Assurance prêt immobilier pour expatrié

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 22 octobre 2024 .
Temps de lecture : 10 min

Pour les Français expatriés, souscrire un crédit pour l’achat d’une maison ou d’un appartement est possible en fonction du pays de résidence. Une assurance de prêt immobilier est indispensable pour obtenir les fonds demandés. La délégation d’assurance est conseillée pour bénéficier d’une couverture adaptée à la situation de non-résident, à un tarif attractif.

Expatriés, pourquoi souscrire une assurance de prêt immobilier ?

Les expatriés français ont la possibilité d’acheter un bien immobilier (résidence secondaire, investissement locatif) dans l’Hexagone ou un pays étranger.

Pour le financement, ils ont le choix entre emprunter auprès :

• D’une banque locale.
• D’une banque basée en France, mais ayant une forte exposition à l’international. Ses équipes sont formées pour mettre en place un dossier de financement adapté à leur profil d’expatrié.

ImportantLes établissements bancaires tricolores accordent un crédit immobilier seulement s’il est couvert par une assurance de prêt adaptée. Elle doit courir jusqu’au paiement de la dernière échéance de remboursement du crédit.

L’objectif pour le prêteur est de se prémunir d’éventuels impayés du souscripteur du contrat. Par exemple, s’il fait face à d’importantes difficultés financières à la suite d’un décès, d’une invalidité, incapacité de travail ou perte d’emploi.

L’expatrié comme ses héritiers sont protégés. En cas de sinistre, l’assureur règle tout ou partie des mensualités (en fonction de la garantie activée) à leur place. Cela évite la saisie du bien ou des problèmes budgétaires, surtout si l’assuré subit une baisse de revenus.

AttentionAvant d’entamer les démarches, il est indispensable de se renseigner sur la législation du pays où l’expatrié français envisage son acquisition. Plusieurs points sont à vérifier :

• L’autorisation d’achat.
• Les conditions de rapatriement, et de transfert de capitaux en cas de cession du logement.

Comment choisir son contrat d’assurance de prêt pour expatrié ?

Pour les emprunteurs français non résidents ou expatriés contractant un emprunt immobilier auprès d’une banque tricolore, il est préférable de s’adresser à un assureur également basé en France. Il est à même de proposer un contrat spécialement conçu pour ce statut particulier. Cette couverture peut être fournie directement par l’organisme ou par une compagnie indépendante.

Une comparaison minutieuse s’impose pour trouver la meilleure offre d’assurance de prêt immobilier. Un comparateur en ligne facilite grandement la tâche. Les critères à prendre en compte sont nombreux :

• La compagnie propose un contrat spécial expatrié couvrant le pays de résidence du futur assuré.
• La compagnie autorise la réalisation des éventuels examens médicaux sur place, grâce à un partenariat avec un centre de santé local.
• Les types de risques couverts par les différentes garanties emprunteur sont adaptés aux particularités du statut de non-résident et du pays.
• Le type de contrat d’assurance de prêt immobilier proposé.
• Le coût de l’assurance emprunteur (avec ou sans surprime).

Les banques accompagnent systématiquement leur offre de prêt d’un contrat d’assurance collectif, développé par leur filiale ou un partenaire. Pour cette formule standard, les risques associés à tous les souscripteurs sont mutualisés.

A noterLes garanties et le tarif sont les mêmes pour tous. Par conséquent, ils ne prennent généralement pas les besoins spécifiques en charge, comme un pays de résidence autre que la France.

Un contrat individuel est recommandé pour les non-résidents et les expatriés. Depuis la loi Lagarde de 2010, la banque n’est plus autorisée à imposer son assurance de groupe. Les souscripteurs peuvent choisir une délégation d’assurance, à partir du moment où le contrat dispose, a minima, des mêmes garanties que celui proposé par la banque. Il est possible de trouver une couverture sur mesure. Ce type de contrat tient compte des particularités du pays de résidence de l’emprunteur, le cas échéant, avec des extensions de garanties.

Quels sont les pays couverts par l’assurance de prêt immobilier pour expatrié ?

Lorsqu’un Français expatrié demande une assurance, la compagnie a besoin de connaître plusieurs informations à son sujet comme :

• L’âge.
• La profession.
• Le lieu de résidence (pays, zone urbaine ou rurale).
• Le type et la durée du séjour (expatriation, contrat local, CDD, nombre annuel de séjours passés dans ce lieu).

La connaissance du lieu de résidence est particulièrement importante. L’assureur s’intéresse à plusieurs critères le concernant : stabilité politique/sociale/économique, taux de criminalité, niveau sanitaire, qualité des infrastructures, des soins médicaux, taux de mortalité routière, etc.

Une couverture complète est généralement accordée aux emprunteurs non résidents ou expatriés domiciliés dans les régions ou départements d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane française, Martinique, Réunion, Mayotte) ou en Principauté de Monaco.

Dans les pays sans problème particulier, où la communauté française est importante, les expatriés accèdent à une assurance de prêt immobilier complète, à un tarif compétitif. Outre les pays d’Europe, la liste comprend des états :

• D’Afrique : Maroc, Algérie, Tunisie, Sénégal
• Du Moyen-Orient : Émirats arabes unis, Jordanie, Liban
• D’Asie : Chine, Malaisie, Singapour
• D’Amérique centrale et latine : Brésil, Mexique
• La Russie.
• L’Australie.

Le cas particulier du Royaume-UniDepuis 2020, les Britanniques sont sortis de l’Union européenne. Pour les expatriés, il est devenu difficile de trouver une assurance de prêt. Les assurances, considérant la situation encore trouble, ne souhaitent prendre aucun risque. Nous vous conseillons de recourir à un courtier pour vous aider à trouver une assurance emprunteur.

D’autres pays sont considérés comme « à risques ». En conséquence, soit la prime d’assurance emprunteur est majorée, soit des exclusions de garanties sont appliquées. C’est le cas de l’Arabie Saoudite, du Congo, de la Côte d’Ivoire, d’Haïti, du Liban ou du Nigeria.

La liste actualisée et la carte des pays sont disponibles sur le site France Diplomatie, mis en place par le ministère de l’Europe et des Affaires étrangères.

Dans tous les cas, il est conseillé d’anticiper sa demande d’assurance de prêt immobilier pour expatrié. En plus des questions de santé habituelles, il faut remplir un questionnaire de risque de séjour. Ces renseignements sont nécessaires à l’examen approfondi du dossier. Ils permettent à l’assureur de déterminer le contenu de la couverture et son tarif.

Grâce aux plateformes digitales, le souscripteur expatrié réalise les formalités de souscription en ligne, directement sur son espace personnel. Les deux parties évitent ainsi des pertes de temps engendrées par les échanges de documents imprimés par voie postale.

Non-résident français : quelles sont les garanties exigées pour assurer un prêt immobilier ?

Selon la politique de la compagnie d’assurance, le profil de l’emprunteur et son pays de résidence, les garanties emprunteur proposées diffèrent. En outre, certains assureurs cessent leur prise en charge sur certaines garanties lorsque l’emprunteur atteint un âge limite précisé dans le contrat. Il varie généralement entre 65 et 75 ans.

Les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) d’une assurance emprunteur expatrié

Elles constituent la base de tout contrat d’assurance de prêt immobilier pour non-résidents et expatriés.

EssentielLa garantie PTIA couvre l’invalidité physique ou mentale à un taux de 100 % survenue avant les 65 ans de l’assuré. Ce dernier est dans l’impossibilité d’exercer une quelconque activité génératrice de revenus ou de profits. Il a besoin de l’assistance d’un tiers pour au moins trois des quatre activités basiques de la vie quotidienne (alimentation, toilette, déplacement, habillement).

Dans le cadre de la garantie décès, des exclusions sont prévues : suicide, exercice d’un métier dangereux ou pratique de sports extrêmes.

Prenons un exemple de prise en charge par la garantie décès d ’une assurance emprunteur expatrié. Un expatrié français en Tunisie souscrit un prêt immobilier d’un montant de 200 000 €. Il décède, mais il lui reste 100 000 € à rembourser. Dans le cas où le financement est souscrit seul, il est obligé d’être assuré à 100 %. Aussi, en cas de décès, l’assurance prêt immobilier prend le relais du remboursement de la banque prêteuse. Grâce à la garantie décès, personne n’a à assumer les 100 000 € restants.

Les garanties incapacité et invalidité de travail : ITT, IPT, IPP

Ces deux garanties sont accordées au cas par cas, après analyse approfondie du dossier de l’emprunteur expatrié. L’ITT est activée s’il est dans l’incapacité temporaire d’exercer une activité professionnelle, après un accident ou une maladie.

A noterSi vous résidez dans un pays de l’Union européenne, il est possible de trouver des contrats incluant la garantie ITT sous conditions. Elle vous permet de bénéficier d’indemnités journalières en cas de maladie.

L’invalidité permanente totale (IPT) intervient si l’assuré présente un taux d’invalidité supérieur à 66 %. Il l’empêche d’exercer son métier habituel ou toute autre activité, à la suite d’une maladie ou d’un accident.

Complétant l’IPT, l’invalidité permanente partielle (IPP) est déclenchée à partir du moment où le taux d’invalidité de l’assuré dépasse 33 %.

La perte d’emploi

Alors que les garanties décès, invalidité et incapacité sont dites « obligatoires », la garantie perte d’emploi est facultative. Souvent onéreuse, elle permet à l’assuré d’obtenir un versement forfaitaire de l’assureur ou le report des échéances jusqu’à ce qu’il retrouve un emploi.

Cependant, cette garantie s’exerce uniquement pour les personnes actives, pas en période d’essai, en préavis de licenciement ou ayant fait l’objet d’une mise en préretraite. Sont également exclus de la couverture la démission ainsi que le licenciement pour faute grave.

AttentionLes compagnies d’assurance appliquent des délais de carence et des délais de franchise. En outre, l’indemnisation est limitée dans le temps. Lisez attentivement les conditions générales et particulières de votre contrat d’assurance emprunteur pour expatrié.

Assurance emprunteur expatrié : quelles restrictions peuvent s’appliquer ?

Pour la plupart des compagnies d’assurance, seuls les emprunteurs non résidents et expatriés vivant dans ces zones peuvent bénéficier d’une garantie sans majoration :

• Corse ;
• Principauté de Monaco ;
• Départements et régions d’outre-mer (DROM) : Guyane française, Guadeloupe, Martinique, Mayotte, Réunion.

Pour ceux résidant dans les pays considérés « à risques », des surprimes sont susceptibles d’être appliquées.

Que dit la loi en matière d’assurance de prêt immobilier pour les expatriés ?

Au regard de la loi, les Français résidant hors du territoire sont soumis aux mêmes règles, avec les mêmes devoirs et les mêmes droits. Même en étant expatriées, les personnes souscrivant un contrat d’assurance de prêt immobilier en France bénéficient des dispositions visant à libéraliser la concurrence sur le marché. Elles permettent aux ménages de réaliser des économies non négligeables.

En premier lieu, dans le cadre de la « délégation d’assurance » introduite par la loi Lagarde de 2010, ils ont le droit de se tourner vers un assureur tiers au lieu de signer pour le contrat de groupe de la banque prêteuse.

Cette possibilité n’est pas réservée aux nouveaux souscripteurs. En vertu de la loi Hamon de 2014, les détenteurs d’un crédit à l’habitat sont autorisés, durant les 12 mois qui suivent la signature de leur contrat, à en changer à tout moment sans frais.

En 2018, un texte supplémentaire a encore assoupli les conditions de résiliation et de substitution de l’assurance emprunteur. Grâce à l’amendement Bourquin de la loi Sapin 2, il est possible de remplacer sa couverture chaque année à la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt.

Depuis septembre 2022, la loi Lemoine a encore assoupli les conditions. Désormais, les emprunteurs peuvent changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Cela facilite la souscription d’un contrat individuel moins cher, en délégation d’assurance. Il est souvent calculé selon le capital restant dû, et non le capital emprunté, comme c’est le cas avec l’assurance groupe de la banque.

Dans tous les cas, la loi impose le respect de la condition d’équivalence de garanties. Le contrat alternatif choisi doit présenter un niveau de garanties équivalent ou supérieur à celui du contrat collectif de l’établissement prêteur.

Questions fréquentes sur l’assurance de prêt pour expatriés

Quelle différence entre un contrat d’assurance de prêt pour non-résident et pour expatrié ?

Il n’y a aucune différence de contrat. Toutefois, le tarif de l’assurance pour un prêt immobilier varie si vous êtes non-résident ou expatrié. Un travailleur non- résident ne déclare pas ses salaires aux impôts français. Les assureurs peuvent de ce fait considérer que son profil est plus risqué.

Comment trouver une assurance de prêt immobilier en tant qu’expatrié ?

Il est souvent plus difficile de trouver une assurance. Nous vous conseillons de faire une simulation avec notre comparateur d’assurances de prêt en ligne. N’hésitez pas aussi à faire appel aux services d’un courtier spécialisé. Il saura vous trouver une délégation d’assurance acceptant les expatriés.

Quelles sont les garanties d’une assurance de prêt pour expatriés ?

Elles sont les mêmes que si vous résidez en France. Toutefois, en fonction de votre pays de résidence, les assureurs peuvent exclure certaines garanties ou appliquer une surprime. Ils considèrent votre profil comme étant plus risqué. Si le pays est à risque, le montant des cotisations varie considérablement.

Qu’est-ce que la quotité de l’assurance de prêt ?

Exprimée en pourcentage, elle représente la part du capital garantie par votre assurance en cas de sinistre. Les banques exigent que le prêt soit assuré à 100 %. Si vous empruntez à deux, il est possible de répartir cette quotité pour réaliser des économies.