L'assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ?

Vous êtes en train de souscrire un crédit immobilier et votre banquier évoque l’assurance emprunteur. Vous vous interrogez. À quoi sert cette assurance ? Est-elle obligatoire ? Peut-on faire jouer la concurrence ? Explications et réponses pour bien comprendre l’assurance emprunteur.

L’assurance de prêt est non obligatoire, mais exigible !

Si aucune loi n’impose de lier un crédit immobilier à une assurance de prêt, les banques et les sociétés de crédit ont le droit de l’exiger. En effet, contrairement aux crédits à la consommation, pour lesquels cette protection est facultative, le prêteur exige systématiquement une couverture adaptée pour les crédits immobiliers. De fait, ces derniers impliquent des montants prêtés beaucoup plus élevés sur des périodes de remboursement beaucoup plus longues (jusqu’à 25 ans).

Cette exigence d’assurance emprunteur pour un crédit immobilier peut être levée par lorsque le prêteur et l’emprunteur s’accordent sur une couverture du prêt par nantissement (sur une assurance vie) ou une hypothèque (sur un bien immobilier).

À quoi sert l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur garantit au prêteur la récupération du capital prêté en cas de décès, d’invalidité, ou d’arrêt de travail prolongé empêchant l’emprunteur de payer ses échéances de remboursement. De fait, en cas de défaillance de l’emprunteur suite à un sinistre couvert par l’assurance du prêt, celle-ci se charge du règlement des mensualités à sa place. Cette assurance protège le prêteur comme l’emprunteur. Si le premier est assuré de récupérer son argent, le second est lui protégé des conséquences d’un aléa de la vie : son bien immobilier ne fera pas l’objet d’une saisine pour pallier sa défaillance.

L’emprunteur a-t-il le choix de son assurance ?

L’emprunteur n’est pas obligé d’accepter l’assurance proposée par le prêteur dans le cadre de son contrat de groupe. Il peut opter pour une délégation d’assurance dès lors que celle-ci apporte les mêmes garanties. Plusieurs lois, ont entre 2010 et 2022, entériné le libre choix de l’assurance emprunteur à la souscription du crédit immobilier et la liberté d’en changer.

La loi Lagarde

Adoptée le 1er juillet 2010, elle confère à l’emprunteur la liberté du choix de son assurance prêt au moment de la souscription de ce dernier. A compter de cette date, la banque ne peut plus imposer son assurance emprunteur.

La loi Hamon

Votée le 26 juillet 2014, elle confère à tout souscripteur d’une assurance emprunteur le droit de la résilier et de la remplacer à tout moment durant les douze premiers mois suivant la signature de l’offre de crédit.

L’amendement Bourquin

Adopté le 1er janvier 2018, cet amendement de la loi Sapin 2 permet à l’assuré de résilier son assurance emprunteur chaque année à date anniversaire de son contrat en respectant un délai de 15 jours.

La loi Lemoine

La loi Lemoine, votée le 28 février 2022, permet à l’assuré de résilier son assurance emprunteur à tout moment par courrier ordinaire.

Les garanties obligatoires de l’assurance de prêt

Plusieurs types de garanties vous assurent une protection adaptée à votre profil et à vos besoins, et donnent à la banque la certitude de récupérer les fonds prêtés majorés des intérêts.

La garantie décès et la garantie PTIA

La garantie décès est le minimum exigé par les banques, quels que soient votre profil et la nature de votre projet. Si vous venez à disparaître prématurément, la charge du remboursement de votre prêt immobilier n’est pas transférée à votre conjoint et à vos héritiers, car l’assureur rembourse intégralement le capital restant dû à la banque.

Toutefois, la garantie décès ne s’applique pas dans certaines situations : suicide au cours de l’année suivant la signature du contrat de prêt, une overdose, ou un accident fatal lié à la pratique d’un sport extrême.

Elle est souvent couplée à la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie), qui définit l’impossibilité pour une personne d’exercer une quelconque occupation rapportant un salaire ou un profit, et qui a besoin de l’assistance permanente d’un tiers pour les actes basiques de la vie courante (alimentation, hygiène, déplacements, etc.).

Les garanties IPT et IPP

Les garanties IPT (Invalidité Permanente Totale) et IPP (Invalidité Permanente Partielle) vous offrent une couverture si une invalidité physique ou mentale est constatée avant votre 65e anniversaire. Bien que non obligatoires, elles sont fortement recommandées.

L’invalidité est déclarée si vous êtes dans l’impossibilité d’exercer une quelconque activité salariée ou vous permettant de réaliser un profit. La compagnie d’assurance rembourse alors une partie des mensualités, déterminée suivant le taux d’invalidité à hauteur de la quotité assurée.

La différence entre ces deux garanties réside dans le seuil d’invalidité qui active la prise en charge par l’assureur :

• si le taux d’invalidité est compris entre 33 % et 66 %, les conditions de l’IPP s’appliquent,
• si le taux d’invalidité est égal ou supérieur à 66 %, les modalités relatives à l’IPT s’appliquent.

Deux principaux paramètres sont utilisés pour mesurer le niveau d’invalidité : le taux d’invalidité fonctionnelle et le taux d’invalidité professionnelle.

La garantie ITT

À la suite d’une maladie ou d’un accident, vous pouvez vous voir prescrire un arrêt de travail pendant une période plus ou moins longue. Après expiration du délai de carence, lequel varie entre 15 à 180 jours, l’assureur paie la totalité des mensualités dues à la banque si le contrat prévoit une indemnisation forfaitaire, ou d’un pourcentage de chaque échéance dans le cas du système indemnitaire.

La garantie Perte d’emploi

C’est la seule garantie optionnelle d’un contrat d’assurance emprunteur, mais la banque peut vous l’imposer si votre situation professionnelle lui fait redouter un éventuel licenciement qui affecterait votre capacité de remboursement.

Bien choisir son assurance de prêt

L’assurance de prêt protège d’abord la banque, qui est le bénéficiaire du contrat, mais elle est également un élément-clé de votre protection pour vous et celle de votre famille.

• Elle préserve vos chances de conserver le bien que vous avez acquis en cas de chute brutale de revenus à la suite d’invalidité ou d’incapacité.
• Elle permet aussi d’éviter la transmission de créances à vos héritiers en cas de décès.

Toutefois, rien ne vous oblige à signer le contrat de groupe proposé par l’établissement prêteur. Depuis 2010, la loi Lagarde accorde aux emprunteurs le libre choix de leur assurance emprunteur auprès d’une compagnie indépendante de la banque. L’objectif de cette réforme est de vous permettre de faire jouer la concurrence afin de trouver la couverture au taux le plus compétitif pour un niveau de garanties équivalent.

Pour comparer plusieurs devis, vous devez vous référer à la fiche standardisée d’information que le prêteur vous a remise au moment de votre demande en même temps que la liste des pièces justificatives nécessaires à l’étude de votre dossier.

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(1) 50 % d'économie sur le coût de l'assurance d'un financement de 210 000 € réalisé avec un prêt amortissable, au taux nominal de 3 % sur 15 ans, accordé à un homme et sa compagne, tous deux âgés de 43 ans, cadres, et non fumeurs, le 19 novembre 2012 en garantie Décès/PTIA/ITT/IPT et quotité 50 % sur chaque tête. Le coût total de l'assurance proposée par la banque était de 15 120 € (soit un taux moyen de 0,42 % sur capital emprunté par an) contre 7 250 € (soit un taux moyen de 0,21 % sur capital emprunté par an) avec meilleurtaux, soit une différence de 7 870 € pour 52 % d'économie.

Questions sur l'obligation de l'assurance de prêt immobilier

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Non, mais pour un crédit immobilier, elle est exigée par le prêteur pour pallier une défaillance de l’emprunteur.

L’emprunteur peut-il faire jouer la concurrence pour son assurance ?

Oui, il a le libre choix de son assurance au moment de la souscription du crédit immobilier et la liberté d’en changer à tout moment.

La délégation d’assurance est-elle avantageuse ?

Oui ! Parce qu’elle offre une couverture taillée sur-mesure, la délégation d’assurance est plus compétitive que le contrat de groupe. Choisir sa propre assurance grâce à meilleurtaux peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros.

Qu’est-ce que le principe d’équivalence ?

Le principe d’équivalence impose que l’assurance choisie par l’emprunteur offre les mêmes garanties que celle proposée par le prêteur.