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Pourquoi réaliser un investissement locatif à Lille ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 24 janvier 2025 .
Temps de lecture : 8 min

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L’attractivité de la capitale des Hauts-de-France ne se dément pas. De 2017 à 2023, les tarifs de l’immobilier à Lille ont connu une augmentation spectaculaire de 37 %. La ville attire en particulier de nombreux investisseurs locatifs, séduits par une population jeune en forte demande de logement.

Faut-il investir à Lille ?

L’agglomération lilloise présente toutes les qualités requises pour la réalisation d’un investissement locatif performant.

La Métropole Européenne de Lille (MEL) s’étend sur un territoire de 672 km². Elle englobe 95 communes, partage 67 km de frontière avec la Belgique. La ville est le cœur battant du bassin urbain : elle concentre près de 236 500 habitants, soit presque 20 % de la population totale de la métropole.

Un carrefour européen

Située à la convergence de nombreux axes internationaux, Lille bénéficie d’une position géographique enviable. À 1 h 22 de Londres en Eurostar, un peu plus d’une heure de Paris en TGV, elle est accessible depuis les principales capitales européennes. Son accessibilité, couplée à la proximité de la Belgique, en fait un pôle d’attraction pour les entreprises, les étudiants, les travailleurs frontaliers…

Afin de répondre à une demande croissante de mobilité, la métropole européenne dispose d’un réseau de transport dense, très diversifié. Chaque jour, près de 5 millions de déplacements sont effectués grâce à :

  • 5 autoroutes.
  • 6 voies ferrées convergeant vers le centre-ville.
  • 34 gares.
  • Un port intérieur multisites.
  • 2 lignes de métro automatique sur un total de 45 km.
  • Un réseau de tramway de 18 km.
  • Un réseau de bus étendu.
  • Des aménagements cyclables en développement constant…

Une population jeune, très étudiante

La Métropole Européenne de Lille se distingue en raison de sa population jeune. Près de 125 000 étudiants se répartissent dans les nombreux établissements d’enseignement supérieur de l’agglomération. Lille se positionne comme le troisième plus grand pôle universitaire de France, après Paris et Lyon. La forte concentration d’étudiants représente environ 10 % de la population totale de l’agglomération. Elle contribue à dynamiser la ville et à maintenir une demande locative très soutenue.

Un territoire au fort dynamisme économique

La Métropole Européenne de Lille abrite un tissu économique dense, très diversifié. Elle comprend 26 000 entreprises actives dans le commerce ou les services. Le secteur de la restauration, de l’hôtellerie, des cafés y est le plus développé : il représente 24 % de l’activité économique totale.

Lille est une ville majeure dans le domaine économique. Euralille est le troisième quartier d’affaires de France en termes de volume d’activité. La zone se définit comme un « hyper-hub européen », au cœur de la métropole.

L’immobilier lillois en quelques chiffres

  • L’habitat collectif est dominant. 78,9 % des biens immobiliers lillois sont des appartements. Ils ont été construits en majorité de 1946 à 1990.
  • 70,1 % des habitants sont locataires de leur logement, souvent à long terme. L’ancienneté moyenne d’emménagement dépasse 6 ans.
  • Le taux de logements vacants est de 8,6 %, dans la moyenne nationale.
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Quels sont les meilleurs quartiers pour investir à Lille ?

La capitale des Flandres se décline en une vaste mosaïque de quartiers, aux ambiances très diverses. Le choix de la bonne zone d’implantation est déterminant si vous envisagez un investissement locatif à Lille.

Le Vieux-Lille est un quartier très prisé. Il séduit en raison de son architecture flamande typique, combinée à une ambiance animée. Il draine une population variée, composée d’étudiants, de jeunes actifs, de retraités, de quelques familles… Son patrimoine riche, ses commerces de qualité, sa vie culturelle foisonnante en font un lieu de vie recherché. Cependant, les prix de l’immobilier comptent parmi les plus élevés de la ville.

Le quartier République-Beaux-Arts attire une population dynamique, composée de jeunes actifs. Le secteur offre un cadre de vie agréable : il allie la présence de nombreux espaces verts à une densité remarquable de commerces, de transports en commun… En dépit de sa physionomie assez peu familiale, le quartier dispose aussi de multiples structures d’accueil de jeunes enfants, d’un lycée…

Situé à proximité de l’université catholique de Lille, le quartier Vauban est une zone de prospection prioritaire si vous souhaitez miser sur la location étudiante. La forte concentration d’établissements d’enseignement supérieur dans les environs garantit une demande locative soutenue pour des studios, des appartements plus grands en colocation…

Saint-Maurice est un quartier urbain du nord-est de Lille. Il a connu un développement rapide au cours des dernières décennies, avec la construction de nombreux immeubles de bureau ou de résidences modernes. Le secteur bénéficie de la proximité immédiate du centre d’affaires Euralille. Il attire une population active assez diversifiée, composée de cadres, chefs d’entreprises…

Bois-Blancs est un quartier résidentiel calme. Sa situation au cœur des deux bras de la Deûle lui confère un charme tout particulier. Desservi par une ligne de métro, plusieurs stations de vélo en libre-service, il offre un équilibre entre tranquillité et commodités. Le quartier historique était surtout peuplé de salariés, d’ouvriers. Aujourd’hui, Bois-Blancs attire aussi un nombre croissant d’étudiants en quête de logements plus abordables.

Wazemmes est un quartier animé du centre de Lille, à la physionomie populaire. Il est réputé pour son vaste marché, ses nombreuses rues commerçantes. L’atmosphère dynamique de Wazemmes, combinée à son caractère authentique, en fait un lieu de vie apprécié des étudiants comme des jeunes actifs…

Lille en investissement locatif : quelle rentabilité ?

Selon le dernier baromètre FNAIM, le taux de rentabilité locative d’un projet immobilier locatif à Lille atteignait 5 % en juin 2024. Cela situe la métropole des Hauts-de-France dans la moyenne haute des grandes agglomérations. Le rendement est supérieur à un investissement locatif à Paris (3,5 %), Lyon (4,1 %) ou encore Bordeaux (3,8 %).

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Quel budget pour un investissement locatif à Lille ?

Avant d’investir à Lille, il est recommandé d’examiner en détail chaque aspect de votre projet. Vous devrez prendre en compte le prix de vente du bien immobilier, l’éventuel coût de la rénovation, le loyer mensuel estimé.

Quel est le prix de l’immobilier à Lille ?

En moyenne, le prix du mètre carré à Lille s’élève à 3 440 €, avec une légère tendance à la baisse au cours des derniers mois. Les professionnels locaux de l’immobilier ont pu observer, en juin 2024, une diminution de -5,7 % sur un an. Le phénomène de repli est conforme aux tendances du marché dans la plupart des grandes villes françaises. Un retournement pourrait survenir dès 2025.

Sur une période plus longue de cinq ans, les prix restent haussiers : ils ont connu une augmentation significative de 12,9 %.

Les tarifs de l’immobilier à Lille varient aussi en fonction du type de bien :

  • Le prix moyen du mètre carré pour un appartement à Lille est de 3 606 €.
  • Concernant les maisons, il atteint 2 835 €.

Quel est le prix de l’immobilier à Lille par quartiers ?

Le tarif de l’immobilier à Lille varie de plusieurs milliers d’euros au mètre carré selon le quartier. Voici une estimation du prix d’achat d’un bien locatif en fonction du secteur de vos recherches, en janvier 2025 :

Quartier Prix d’une maison (€/m²) Prix d’un appartement (€/m²)
Centre 4 098 4 514
Wazemmes 3 341 3 941
Vieux-Lille 4 763 4 975
Vauban-Esquermes 3 598 4 099
Moulins 2 768 3 389
Caulier 2 687 2 988
Lille Sud 2 422 3 030
Saint-Maurice Pellevoisin 3 538 3 610
Mont à Camp-Marais 2 652 3 080
Bois Blancs 3 038 3 454
Bourg Délivrance 2 715 3 080
Hellemmes-Centre 2 627 3 107
Lomme-Le Marais 2 548 2 979
Hellemmes-Épine Mont de Terre 2 540 2 901
Hellemmes-Les Sarts 2 669 2 865
Mitterie 2 560 2 944
Faubourg de Béthune-Concorde 2 520 2 776
Faubourg de Béthune-Vieux Faubourg 3 126 3 524
Fives 2 660 2 854

Quel est le montant des loyers à Lille ?

En moyenne, le montant du loyer au mètre carré s’élève à 15 € à Lille. Le marché locatif lillois connaît une dynamique très positive. La tendance haussière est nette sur le long terme avec une augmentation de 3,1 % des loyers sur un an, 12,3 % sur cinq ans. Combinée à la baisse des prix de l’immobilier, elle génère une opportunité très intéressante.

Pour rappel, les communes de Lille et Hellemmes sont soumises à un double dispositif d’encadrement du montant des loyers :

  • Depuis 2012, la majoration du loyer en cas de relocation est plafonnée à l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL) de l’Insee sur les douze mois précédents.
  • Depuis le 1ᵉʳ avril 2020, un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence selon le quartier et le type de logement. Les biens locatifs aux prestations exceptionnelles peuvent justifier un loyer de référence majoré, d’un montant 20 % supérieur.

Le tableau suivant vous renseigne sur le loyer moyen au mètre carré en fonction du type de logement proposé à la location, en janvier 2025 :

Type de logement Loyer au m² moyen (meublé) Loyer au m² moyen (non meublé)
1 pièce 25,4 €/m² 20,6 €/m²
2 pièces 15,5 €/m² 15,4 €/m²
3 pièces 14,7 €/m² 13,2 €/m²
4 pièces - 13,0 €/m²
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Questions fréquentes sur l’investissement locatif à Lille

Dans quel quartier investir à Lille ?

Le choix du quartier dépend de votre budget, de vos objectifs patrimoniaux… Des secteurs comme Wazemmes, Vauban-Esquermes offrent un excellent équilibre entre prix et qualité de vie. Pour un investissement plus sécurisé, le centre-ville reste une valeur sûre, même si les prix y sont plus élevés.

Pourquoi investir à Lille ?

Lille est une ville dynamique à l’économie diversifiée. Elle attire en grand nombre les étudiants, les jeunes actifs… Son marché immobilier est fortement orienté vers la location, avec une demande structurelle très soutenue.

Quel est le rendement locatif à Lille ?

Le rendement locatif moyen à Lille est estimé à 5 % en 2024 selon le dernier baromètre de la FNAIM. Le chiffre peut varier en fonction du quartier, du type de bien, du montant des travaux à réaliser, de la fiscalité applicable…

Quel est le prix de l’immobilier à Lille ?

Le prix moyen du mètre carré à Lille est d’environ 3 400 € en janvier 2025. Le tarif a connu une légère baisse en 2024, mais reste haussier sur le long terme. Les tarifs peuvent varier d’un quartier à l’autre, ou selon le type de logement recherché.

La réalisation d’un investissement locatif à Lille reste en 2025 une opération avantageuse, assortie d’une rentabilité élevée. Avant d’investir à Lille, vous devrez bien étudier le marché local, comparer les opportunités dans différents quartiers, définir un budget réaliste… Meilleurtaux vous oriente vers les meilleures solutions de financement.

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