Loi et assurance de prêt immobilier

La souscription d’une assurance emprunteur est exigée par toutes les banques en contrepartie de l’octroi d’un crédit immobilier.

L’assurance emprunteur, couverture indispensable d’un crédit immobilier

L’objectif de l'assurance emprunteur est de se prémunir des impayés si leur débiteur se retrouve dans l’impossibilité d’honorer ses obligations du fait d’un incident de la vie.

Mais cette couverture est également utile pour l’emprunteur et ses ayants droit, qui évitent la saisie du bien financé par le prêt, ou des difficultés financières s’ils héritent de la dette.

En fonction de la situation et des dispositions du contrat conclu, l’assureur peut se substituer à l’assuré pour payer une partie des mensualités de remboursements, ou pour solder le capital restant dû et les intérêts correspondants.

Quatre types de garanties sont proposés :

• La garantie décès : l’assureur règle automatiquement l’intégralité des sommes encore dues à l’établissement prêteur.
• La garantie invalidité : en fonction du degré d’invalidité de l’assuré, l’assureur prend en charge la totalité des échéances encore impayées. Trois niveaux d’invalidité sont reconnus, la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA), la garantie Incapacité Permanente Totale (IPT), la garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP).
• La garantie Interruption Temporaire de Travail (ITT) : l’assureur prend le relai au bout de trois mois
• La garantie perte d’emploi : seule garantie facultative, elle peut être utile pour ceux qui ne bénéficient pas de la sécurité de l’emploi.

Pendant des années, les particuliers ont été contraints de signer pour l’offre d’assurance emprunteur de leur banque. Pourtant, ce contrat collectif basé sur la mutualisation des risques ne convient pas à tous les profils en termes de garanties, et le tarif commun est très cher pour les personnes dont le profil présente un faible risque.

L’évolution de la législation concernant l’assurance de prêt immobilier

Historiquement, les banques imposaient leur contrat d’assurance à tout souscripteur d’un prêt immobilier. Or, non seulement cette couverture est rarement personnalisée, mais elle est aussi très coûteuse, car elle constitue un moyen pour les prêteurs de compenser le manque à gagner dû à la faiblesse des taux d’intérêt.

Afin de renforcer les droits des emprunteurs et faciliter l’adoption d’une assurance externe ou le changement de contrat, le législateur a lancé plusieurs réformes au cours des dernières années.

La loi Scrivener pour la résiliation annuelle

En juillet 1979, la loi Scrivener apporte un changement majeur inscrit au Code des assurances en permettant la résiliation annuelle de tout contrat d’assurance au terme d’une période initiale de trois ans. De plus, le relèvement des tarifs ou la diminution des garanties par la banque était interdit en cours de prêt.

La loi Chatel pour éviter la reconduction automatique du contrat

La loi Chatel permet d’éviter la reconduction automatique des contrats, notamment celui d’assurance. Elle oblige en effet les assureurs à notifier l’assuré de son droit à résilier son contrat. Ce courrier d’information doit parvenir à ce dernier au plus tôt 3 mois et au plus tard 15 jours avant la date limite de préavis, qui est fixée à 2 mois avant l’expiration du contrat.

Si l’avis d’échéance est reçu moins de 15 jours avant la fin de la date limite de résiliation, l’assuré dispose d’un nouveau délai de 20 jours à réception du courrier pour mettre un terme au contrat.

Faute d’avis reçu à la date anniversaire, l’assuré est autorisé à résilier son contrat à tout moment et gratuitement. Si la cotisation a déjà été prélevée, son remboursement par l’ancien assureur doit être effectué dans les 30 jours.

La loi Lagarde et le principe de délégation d’assurance de prêt

Depuis 2010, avec l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, l’emprunteur n’a plus l’obligation de souscrire l’offre d’assurance de crédit immobilier de la banque.

La condition à cette démarche, appelée « délégation d’assurance », est que les garanties du contrat de substitution soient au moins soient équivalentes à celles proposées par l’établissement prêteur dans sa formule collective. L’objectif de la loi Lagarde est de libéraliser la concurrence sur le marché et permettre aux assurés de faire baisser le coût de leur protection, et par conséquent, le coût total du prêt.

Après des années de flou, la question de l’équivalence des garanties a été clarifiée par la mise en place d’une liste de 18 critères par le CCSF. Sur ces 18 critères, l’organisme prêteur doit en sélectionner 11 et les indiquer clairement dans la fiche standardisée d’information à remettre obligatoirement avec l’offre préalable de prêt. Ce document doit faciliter les recherches de l’emprunteur qui envisage de recourir à une couverture externe.

La loi Hamon pour changer d’assurance de prêt immobilier la première année

Depuis 2014, les emprunteurs qui n’ont pas trouvé d’assurance individuelle au moment de la souscription du prêt immobilier ont la possibilité d’en changer à tout moment durant les 12 mois suivant la signature du prêt. Là encore, la condition d’équivalence des garanties doit être respectée et l’assuré doit observer un délai de préavis de 15 jours avant le premier anniversaire du contrat.

Le nouvel assureur doit prendre en charge les formalités de résiliation, en veillant à ce que l’assuré bénéficie en permanence d’une couverture pendant toute la durée de la procédure.

Concernant la cotisation, l’emprunteur n’est tenu de payer que la part relative à la période durant laquelle il a été couvert par son ancien assureur. Ce dernier dispose donc de 30 jours à compter de la date de résiliation du contrat pour lui restituer le solde par rapport à la prime déjà versée. Par ailleurs, aucun frais ni pénalité ne peut être réclamé à l’assuré qui exerce son droit de résiliation et de remplacement de l’assurance emprunteur.

L’amendement Bourquin de la loi Sapin 2 pour changer d’assurance emprunteur chaque année

Avec l’adoption de l’amendement Bourquin de la loi Sapin 2, tous les Français détenant un crédit immobilier ont la possibilité, depuis le 12 janvier 2018, de changer d’assurance de prêt chaque année au-delà des douze premiers mois, renforçant les dispositions de la loi Hamon. La loi ne fait pas de distinction relative au type de projet financé avec l’emprunt (achat d’une résidence principale ou investissement locatif), au profil de l’assuré, etc.

La résiliation doit intervenir à la date d’anniversaire de la signature de l’offre de prêt initiale.

Comme les lois Lagarde et Hamon, le nouveau texte impose l’équivalence des garanties entre le contrat de remplacement et le contrat initial comme condition au changement.

La démarche pour changer d’assurance

• 1) L’assuré doit rechercher et signer son nouveau contrat d’assurance.
• 2) Ensuite, il doit envoyer une demande de résiliation à sa banque par lettre avec accusé de réception au plus tard deux mois avant la date de résiliation effective. Son courrier doit être accompagné de l’attestation d’adhésion auprès du nouvel assureur et des conditions générales du contrat qui renferment le détail des garanties.
• 3) À réception de la demande de résiliation, la banque doit, dans un délai de 10 jours ouvrés, valider la requête ou motiver son refus par écrit, en s’appuyant uniquement sur les critères d’équivalence des garanties du CCSF. Faute de retour sous 10 jours ouvrés ou en cas de refus abusif, la banque s’expose au paiement d’une amende de 3 000 auros pour établir l’avenant correspondant.

Pour éviter de rater la date butoir, les professionnels de l’assurance emprunteur recommandent d’entamer les formalités au minimum quatre mois avant la date anniversaire du prêt.

Alourdissement de la fiscalité de l’assurance de prêt en 2019

Depuis 2003, la Taxe Spéciale sur les Conventions d’Assurance (TSCA) s’applique aux contrats d’assurance emprunteur, mais uniquement à une partie de la garantie invalidité, ainsi qu’aux garanties incapacité de travail et perte d’emploi.

Depuis le 1er janvier 2019, malgré l’opposition du Sénat, le champ d’application de la TSCA a été étendu à l’ensemble des garanties de tous les nouveaux contrats de prêt immobilier souscrits. Désormais, les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), auparavant exonérées, sont également assujetties.

L’objectif de cette « uniformisation de la taxation de l’assurance de prêt » est de compenser le manque à gagner de 300 millions d’euros subi par Action Logement (ex-1 % logement) après l’entrée en vigueur de la loi Pacte. En effet, le relèvement du seuil déclenchant l’obligation pour les entreprises de participer à l’effort de construction passe de 20 à 50 salariés. Cet acteur essentiel sur le secteur du logement social va donc perdre une grande partie de son budget.

Le surcoût pour les particuliers est estimé à 3 euros par mois pour un capital emprunté de 100 000 euros remboursable sur 15 ans.