Assurance prêt immobilier pour expatrié

Pour les Français expatriés, souscrire un crédit à l’habitat est possible en fonction de son pays de résidence. Une assurance de prêt immobilier est indispensable pour obtenir les fonds demandés. La délégation d’assurance est conseillée pour bénéficier d’une couverture personnalisée adaptée à la situation de non-résident et à un tarif attractif.

Expatriés, pourquoi souscrire une assurance de prêt immobilier ?

Les expatriés français ont la possibilité d’acheter un bien immobilier (résidence secondaire, investissement locatif) dans l’Hexagone ou dans un pays étranger. Pour le financement, ils ont le choix entre un emprunt auprès d’une banque locale ou d’une banque basée en France, mais ayant une forte exposition à l’international et dont les équipes sont formées pour mettre en place un dossier de financement adapté à leur profil.

ImportantToutefois, les établissements bancaires tricolores n’accordent de crédit immobilier que si celui-ci est couvert par une assurance adaptée, qui court jusqu’au paiement de la dernière échéance de remboursement. L’objectif pour le prêteur est de se prémunir d’éventuels impayés si l’emprunteur fait face à d’importantes difficultés financières à la suite du décès, de l’invalidité, de l’incapacité de travail ou de la perte d’emploi du souscripteur du contrat.

Ce dernier et ses héritiers sont également protégés puisque l’assureur règle tout ou partie des mensualités (en fonction de la garantie activée) à leur place, évitant la saisie du bien ou des problèmes budgétaires, surtout s’ils subissent une baisse de revenus.

Attention, avant d’entamer les démarches, il est indispensable de se renseigner sur la législation du pays où l’expatrié français envisage son acquisition. Plusieurs points sont à vérifier :

• l’autorisation d’achat,
• les conditions de rapatriement et de transfert de capitaux en cas de cession du logement.

Comment choisir son contrat d’assurance de prêt pour expatrié ?

Pour les emprunteurs français non-résidents ou expatriés qui contractent un emprunt immobilier auprès d’une banque tricolore, il est préférable de s’adresser à un assureur également basé en France qui propose un contrat spécialement conçu pour ce statut particulier. Cette couverture peut être fournie directement par l’organisme ou par une compagnie indépendante.

Une comparaison minutieuse s’impose pour les expatriés de la meilleure offre d’assurance de prêt immobilier. Les critères à prendre en compte sont nombreux :

• La compagnie propose un contrat spécial expatrié qui couvre le pays de résidence du futur assuré.
• La compagnie autorise la réalisation des éventuels examens médicaux sur place,
• éventuellement grâce à un partenariat avec un centre de santé local.
• Les types de risques couverts par les différentes garanties sont adaptés aux particularités du statut de non-résident et du pays.
• Le type de contrat proposé.
• Le coût de l’assurance (avec ou sans surprime).

S’agissant du type de contrat, les banques accompagnent systématiquement leur offre de prêt d’un contrat d’assurance collectif développé par leur filiale ou un partenaire. Pour cette formule standard, les risques associés à tous les souscripteurs sont mutualisés.

Par conséquent, les garanties et le tarif sont les mêmes pour tous. Cela signifie qu’ils ne prennent généralement pas les besoins spécifiques en charge, comme un pays de résidence autre que la France.

Un contrat individuel est recommandé pour les non-résidents et les expatriés, d’autant que depuis la loi Lagarde de 2010, la banque n’est plus autorisée à imposer son contrat d’assurance de groupe. Une couverture sur mesure tient compte des particularités du pays de résidence de l’emprunteur, le cas échéant avec des extensions de garanties.

Quels sont les pays couverts par l’assurance de prêt immobilier et combien de temps dure l’assurance non-résident ?

Lorsqu’un Français expatrié demande une assurance, la compagnie a besoin de connaître plusieurs informations à son sujet en plus des données classiques comme :

• l’âge ;
• la profession ;
• le lieu de résidence (pays, zone urbaine ou rurale) ;
• le type de séjour (expatriation, contrat local, contrat de courte durée, nombre annuel de séjours passés dans ce lieu).

La connaissance du lieu de résidence est particulièrement importante, car l’assureur va s’intéresser à plusieurs critères le concernant : stabilité politique/sociale/économique, taux de criminalité, niveau sanitaire et qualité des infrastructures et des soins médicaux, taux de mortalité routière, etc.

• Pays couverts

Une couverture complète est généralement accordée aux emprunteurs non-résidents ou expatriés domiciliés dans les Régions ou Départements d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane française, Martinique, Réunion, Mayotte) ou en Principauté de Monaco.

Dans certains pays comptant une communauté française importante, et où aucun problème particulier n’est relevé, les expatriés ont accès à une assurance de prêt immobilier complète à un tarif compétitif. Outre les pays d’Europe, la liste comprend certains pays d’Afrique (Maroc, Algérie, Tunisie, Sénégal) et du Moyen-Orient (Émirats arabes unis, Israël, Jordanie, Liban) d’Asie (Chine, Malaisie, Singapour) et d’Amérique centrale et latine (Brésil, Mexique), ainsi que la Russie ou encore l’Australie.

D’autres en revanche sont considérés comme « à risques ». En conséquence, soit la prime d’assurance emprunteur est majorée, soit des exclusions de garanties sont appliquées. C’est le cas de l’Arabie Saoudite, du Congo, de la Côte d’Ivoire, d’Haïti, du Liban, du Nigeria et de nombreux autres pays.

La liste actualisée et la carte des pays sont disponibles sur le site France Diplomatie mis en place par le ministère des Affaires étrangères et du Développement international. Il est préférable de demander une proposition d’assurance de prêt immobilier sur mesure à l’assureur.

Dans tous les cas, il est donc conseillé d’anticiper sa demande. En plus du questionnaire de santé habituel, il faut remplir un questionnaire de risque de séjour. Ces renseignements sont nécessaires à l’examen approfondi du dossier et à la détermination, le cas échéant, du contenu de la couverture du tarif.

Les plateformes digitales se multiplient aujourd’hui, permettant au souscripteur de compléter les formalités en ligne, directement sur son espace personnel. Les deux parties évitent ainsi des pertes de temps engendrées par les échanges de documents imprimés par la voie postale.

Quelles sont les garanties exigées pour assurer un prêt immobilier ?

Pour les Français résidant à l’étranger, l’acquisition d’une résidence sur le territoire français est possible, mais si l’opération est financée par un prêt, une assurance emprunteur est indispensable. Elle permet une prise en charge des échéances, voire le remboursement intégral du crédit, en cas de problème entraînant l’impossibilité d’honorer leur dette.

Selon la politique de la compagnie d’assurance, le profil de l’emprunteur et son pays de résidence, les garanties emprunteur proposées diffèrent. En outre, certains assureurs cessent leur prise en charge sur certaines garanties lorsque l’emprunteur atteint un âge limite précisé dans le contrat, et qui varie généralement entre 65 et 75 ans.

Les garanties Décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

Elles constituent une base indispensable de tout contrat pour non-résidents et expatriés, quels que soient le type de financement et la situation de l’emprunteur.

EssentielLa garantie PTIA couvre l’invalidité physique ou mentale à un taux de 100 % survenue avant les 65 ans de l’assuré. Ce dernier est dans l’impossibilité d’exercer une quelconque activité génératrice de revenus ou de profits et a besoin de l’assistance d’un tiers pour au moins trois des quatre basiques de la vie quotidienne (alimentation, toilette, déplacement, habillement).

Dans le cadre de la garantie décès, des exclusions sont néanmoins prévues : suicide, exercice d’un métier dangereux ou pratique de sports extrêmes.

Les garanties Incapacité et Invalidité

Ces deux garanties sont accordées au cas par cas après analyse approfondie du dossier de l’emprunteur.

L’ITT est activée lorsque l’emprunteur est dans l’incapacité temporaire d’exercer quelque activité professionnelle que ce soit après un accident ou une maladie.

L’invalidité permanente totale (IPT) intervient lorsque l’assuré présente un taux d’invalidité supérieur à 66 % qui l’empêche d’exercer son métier habituel ou toute autre activité à la suite d’une maladie ou d’un accident.

Complétant l’IPT, l’invalidité permanente partielle (IPP) est déclenchée lorsque le taux d’invalidité de l’assuré dépasse 33 %.

La perte d’emploi

Alors que les garanties décès, invalidité et incapacité sont dites « obligatoires », la garantie perte d’emploi est facultative et souvent onéreuse. Elle permet à l’assuré d’obtenir un versement forfaitaire de l’assureur ou le report des échéances jusqu’à ce qu’il retrouve un emploi.

Cependant, cette garantie ne s’exerce que pour les personnes actives, qui ne sont pas en période d’essai, en préavis de licenciement ou qui ont fait l’objet d’une mise en préretraite. Sont également exclus de la couverture la démission ainsi que le licenciement pour faute grave.

Attention, les compagnies d’assurance appliquent des délais de carence et des délais de franchise ainsi qu’une indemnisation limitée dans le temps. Comparez bien les offres et lisez les conditions générales et particulières de votre contrat d’assurance emprunteur pour expatrié.

Restrictions

Il faut noter que pour la plupart des compagnies d’assurance, seuls les emprunteurs non-résidents et expatriés qui vivent en Corse, en Principauté de Monaco et dans l’un des départements et régions d’outre-mer (DROM) : Guyane française, Guadeloupe, Martinique, Mayotte, Réunion peuvent bénéficier d’une garantie sans majoration. Pour ceux qui vivent dans les pays considérés « à risques », des surprimes sont susceptibles d’être appliquées.

Que dit la loi ?

Au regard de la loi, les Français qui résident hors du territoire sont soumis aux mêmes règles, avec les mêmes devoirs et les mêmes droits. Cela signifie notamment que même en étant expatriées, les personnes qui souscrivent un contrat d’assurance de prêt immobilier en France bénéficient des différentes dispositions visant à libéraliser la concurrence sur le marché et permettre aux ménages de réaliser des économies non négligeables.

L’assurance représente d’ailleurs une part importante du coût du crédit, dans la mesure où les taux d’intérêt sont toujours très faibles.

En premier lieu, dans le cadre de la « délégation d’assurance » introduite par la loi Lagarde de 2010, ils ont le droit de se tourner vers un assureur tiers au lieu de signer pour le contrat de groupe de la banque prêteuse.

Cette possibilité n’est pas réservée aux nouveaux souscripteurs. En vertu de la loi Hamon de 2014, les détenteurs d’un crédit à l’habitat sont autorisés, durant les 12 mois qui suivent la signature de leur contrat, à en changer à tout moment sans frais.

En 2018, un texte supplémentaire a encore assoupli les conditions de résiliation et de substitution de l’assurance emprunteur. Grâce à l’amendement Bourquin de la loi Sapin 2, il est possible de remplacer sa couverture chaque année à la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt.

Enfin, depuis septembre 2022, la loi Lemoine offre la possibilité aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Cela leur permet de bénéficier plus facilement d’un contrat individuel moins cher qui sera bien souvent calculé selon le capital restant dû, et non le capital emprunté, comme c’est le cas avec l’assurance groupe de la banque.

Dans tous les cas, la loi impose le respect de la condition d’équivalence de garanties. Cela signifie que le contrat alternatif choisi doit présenter un niveau de garanties équivalent ou supérieur à celui du contrat collectif de l’établissement prêteur. Par ailleurs, s’il s’agit d’un changement d’assurance, un délai de préavis devait auparavant être observé : 15 jours dans le cas de la loi Hamon et 2 mois pour l’amendement Bourquin. Avec la loi Lemoine, vous changez d’assurance de prêt sans préavis ni échéance à respecter.