Décrocher un crédit immobilier pour les profils « atypiques »

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 16 octobre 2017 .
Temps de lecture : 4 min

Entre 2008 et 2016, la chute des taux d’intérêt a contribué à la forte augmentation du pouvoir d’achat immobilier des Français. À mensualité égale pour un prêt remboursable sur 20 ans, leur capacité d’emprunt s’est améliorée de 33 % sur la période, quand la hausse du prix du mètre carré, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, n’a été que de 3 %. Malgré la progression des prix des biens, de plus en plus soutenue depuis le printemps 2017, la période est toujours propice à la concrétisation d’un projet d’achat.

Le profil type de l’emprunteur immobilier

Les portes des banques sont toujours ouvertes aux ménages désireux de s’offrir leur résidence. Pour autant, les conditions d’octroi d’un crédit immobilier ne sont pas assouplies.

Pour obtenir les fonds demandés à un bon taux, il faut idéalement travailler sous CDI, justifier de revenus conséquents, et fournir un apport d’environ 10 % du prix d’achat pour couvrir au moins les droits de mutation.

Si ces caractéristiques sont considérées comme standards, les banques acceptent aussi des profils d’emprunteurs « atypiques » : primo-accédant, senior, travailleur libéral. Intéressons-nous à ces cas.

Des offres compétitives pour les seniors

Les personnes de plus de 50 ans déjà propriétaires d’un bien immobilier et désireuses de financer leur résidence principale peuvent espérer d’excellentes conditions d’emprunt, surtout si elles revendent au préalable leur précédent domicile.

En limitant ainsi le montant du prêt, et si possible en choisissant une durée de remboursement courte, le taux peut être très faible.

Chez les courtiers, la moyenne se situe à 1,30 % pour un crédit sur 10 ans, et sur 7 ans, seulement 1,10 %, voire entre 0,60 % et 0,90 %.

Notre directrice de la communication recommande ainsi aux ménages dans cette situation de ne pas toucher à leurs économies ou liquider leur contrat d’assurance-vie.

ImportantLe principal obstacle pour les seniors est l’assurance emprunteur, qui peut majorer le taux de prêt de 0,50 et 0,70 %, voire plus pour les personnes fumeuses ou ayant des problèmes de santé.

De plus, une limite d’âge est imposée, généralement à 75 ans. La délégation d’assurance est intéressante pour les emprunteurs qui présentent un risque aggravé de santé ou souhaitent être couverts plus longtemps (jusqu’à 90 chez certains assureurs) moyennant une prime plus élevée.

Des conditions spéciales pour les primo-accédants

Depuis un an, grâce au PTZ, les primo-accédants peuvent obtenir jusqu’à 40 % du prix d’achat d’un bien neuf ou ancien avec travaux de réhabilitation, ou encore un local commercial à transformer en habitation.

Octroyé sous conditions de ressources, son montant maximum est fixé à 60 000 euros et 120 000 euros respectivement pour une personne célibataire et pour un couple ayant deux enfants. Il est cumulable avec les prêts complémentaires de 10 000 euros ou 15 000 euros remboursables sur 15 ou 20 ans spécialement créés pour les jeunes. Certains établissements offrent par ailleurs les frais de dossier et acceptent l’absence d’apport.

Quant aux foyers modestes, ils peuvent recourir à des aides telles que le prêt à l’accession sociale ou le prêt social de location-accession à taux bonifié qui préserve le droit aux aides au logement jusqu’à l’expiration du contrat de crédit.

Les clés pour emprunter sans CDI

Les banques préfèrent les fonctionnaires et les couples d’emprunteurs dont au moins un des conjoints a un CDI. Toutefois, les salariés en CDD du secteur privé peuvent trouver un prêteur s’ils ont une activité procurant des revenus réguliers, une certaine ancienneté dans la banque, une épargne pour couvrir l’apport personnel.

Il faut aussi montrer des comptes sains (pas de découvert, pas d’accumulation de crédits...)

Les professions libérales aussi, notamment dans le domaine médical, ont de bonnes chances de décrocher un prêt intéressant sous réserve d’avoir au moins 2 ans d’ancienneté avec des bilans et comptes de résultat satisfaisants. Les conditions sont moins attrayantes pour les commerçants, agriculteurs ou artisans, mais avec des revenus et un apport suffisants, de nombreuses offres très correctes existent.

Les micro-entrepreneurs sont les plus mal lotis

À cause de ressources plus faibles que les autres indépendants, les micro-entrepreneurs ont plus de mal à obtenir un crédit immobilier. La situation pourrait toutefois changer avec le doublement des plafonds de revenus prévu par le gouvernement.

Pour cette catégorie d’emprunteurs, les critères essentiels des banques sont la régularité des revenus, l’épargne constituée, la tenue des comptes et un cohérent avec sa situation.