;
• une ville majeure qui répond à toutes les attentes des locataires ;
• une situation géographique idéale à 1 heure des plages et à 2 heures de Paris en TGV ;
• une métropole très dynamique sur le plan économique ;
• au cœur d’une région viticole de renom ;
• un cadre de vie enviable sur les bords de la Garonne avec de nombreux espaces verts ;
• un patrimoine culturel majeur ;
• une ville étudiante ;
• éligibilité au dispositif Pinel.

Questions fréquentes sur l’investissement locatif à Bordeaux

Quelle est la rentabilité locative de Bordeaux ?

En moyenne, en 2022, la rentabilité locative de Bordeaux tourne autour de 4 à 5 %. Toutefois, en plein centre-ville, la rentabilité est moindre en raison d’un prix de l’immobilier très élevé.

Est-ce rentable d’acheter à Bordeaux ?

Bordeaux reste une ville très chère, surtout depuis la mise en place de la LGV, ce qui n’en fait pas la ville la plus rentable de France pour un investissement locatif. Les rendements restent corrects et des plus-values à la revente sont encore envisageables à moyen terme.

Où investir à côté de Bordeaux ?

Si vous préférez investir dans une commune proche de Bordeaux, la métropole bordelaise reste très dynamique et attractive. Vous pouvez envisager un investissement locatif à Talence, Bègles, Mérignac ou encore Artigues-près-Bordeaux.

Quels sont les atouts de Bordeaux pour un investissement locatif ?

Un investissement locatif à Bordeaux se justifie par sa position enviable à 2 heures de Paris et 1 heure de la côte Atlantique. De plus, la demande locative est très forte, portée par une population grandissante et de nombreux étudiants. Autres atouts de Bordeaux : la qualité de vie offerte et son offre culturelle.

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