Pourquoi réaliser un investissement locatif au Mans ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 7 février 2025 .
Temps de lecture : 7 min

Riche de près de 148 000 habitants en 2025, Le Mans est une agglomération dynamique au cœur de la région Pays de la Loire. 12e au classement des villes où il fait bon vivre en 2024, la commune affiche une rentabilité locative moyenne de 7,1 %.

Pourquoi réaliser un investissement locatif au Mans ?

Situé à la confluence des rivières Sarthe et Huisne, Le Mans bénéficie d'un cadre de vie agréable, combiné à un patrimoine historique de prestige. Son attractivité économique a un effet très stimulant sur le marché immobilier local.

Une ville moyenne au rayonnement international

La préfecture du département de la Sarthe figure aujourd’hui parmi les 20 plus grandes villes de France. Elle doit son aura à la célèbre course des 24 Heures du Mans. L’événement sportif, d'envergure mondiale, rassemble chaque année plus de 300 000 passionnés en bordure de circuit.

Le Mans bénéficie d’une desserte de très bonne qualité en matière de transports :

• La gare TGV permet de rejoindre Paris-Montparnasse en seulement 54 minutes, grâce à 16 liaisons quotidiennes.
• L'aéroport du Mans offre un accès direct à Roissy-Charles-de-Gaulle (1 h 30 de trajet en TGV) et à Massy (Orly) en 47 minutes, via des liaisons régulières.
• La ville a la particularité de se situer à proximité d’un nœud autoroutier majeur constitué de sept branches au total.

Un réseau dense de transports en commun

Le Mans Métropole a fait le choix d'un réseau de transports en commun performant et étendu pour faciliter les déplacements de ses habitants. Confié à la Setram, le réseau est en constante évolution. Avec environ 25 millions de voyages effectués chaque année, il est l'un des plus utilisés de la région. Le réseau dessert l'ensemble des 20 communes de la métropole. Il inclut :

• 2 lignes de tramway. Elles traversent le cœur de la ville. La ligne T1 relie Antarès à l'Université. La ligne T2 relie Bellevue-Hauts de Coulaines jusqu’à Espal-Arche de la Nature.
• 28 lignes régulières de bus, en plus de 29 lignes scolaires. Ils circulent tous les jours de l'année. Les noctambules bénéficient d’un service de bus de soirée, appelé Flexo. Il est disponible les vendredis et samedis jusqu'à 0h30.
• Deux parkings relais sont aménagés en entrée de ville, à la disposition des utilisateurs du tramway. Les mobilités douces comprennent de nombreuses pistes cyclables, une voie verte…

Une activité économique intense

Le Mans Métropole est un acteur majeur du développement économique régional. Il attire un nombre croissant d'entreprises ou d'investisseurs.

Le territoire compte un total de 58 zones d'activités et 12 hôtels d'entreprises. Les 15,5 hectares de foncier encore disponibles représentent un potentiel de développement important à plus long terme. En 2022, l’agglomération a accueilli la création de 2 513 nouvelles entreprises. Au total, près de 15 000 établissements et 113 000 salariés exercent leur activité sur place.

La ville bénéficie notamment d'un dispositif de Zone Franche Urbaine. 246 entreprises sont accompagnées dans leur développement.

L’immobilier du Mans, entre quartiers résidentiels et jardins

Le Mans offre un cadre de vie agréable, où la nature est omniprésente. La roseraie du Jardin des Plantes invite à la promenade. L'Arche de la Nature est un espace naturel préservé de 450 hectares composés de forêts, de bocages, de rivières. Le véritable havre de paix abrite une ferme pédagogique, où petits et grands redécouvrent la vie à la campagne.

Investissement locatif Le Mans : les meilleurs quartiers

La capitale historique de la Sarthe dévoile aux acquéreurs intéressés une étonnante diversité de quartiers. La réussite d’un investissement locatif au Mans suppose de choisir l’environnement du logement avec soin. Voici certains des secteurs à explorer en priorité :

• Saint-Nicolas, aussi appelé « quartier Émeraude », est le centre-ville du Mans. Très animé, il propose aux habitants une forte densité de commerces, restaurants, espaces verts... Saint-Nicolas est le lieu de rendez-vous des jeunes actifs et des étudiants. Il bénéficie d’une desserte directe en tramway.
• Les Étangs Chauds, en périphérie de la ville, est un quartier résidentiel calme et verdoyant, à la physionomie plutôt pavillonnaire. Le secteur s’adresse en priorité aux familles, aux personnes à la recherche de tranquillité...
• L'avenue Bollée est l'une des artères les plus prestigieuses du Mans. Le quartier éponyme, à l’âme très résidentielle, dévoile de belles maisons de maître, mais aussi des résidences de standing. Le secteur est apprécié en raison de son calme, de sa proximité avec le centre-ville.
• Gallière, à proximité du stade Léon-Bollée, offre un bon compromis aux familles. Il est apprécié pour son environnement résidentiel, sa proximité avec les écoles, la présence de commerces de proximité…

Quel budget pour un investissement locatif au Mans ?

En novembre 2024, le prix moyen s’établissait à 1 947 € au mètre carré. La valorisation des biens immobiliers au Mans se maintient à un niveau raisonnable en comparaison d’autres agglomérations françaises de taille similaire.

Il existe aussi des variations significatives selon le type de bien recherché :

• Le prix moyen d'un appartement au Mans se situe autour de 1 754 €/m². La fourchette va de 1 148 €/m² pour les biens les plus accessibles (prévoyez un budget travaux) à 2 271 €/m² pour les logements plus haut de gamme.
• Le marché des maisons est plus valorisé. Le prix moyen atteint 2 215 €/m². La tarification varie selon la localisation, l'état du bien, les prestations… Vous paierez plus cher une maison de ville avec jardin au cœur du Vieux-Mans, par exemple.

Le marché immobilier du Mans a connu une évolution contrastée au cours des dernières années. En juin 2024, les prix affichaient une légère baisse cumulée de -1,7 % sur 12 mois, conforme aux grandes tendances nationales. Sur 5 ans, en revanche, l’appréciation reste spectaculaire : la hausse est de 27,6 %. La demande locative soutenue, combinée à une offre limitée de biens neufs, explique en partie le phénomène.

Quel est le prix de l’immobilier au Mans par quartiers ?

Selon le quartier, le prix d’un bien immobilier à Mans peut aller de 1 200 à près de 2 600 € au mètre carré en 2025. Retrouvez ci-dessous un tableau comparatif des prix moyens au mètre carré des maisons et des appartements dans les différents secteurs de la ville :

Données observées en février 2025 sur Seloger

Quel est le niveau des loyers au Mans ?

En moyenne, il faut compter environ 10 € par mètre carré et par mois pour louer un logement au Mans. Dans le détail, les loyers peuvent varier de 7 € à 16 €. Les logements les plus chers se situent dans le centre-ville, les quartiers résidentiels prisés…

Le marché locatif du Mans attire les investisseurs en raison de son dynamisme constant. Les loyers ont connu une hausse significative au cours des dernières années : + 16,7% sur 5 ans, dont une valorisation de + 10,7 % uniquement sur la dernière année écoulée.

Le Mans devrait conserver les faveurs des investisseurs immobiliers en 2025. La ville combine des prix d’achat encore avantageux, une démographie favorable, des loyers dynamiques. N’hésitez pas à vous appuyer sur un professionnel local afin de réussir votre prochain investissement locatif au Mans.

FAQ : investir dans l’immobilier locatif au Mans

Où investir au Mans ?

Le choix du bon quartier, dans le cadre d’un investissement locatif au Mans, dépend de votre budget, de votre profil... Les secteurs comme Bollée, Gare-Leclerc, Centre-Ville/Saint-Nicolas offrent des rendements locatifs intéressants grâce à leur attractivité. Cependant, des quartiers plus populaires (Les Sablons-Newton, Oasis-Maroc…) peuvent vous apporter des opportunités plus accessibles à votre budget.

Fait-il bon vivre au Mans ?

Oui, la ville a atteint en 2024 le 12e rang de l’ensemble des communes françaises où il fait bon vivre. Elle se classe même au 6e rang parmi les villes de plus de 100 000 habitants. L’agglomération offre un cadre de vie agréable avec de nombreux espaces verts, un riche patrimoine historique, une vie culturelle dynamique. Elle profite d'une excellente accessibilité grâce à son réseau de transports en commun, à sa relative proximité avec Paris…

Pourquoi Le Mans est-il connu ?

Le Mans bénéficie d’une renommée d’envergure internationale grâce aux 24 Heures du Mans, une course automobile d'endurance. La ville possède un riche patrimoine historique et culturel, avec sa cathédrale.

Pourquoi investir au Mans ?

Grâce à l'attractivité de la ville, la demande en logements locatifs reste dynamique au Mans. Comparés à d’autres grandes agglomérations, les prix de l'immobilier sont abordables. Les loyers sont en hausse régulière. Il en résulte une rentabilité locative moyenne de 7,1 % en 2024, supérieure à la moyenne.

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