Pourquoi réaliser un investissement locatif au Mans ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 22 juin 2023 .
Temps de lecture : 7 min

Le Mans est une ville de l’ouest de la France qui jouit d’un emplacement idéal à 1 heure de Paris en TGV. Son marché immobilier est dynamique. Faire un investissement locatif au Mans s’avère judicieux au regard du faible risque de vacances locatives.

Quelques mots sur Le Mans

Le Mans est la préfecture du département de la Sarthe dans la région des Pays de la Loire. Sur l’axe Nantes-Paris, Le Mans se situe à 56 minutes de la capitale en TGV qu’elle peut aussi rejoindre par l’autoroute A11. Avec les 24 heures du Mans, la ville est reconnue sur le plan mondial et attire à la fois les locataires à l’année et les touristes.

Le Mans en chiffres

Pour apprendre à connaître Le Mans, découvrez quelques chiffres sur cette commune de la Sarthe :

• 145 155 habitants ;
• 2 749 habitants au km² ;
• 217 299 habitants dans l’agglomération mancelle ;
• superficie de 52,81 km² ;
• à 56 minutes de Paris en TGV ;
• 5 branches autoroutières ;
• 8 % de taux de chômage ;
• Salaire moyen de 2 350 € net en 2023 ;
• 58 zones d’activités et 12 pépinières d’activité ;
• 15,5 hectares de foncier disponible ;
• 1 289 entreprises créées en 2020 ;
• 15 035 établissements.

Les atouts du Mans pour un investissement locatif

Réaliser un investissement locatif au Mans s’avère judicieux en raison de son emplacement stratégique à moins d’une heure de la capitale en TGV, à une époque où les Parisiens sont à la recherche d’un logement en province pour profiter d’un espace plus grand avec un loyer moindre. Faisons un point sur tous les atouts de cette ville pour mieux comprendre son succès.

Une ville dynamique sur le plan économique

Le dynamisme du Mans est un véritable argument pour attirer des locataires actifs. Son économie est portée par le tourisme, les nouvelles technologies et l’activité automobile, mais elle reste active dans bien d’autres secteurs avec 15 035 entreprises en 2020, 109 796 emplois et 58 zones d’activités et 12 pépinières d’activités.

Des loisirs variés au Mans

Si Le Mans est une ville des Pays de la Loire dynamique sur le plan économique, elle l’est tout autant en matière de loisirs. Elle compte 219 associations, de nombreux équipements sportifs et de loisirs dont le centre aquatique les Atlantides de 2 400 m², 16 salles de spectacle, de nombreuses animations pour les seniors…

La mobilité mancelle

Faire un investissement locatif au Mans, c’est offrir à vos locataires de nombreuses solutions de mobilité :

• 5 branches autoroutières ;
• une ligne de tramway T1 qui dessert 24 stations ;
• une ligne de tramway T2 qui dessert 18 stations ; 
• 27 lignes de bus qui permettent de rejoindre 19 communes de la métropole du Mans ;
• deux parkings relais en entrée de ville pour aller prendre le tramway ;
• de nombreuses pistes cyclables et une voie verte.

Un cadre de vie enviable

Vivre au Mans, c’est faire le choix d’un cadre de vie très agréable. Cette ville recherchée est parfaite pour un investissement locatif. Au-delà des nombreuses activités proposées, Le Mans est par ailleurs une commune verte sur les bords de la Sarthe. Elle compte de nombreux parcs publics :

• l’Île-aux-Planches ;
• le Gué-de-Maulny ;
• le Jardin des plantes ;
• le Parc à fourrage ;
• le parc Banjan ;
• le parc de Tessé ;
• le parc de Verdigné ;
• le parc Marcel-Paul ;
• le parc Théodore-Monod.

Le Mans, c’est aussi le Boulevard Nature, un projet de cheminement dédié aux modes de mobilité douce. Ce circuit fait aujourd’hui 50 km, à terme, il en fera 72.

Un riche patrimoine

Le Mans est en outre une terre au patrimoine culturel et historique riche. La commune abrite 3 musées, des expositions temporaires et différents monuments tels que :

• sa cathédrale ;
• la cité Plantagenêt ;
• l’enceinte romaine ;
• l’Hôtel-Dieu de Coëffort…

Le potentiel locatif du Mans

Le potentiel locatif du Mans est de plus en plus important. Les confinements successifs ont mis en valeur les villes situées à une heure de Paris, ce qui est le cas du Mans. Cette ville de Sarthe accueille des Parisiens désireux de continuer à travailler dans la capitale tout en s’offrant un cadre de vie plus naturel. Avant même la crise sanitaire, Le Mans voyait sa population augmenter, ce qui a impacté fortement la demande locative.

La ville des 24 heures du Mans est aussi la 3e ville étudiante de France parmi les communes de moins de 250 000 habitants. Si l’université du Mans propose différentes spécialités, la ville est de plus reconnue pour son enseignement spécialisé avec notamment l’Auto Sport Academy qui forme des pilotes et ingénieurs pour travailler dans la compétition automobile. Elle accueille aussi des écoles pour devenir mécanicien automobile, par exemple dans la Formule 1.

Ville touristique, Le Mans est aussi une ville à étudier pour un investissement locatif saisonnier.

Dans quels quartiers du Mans faut-il investir ?

Si vous cherchez les meilleurs quartiers pour investir au Mans, voici quelques lieux à envisager :

• Vieux-Mans/centre-ville : le centre de la ville du Mans est un quartier touristique avec beaucoup de charme, porté par son architecture médiévale et des maisons à colombages. Cet espace est parfait pour tous ceux qui souhaitent profiter du dynamisme du centre manceau. Les prix sont naturellement élevés, mais vous sécurisez votre investissement ;
• le quartier Saint-Nicolas au Mans est idéal pour investir dans l’immobilier locatif. Il a récemment été reconstruit et offre à ses habitants un accès rapide à toutes les commodités, mais aussi aux transports en commun pour circuler dans les meilleures conditions au cœur de la ville ;
• le quartier Ribay est un quartier étudiant. Investir dans une petite surface permet de répondre à une forte demande locative. Proche de l’université, abritant de nombreux bars et restaurants, il attire chaque année une population jeune et dynamique. Si vous louez à des étudiants, vous pourrez imaginer une location saisonnière en été pour augmenter votre rendement locatif ;
• le quartier de l’hôpital est à envisager pour un investissement locatif au Mans. On y retrouve des petits commerces et le tramway, l’hôpital bien sûr et des parcs.

Le prix de l’immobilier au Mans

Pour déterminer si Le Mans est une ville où il faut réaliser un investissement locatif, il est important de s’intéresser au prix de l’immobilier manceau. Voici quelques chiffres en avril 2023 pour y voir plus clair :

• 2 202 €/m² en moyenne ;
• 2 122 €/m² dans l’ancien ;
• 2 714 €/m² dans le neuf ;
• 2 262 €/m² pour une maison ;
• 2 076 €/m² pour un appartement ;
• 2 514 €/m² pour un studio ;
• 2 075 €/m² pour un 3 pièces ;
• 2 241 €/m² pour un 5 pièces.

Au Mans, le prix de l’immobilier reste encore en dessous de la moyenne nationale. Toutefois, il existe de fortes disparités selon les quartiers de la ville.

Le prix de l’immobilier manceau par quartier

Découvrez le prix de l’immobilier au Mans quartier par quartier :

• Gallière – Boussinière : 2 872 €/m²;
• Zone d’activité Novaxis : 2 663 €/m²;
• Bollée – Sainte Croix – Jardin des Plantes : 2 539 €/m²;
• Gazonfier – Villaret : 2 475 €/m²;
• Hôpital – Chasse Royale – Le Pré : 2 385 €/m²;
• Centre : 2 382 €/m²;
• Gare Leclerc : 2 314 €/m²;
• Université – Ribay – Ardriers : 2 163 €/m²;
• Gare Sud : 2 094 €/m²;
• Bruyères : 1 926 €/m²;
• Sources : 1 877 €/m²;
• ZI Sud 1 & 2 : 1 763 €/m²;
• Les Sablons – Newton : 1 240 €/m².

Le prix des loyers au Mans

Pour un investissement locatif au Mans, le prix moyen des loyers est un indice qui vous permettra de déterminer votre rentabilité locative. Voici en avril 2023 le prix moyen des loyers, un montant qui pourra varier selon le quartier dans lequel vous investissez.

Nombre de pièces	Prix moyen au m²
Studio / 1 pièce	17 €
2 pièces	12 €
3 pièces	10 €
4 pièces	9 €
5 pièces	9 €
6 pièces	9 €
7 pièces et plus	7 €

Le rendement d’un investissement locatif au Mans

Le rendement locatif moyen au Mans est de 4,47 %. Il varie selon la typologie du bien acheté. Elle peut atteindre 5,41 % si vous investissez dans un studio meublé pour étudiant.

Les raisons de faire un investissement locatif au Mans

Investir au Mans dans l’immobilier locatif se justifie en raison des différents atouts de la ville :

• un emplacement stratégique à moins d’une heure de Paris en TGV et proche des grandes métropoles de l’Ouest : Angers, Nantes, Rennes, Tours, des villes qu’il est possible de rejoindre rapidement en TGV, mais aussi par la route grâce aux autoroutes A11, A28 et A81 ;
• traversée par la Sarthe et par l’Huisne, avec de nombreux parcs et jardins, Le Mans est une ville verte où il fait bon vivre. Elle dispose par ailleurs d’un riche patrimoine culturel et historique ;
• la ville des 24 heures du Mans est très dynamique sur le plan économique ;
• Le Mans est une ville étudiante qui impacte la demande locative sur les petites surfaces ;
• la variété des transports en commun (tramway et bus) est un vrai plus pour attirer des locataires dans différents quartiers de la ville ;
• un prix au m² encore attractif pour un rendement locatif correct et un potentiel de plus-value à la revente ;
• une population jeune et en augmentation.

Questions fréquentes sur l’investissement locatif au Mans

Où investir au Mans ?

Si vous recherchez le meilleur quartier pour un investissement locatif au Mans, vous pouvez privilégier les quartiers suivants : le Vieux-Mans, le quartier Ribay, le quartier Saint-Nicolas ou bien le quartier de l’hôpital.

Fait-il bon vivre au Mans ?

Oui, la préfecture de la Sarthe est une commune offrant une belle qualité de vie sur les bords de la Sarthe, avec de nombreux espaces verts et une belle variété de loisirs. Elle arrive en 10e place du classement 2023 des villes de France où il fait bon vivre.

Pourquoi Le Mans est-il connu ?

La ville est connue pour ses 24 heures, une course automobile mythique, mais aussi pour ses rillettes. C’est aussi une ville qui se distingue pour son enseignement automobile.

Pourquoi investir au Mans ?

Le Mans est une ville dynamique sur tous les plans qui offre une rentabilité locative correcte et des prix d’achat en dessous de la moyenne nationale. Elle séduit en outre par sa position enviable à moins d’une heure de Paris en TGV.

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