Investissement locatif à Paris : est-ce rentable ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 19 février 2025 .
Temps de lecture : 7 min

Paris exerce une attraction intacte auprès des investisseurs en dépit de ses prix dissuasifs. Riche de deux millions d’habitants intra-muros, elle concentre une part significative de la population francilienne. Meilleurtaux vous explique comment aborder votre projet d’investissement locatif à Paris.

Pourquoi réaliser un investissement locatif à Paris ?

Le mode de vie parisien continue d’attirer de nombreux candidats à la location. 63 % des Parisiens se déclaraient satisfaits de leur quotidien en 2023. La richesse culturelle de la ville, la diversité de ses quartiers, la densité de son réseau de transports en commun, la présence de nombreux espaces verts expliquent la forte demande de logement sur place.

Une aura touristique sans équivalent en Europe

Paris, la Ville Lumière, exerce toujours une fascination sans égale sur les voyageurs du monde entier. En 2023, elle a accueilli plus de 20 millions de touristes internationaux, soit un tiers du tourisme européen. Le chiffre record fait de la capitale française la première destination à l’échelle du continent européen : un eldorado pour les investisseurs en location saisonnière ou Airbnb.

Paris concentre un patrimoine culturel d’une richesse inestimable. De nombreux monuments emblématiques attirent chaque année des millions de visiteurs, dont :

• Le Musée du Louvre, le plus visité au monde en 2022.
• La Tour Eiffel.
• Le Musée d’Orsay.
• Notre-Dame de Paris, rouverte au public fin 2024…

La capitale économique de la France

Chaque année, plus de 80 000 entreprises voient le jour à Paris intra-muros. Grâce à la présence de grands sièges sociaux au quartier de la Défense (TotalEnergies, Axa, Capgemini…), Paris est un pôle d’excellence en matière d’affaires.

Le marché du travail parisien est porteur. Le taux de chômage se maintient à 6 % au quatrième trimestre 2023, soit 1,5 point sous la moyenne nationale. Les opportunités d’emploi correspondent à des profils très diversifiés : services financiers, mode et haute couture, technologies de l’information…

Avec une population estimée de 765 000 étudiants, Paris est la première ville estudiantine de France. L’université de la Sorbonne, Sciences Po, l’ENS et de nombreuses autres écoles font la renommées de la capitale.

Paris est aussi un terreau fertile pour les start-ups. En 2022, la capitale comptait 22 licornes, valorisées à plus d’un milliard de dollars. Des entreprises comme Contentsquare, Blablacar, Back Market ont vu le jour dans la capitale.

Une mobilité urbaine dense et complexe

Paris se distingue par la densité de son réseau de transports en commun. En 2023, la capitale française s’est hissée au rang de ville la mieux desservie au monde. Le réseau, étendu, facilite les déplacements.

• 16 lignes de métro desservant 309 stations.
• 12 lignes de tramway.
• 64 lignes de bus.
• 47 lignes de bus Noctilien.
• 5 lignes RER.

Les transports en commun sont utilisés par les Parisiens pour réaliser 50 % de leurs déplacements domicile-travail en 2024. Malgré tout, la congestion routière de la capitale reste un problème récurrent. Paris figure parmi les villes les plus embouteillées d’Europe : le temps moyen de trajet est de 26 minutes pour une distance de 10 kilomètres.

La municipalité parisienne met toutefois en œuvre des politiques destinées à améliorer la mobilité urbaine. Le développement des pistes cyclables (450 kilomètres à l’horizon 2026), la promotion de la voiture électrique, ​​l’optimisation des transports en commun font partie des axes prioritaires.

Investissement locatif à Paris : les meilleurs quartiers

Paris offre une très grande diversité de quartiers, répartis dans les 20 arrondissements de la capitale. Chacun présente une identité propre, combinée à des attraits spécifiques pour les investisseurs.

Le choix du bon secteur est crucial si vous souhaitez optimiser la rentabilité de votre placement !

Mondialement connu pour son Sacré-Cœur comme son ambiance bohème, Montmartre séduit en raison de son caractère authentique. Le quartier attire une population hétérogène : artistes, familles, jeunes actifs, étudiants… La mixité sociale garantit une demande locative soutenue, notamment auprès des étudiants.

Situé dans le 6e arrondissement, Saint-Germain-des-Prés est un quartier emblématique de Paris, parmi les plus chers de la capitale. Ses immeubles haussmanniens, ses boutiques de luxe, ses cafés littéraires en font un lieu de vie prestigieux. La demande locative est portée par des profils de cadres aisés.

Le 5e arrondissement, ou Quartier latin est un haut lieu de l’enseignement supérieur parisien. La présence d’universités prestigieuses comme la Sorbonne et l’Université Panthéon-Assas attire en masse les étudiants. Les investisseurs y trouvent une demande locative pérenne. Attention, le tarif est très élevé à l’achat.

Le quartier de l’Opéra est central et animé. Sa proximité avec les grands magasins, les théâtres, les transports en commun, en fait un lieu de vie apprécié des jeunes actifs comme des familles. La demande locative y est forte.

Quel budget pour un investissement locatif à Paris ?

En novembre 2024, le prix moyen du mètre carré à Paris s’élevait à 9 282 €. Elle est de loin, la grande ville la plus chère de France. La moyenne masque de fortes disparités selon les quartiers ou les types de biens. Il est possible de trouver des appartements à partir de 6 115 € du mètre carré. À l’inverse, les prix peuvent grimper au-delà de 15 000 € dans les arrondissements les plus prisés.

Au cours des dernières années, le marché immobilier de la capitale a connu une évolution favorable pour les acquéreurs. La bulle immobilière parisienne a entamé un léger reflux, avec une baisse de 7,7 % sur un an, 5,6 % sur cinq ans, selon le baromètre FNAIM de juin 2024. La tendance offre de nouvelles opportunités aux investisseurs, sur un marché un peu plus détendu.

Quel est le prix de l’immobilier à Paris par arrondissement ?

Le marché immobilier parisien est caractérisé par une grande disparité de prix selon les arrondissements.

Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons dressé un tableau récapitulatif des tarifs constatés de l’immobilier à Paris par arrondissement en novembre 2024 :

Tarifs observés sur Seloger

Les arrondissements les plus chers sont traditionnellement les 6e, 7e, 4e. Ils sont réputés pour leur prestige et leur calme. Les moins chers se situent en majorité dans l’Est parisien : le 19e et le 20e, en particulier, dévoilent de belles opportunités d’investissement immobilier locatif à Paris.

Quel est le niveau des loyers à Paris ?

Le marché locatif parisien, sans surprise, révèle un fort niveau de tension, avec des loyers parmi les plus élevés de France.

En novembre 2024, le loyer moyen au mètre carré à Paris s’élevait à 31 €. Il existe des écarts significatifs selon les quartiers comme les types de biens. Il est possible de trouver des logements à partir de 25 € du mètre carré dans certains secteurs plus excentrés. À l’opposé, les prix peuvent atteindre 42 € dans les zones les plus prisées.

Assez stable, la rentabilité locative à Paris est plus faible comparée à d’autres villes françaises. En juin 2024, le dernier baromètre FNAIM indiquait un rendement moyen de 3,5 %. Le taux s’explique par la forte valorisation de l’immobilier parisien.

Pour réguler le marché locatif et protéger les locataires, Paris est soumise à un double dispositif d’encadrement des loyers.

• L’encadrement des loyers à la relocation. Depuis 2012, les augmentations lors d’un changement de locataire sont limitées à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).
• Un loyer de référence. Depuis 2020, un loyer de référence est fixé pour chaque quartier et type de logement. Le dispositif permet de définir un loyer maximum au-delà duquel le propriétaire ne peut louer son bien. Si le logement présente des prestations exceptionnelles, il reste possible de pratiquer un loyer majoré, supérieur de 20 % au loyer de référence.

Investir à Paris vous donne accès au plus grand marché locatif de France. Le projet nécessite cependant une réflexion approfondie de votre part. Les prix élevés et la réglementation spécifique applicable aux loyers sont des facteurs à prendre en compte.

FAQ : réaliser un investissement locatif à Paris

Est-ce rentable d’investir à Paris ?

La faible rentabilité de Paris est compensée par une demande locative soutenue, très sécurisante pour l’investisseur. Il doit plutôt être considéré comme un placement de valeur à long terme.

Où investir à Paris en 2025 ?

Les quartiers comme Montmartre, Saint-Germain-des-Prés, le Quartier latin, l’Opéra sont prisés des investisseurs. D’autres quartiers en pleine mutation, comme le 13e ou le 19e arrondissement, peuvent offrir des opportunités intéressantes.

Pourquoi investir à Paris ?

Paris offre de nombreux avantages pour l’investissement locatif : un marché immobilier dynamique, une demande locative soutenue, un patrimoine immobilier riche, une qualité de vie élevée, une bonne desserte en transports en commun…

Quel budget pour investir à Paris ?

Le budget nécessaire pour investir à Paris dépend de nombreux facteurs : le quartier, la superficie du bien, l’état général… En moyenne, il fallait compter au moins 9 282 € du mètre carré en novembre 2024. Les prix peuvent être encore plus élevés dans les arrondissements centraux.

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