Loi et assurance de prêt immobilier

La souscription d’une assurance emprunteur est exigée par toutes les banques en contrepartie de l’octroi d’un crédit immobilier. Les lois se succèdent pour assouplir les règles de l’assurance emprunteur et permettre aux Français de payer moins cher.

L’assurance emprunteur, couverture indispensable d’un crédit immobilier

Avant d’aborder la législation autour de l’assurance emprunteur, revenons sur l’importance de cette assurance. L’objectif de l'assurance emprunteur est de se prémunir des impayés si leur débiteur se retrouve dans l’impossibilité d’honorer ses obligations du fait d’un incident de la vie.

Mais cette couverture est également utile pour l’emprunteur et ses ayants droit, qui évitent la saisie du bien financé par le prêt, ou des difficultés financières s’ils héritent de la dette.

En fonction de la situation et des dispositions du contrat conclu, l’assureur peut se substituer à l’assuré pour payer une partie des mensualités de remboursements, ou pour solder le capital restant dû et les intérêts correspondants.

Quatre types de garanties sont proposés :

• La garantie décès ;
• La garantie invalidité: (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA), Incapacité Permanente Totale (IPT), Invalidité Permanente Partielle (IPP)
• La garantie Interruption Temporaire de Travail (ITT) ;
• La garantie perte d’emploi.

Assurance de prêt immobilier : des lois pour vous permettre de faire des économies

Pendant des années, les particuliers ont été contraints de signer pour l’offre d’assurance emprunteur de leur banque. Pourtant, ce contrat collectif basé sur la mutualisation des risques ne convient pas à tous les profils en termes de garanties, et le tarif commun est très cher pour les personnes dont le profil présente un faible risque. Pire, les banques ont longtemps caché aux assurés leur droit à souscrire une assurance de prêt immobilier ailleurs. Cette assurance de prêt immobilier constitue un moyen pour les prêteurs de compenser le manque à gagner dû à la faiblesse des taux d’intérêt.

La législation autour de l’assurance emprunteur a pour vocation d’aider les emprunteurs à réduire le coût total de leur crédit. De la loi sur l’assurance de prêt immobilier, permettant la délégation d’assurance (la possibilité de ne pas souscrire le contrat-groupe de l’établissement prêteur), à la loi Lemoine, permettant de changer d’assurance emprunteur à tout moment, les dirigeants ont compris l’importance d’assouplir les règles.

L’évolution de la législation concernant l’assurance de prêt immobilier

Afin de renforcer les droits des emprunteurs et faciliter l’adoption d’une assurance externe ou le changement de contrat, le législateur a lancé plusieurs réformes au cours des dernières années.

La loi Scrivener pour la résiliation annuelle

En juillet 1979, la loi Scrivener apporte un changement majeur inscrit au Code des assurances en permettant la résiliation annuelle de tout contrat d’assurance au terme d’une période initiale de trois ans. De plus, le relèvement des tarifs ou la diminution des garanties par la banque était interdit en cours de prêt. Il ne s’agit pas spécifiquement d’une loi sur l’assurance emprunteur.

La loi Murcef : le fondement de la délégation d’assurance

Il est souvent dit que la loi Lagarde est la loi sur l’assurance emprunteur qui a offert la possibilité aux emprunteurs de souscrire une offre dans un établissement autre que la banque prêteuse. Toutefois, entre 2001 et 2010, les banques n’ont pas joué le jeu, c’est pourquoi la loi Lagarde de 2010 est venue renforcer la loi Murcef.

La loi Chatel pour éviter la reconduction automatique du contrat

Comme la loi Murcef, il ne s’agit pas spécifiquement d’une loi sur l’assurance de prêt immobilier. La loi Chatel permet d’éviter la reconduction automatique des contrats, notamment celui d’assurance. Elle oblige en effet les assureurs à notifier l’assuré de son droit à résilier son contrat. Ce courrier d’information doit parvenir à ce dernier au plus tôt 3 mois et au plus tard 15 jours avant la date limite de préavis, qui est fixée à 2 mois avant l’expiration du contrat.

Si l’avis d’échéance est reçu moins de 15 jours avant la fin de la date limite de résiliation, l’assuré dispose d’un nouveau délai de 20 jours à réception du courrier pour mettre un terme au contrat.

Faute d’avis reçu à la date anniversaire, l’assuré est autorisé à résilier son contrat à tout moment et gratuitement. Si la cotisation a déjà été prélevée, son remboursement par l’ancien assureur doit être effectué dans les 30 jours.

La loi Lagarde et le principe de délégation d’assurance de prêt

Depuis 2010, avec l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, le droit de l’emprunteur est renforcé. Cette législation sur l’assurance emprunteur confirme le fait que l’assuré n’a plus l’obligation de souscrire l’offre d’assurance de crédit immobilier de la banque.

Désormais, il peut se tourner vers l’assureur de son choix afin d’obtenir une couverture plus économique.

La condition à cette démarche, appelée « délégation d’assurance », est que les garanties du contrat de substitution soient au moins soient équivalentes à celles proposées par l’établissement prêteur dans sa formule collective. L’objectif de la loi Lagarde est de libéraliser la concurrence sur le marché et permettre aux assurés de faire baisser le coût de leur protection, et par conséquent, le coût total du prêt.

Après des années de flou, la question de l’équivalence des garanties a été clarifiée par la mise en place d’une liste de 18 critères par le CCSF. Sur ces 18 critères, l’organisme prêteur doit en sélectionner 11 et les indiquer clairement dans la fiche standardisée d’information à remettre obligatoirement avec l’offre préalable de prêt. Ce document doit faciliter les recherches de l’emprunteur qui envisage de recourir à une couverture externe. Il est très utile au moment de comparer les assurances emprunteur pour être certain de trouver un contrat éligible.

La loi Hamon pour changer d’assurance de prêt immobilier la première année

Depuis 2014, les emprunteurs qui n’ont pas trouvé d’assurance individuelle au moment de la souscription du prêt immobilier ont la possibilité d’en changer à tout moment durant les 12 mois suivant la signature du prêt. Là encore, la condition d’équivalence des garanties doit être respectée et l’assuré doit observer un délai de préavis de 15 jours avant le premier anniversaire du contrat.

Le nouvel assureur doit prendre en charge les formalités de résiliation, en veillant à ce que l’assuré bénéficie en permanence d’une couverture pendant toute la durée de la procédure.

Concernant la cotisation, l’emprunteur n’est tenu de payer que la part relative à la période durant laquelle il a été couvert par son ancien assureur. Ce dernier dispose donc de 30 jours à compter de la date de résiliation du contrat pour lui restituer le solde par rapport à la prime déjà versée. Par ailleurs, aucun frais ni pénalité ne peut être réclamé à l’assuré qui exerce son droit de résiliation et de remplacement de l’assurance emprunteur.

La loi Hamon a ouvert les portes de la comparaison aux Français. Bien souvent, lors de la souscription d’un crédit immobilier, ils n’ont pas le réflexe de comparer les offres d’assurance de prêt. Parfois, ils n’en ont tout simplement pas le temps, entre les démarches de prêt auprès de la banque, les travaux à gérer, le déménagement, etc. Cette loi sur l’assurance de prêt immobilier a permis aux assurés de rectifier le tir rapidement pour ne plus payer trop cher leur assurance de prêt.

L’amendement Bourquin de la loi Sapin 2 pour changer d’assurance emprunteur chaque année

Avec l’adoption de l’amendement Bourquin de la loi Sapin 2, tous les Français détenant un crédit immobilier ont la possibilité, depuis le 12 janvier 2018, de changer d’assurance de prêt chaque année au-delà des douze premiers mois, renforçant les dispositions de la loi Hamon. Cette loi sur l’assurance de prêt immobilier ne fait pas de distinction relative au type de projet financé avec l’emprunt (achat d’une résidence principale ou investissement locatif), au profil de l’assuré, etc.

La résiliation doit intervenir à la date d’anniversaire de la signature de l’offre de prêt initiale.

Comme les lois Lagarde et Hamon, le nouveau texte impose l’équivalence des garanties entre le contrat de remplacement et le contrat initial comme condition au changement.

La loi Lemoine pour changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment

Cette loi a tardé à voir le jour, ne faisant pas l’unanimité auprès des élus. Pourtant, Patricia Lemoine, députée du groupe Agir, a réussi à convaincre avec une loi sur l’assurance emprunteur favorable au pouvoir d’achat des Français. À présent, si vous vous apercevez que votre assurance de prêt immobilier vous coûte trop cher, vous pouvez en changer à tout moment. C’est une véritable révolution dans l’univers de l’assurance de prêt immobilier.

En effet, si l’amendement Bourquin était, de prime abord, très favorable aux emprunteurs, force est de constater que les banques jouaient la montre. Elles tardaient à répondre aux demandes de résiliation. Or, de cette manière, elles contraignaient les assurés à reconduire leur contrat durant un an. Aujourd’hui, les emprunteurs pourront plus facilement changer d’assurance pour bénéficier d’un prix moins élevé. Lorsque l’on sait que l’assurance de crédit immobilier peut représenter jusqu’à 50 % du coût total de celui-ci, la loi Lemoine est une véritable opportunité à saisir.

La Loi Lemoine sur l’assurance emprunteur va même plus loin avec d’autres grandes mesures :

• Suppression du questionnaire de santé pour un prêt de 200 000 € par personne maximum si le remboursement est achevé au 60e anniversaire ;
• Droit à l’oubli plus favorable aux emprunteurs avec un délai qui passe de 10 à 5 ans ;
• Renforcement de l’information des emprunteurs avec l’obligation de l’assureur d’envoyer chaque année la date d’échéance du contrat et le coût de l’assurance de prêt sur 8 ans.

La démarche pour changer d’assurance

Voici comment procéder pour profiter des avantages de la légalisation autour de l’assurance emprunteur.

• 1) L’assuré doit rechercher et signer son nouveau contrat d’assurance.
• 2) Ensuite, il doit envoyer une demande de résiliation à sa banque par lettre avec accusé de réception au plus tard deux mois avant la date de résiliation effective. Son courrier doit être accompagné de l’attestation d’adhésion auprès du nouvel assureur et des conditions générales du contrat qui renferment le détail des garanties.
• 3) À réception de la demande de résiliation, la banque doit, dans un délai de 10 jours ouvrés, valider la requête ou motiver son refus par écrit, en s’appuyant uniquement sur les critères d’équivalence des garanties du CCSF. Faute de retour sous 10 jours ouvrés ou en cas de refus abusif, la banque s’expose au paiement d’une amende de 3 000 auros pour établir l’avenant correspondant.

Pour éviter de rater la date butoir, les professionnels de l’assurance emprunteur recommandent d’entamer les formalités au minimum quatre mois avant la date anniversaire du prêt.

Alourdissement de la fiscalité de l’assurance de prêt en 2019

Depuis 2003, la Taxe Spéciale sur les Conventions d’Assurance (TSCA) s’applique aux contrats d’assurance emprunteur, mais uniquement à une partie de la garantie invalidité, ainsi qu’aux garanties incapacité de travail et perte d’emploi.

Depuis le 1er janvier 2019, malgré l’opposition du Sénat, le champ d’application de la TSCA a été étendu à l’ensemble des garanties de tous les nouveaux contrats de prêt immobilier souscrits. Désormais, les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), auparavant exonérées, sont également assujetties.

L’objectif de cette « uniformisation de la taxation de l’assurance de prêt » est de compenser le manque à gagner de 300 millions d’euros subi par Action Logement (ex-1 % logement) après l’entrée en vigueur de la loi Pacte. En effet, le relèvement du seuil déclenchant l’obligation pour les entreprises de participer à l’effort de construction passe de 20 à 50 salariés. Cet acteur essentiel sur le secteur du logement social va donc perdre une grande partie de son budget.

Le surcoût pour les particuliers est estimé à 3 euros par mois pour un capital emprunté de 100 000 euros remboursable sur 15 ans.

Pour absorber ce surcoût, n’oubliez pas que la législation sur l’assurance emprunteur vous accompagne. Elle vous permet de faire jouer la concurrence et de comparer les offres d’assurance de prêt immobilier pour trouver une offre moins chère à garanties équivalentes.