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Les taux de crédit très bas et la faible rémunération des produits d’épargne classique favorisent l’investissement locatif. Ceux qui envisagent d’acheter un logement neuf pour le mettre en location ont le choix entre deux options : le dispositif Pinel qui permet de défiscaliser, mais qui n’offre qu’un rendement limité et le statut LMNP, plus rémunérateur.
Investir en Pinel pour réduire ses impôts
Investir en locatif avec le Pinel permet de faire baisser son impôt sur le revenu jusqu’à 21 % du coût de l’opération en contrepartie d’un engagement de location compris entre 6 et 12 ans. En revanche, le rendement brut n’est que de 3,5 % bruts, et il tombe à 2,3 % net après soustraction des différentes charges : frais de gestion locative, de garanties impayés et de vacance, de relocation, de copropriété, d’entretien courant et la taxe foncière.
Important Si l’on déduit l’impôt et les prélèvements sociaux, le résultat net d’impôt n’est plus que de 1,2 %.
Les loyers étant plafonnés et dans une phase de stagnation, voire de léger repli, pour augmenter son revenu net, l’investisseur doit minimiser son prix d’achat ou miser sur une bonne plus-value à la revente. Cette deuxième alternative suppose de choisir une typologie de bien et une localisation susceptibles d’intéresser les candidats à l’achat d’une résidence principale ou secondaire.
Investir sous le statut LMNP pour obtenir un bon rendement
Un investissement sous le statut LMNP (location meublée non professionnelle) consiste à acquérir un logement meublé dans une résidence avec services (étudiantes, Ehpad, Senior, Affaires et Loisirs) gérée par un exploitant professionnel.
De l’ordre de 4 à 5 %, le rendement initial est supérieur à celui du Pinel. Par ailleurs, les charges et les frais (incluant la taxe foncière) ne sont que de 10 à 15 %. Sur la base d’un rendement brut compris entre 4 et 4,2 %, le revenu net de charges tombe à 3,5 %.
Une fiscalité attractive ajoute à l’intérêt de la formule. La non-fiscalisation de ses revenus locatifs et l’amortissement du bien permettent d’atteindre une performance nette plus élevée de 100 à 150 % par rapport à celle du Pinel. Une réduction d’impôt à hauteur de 11 % est envisageable avec la loi Censi-Bouvard, mais il n’est alors pas possible de déduire les amortissements.
Idéal pour les montants d’imposition relativement faibles, un logement en LMNP se revend bien, car le nouvel acheteur bénéficie des avantages.
Comme avec le Pinel, il est essentiel de choisir judicieusement l’emplacement du bien sur un marché locatif dynamique et permettant de pratiquer des loyers suffisamment élevés.
