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Est-ce que ça vaut encore le coup d’investir dans l’immobilier ?

Pièces et mini maison dans une tirelire

Il est évident que la réforme de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), transformé en impôt sur la fortune immobilière (IFI), et l’entrée en vigueur de la taxe unique de 30 % risquent de peser sur la rentabilité des investissements immobiliers. Pour autant, la pierre reste encore un bon placement. Voici pourquoi.

Faut-il encore investir dans la pierre ?

Parallèlement à la mise en place de la taxe unique de 30 % pour les revenus de capitaux mobiliers (flat tax), le gouvernement a décidé de recentrer l’ISF sur le patrimoine immobilier.

Important L’objectif inavoué de ces réformes serait de surtaxer l’immobilier afin d’inciter les épargnants à se détourner de la pierre pour investir dans les entreprises créatrices de richesses.

Concrètement, voilà ce qui change pour les investisseurs immobiliers :

  • La taxe sur les plus-values immobilières passera de 34,5 % à 36,2 % (impôt sur le revenu au forfaitaire de 19 % + prélèvements sociaux de 17,2 %) ;
  • L’IFI se déclenche dès que l’immobilier net dépasse 1,3 million d’euros ;
  • Les revenus fonciers pourront être taxés jusqu’à 62,2 % ; la tranche marginale de l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ayant augmenté.

De quoi donc s’interroger sur le bien-fondé d’investir dans la pierre, à l’heure où les capitaux mobiliers semblent clairement avantagés par le nouveau projet de loi de finances. Et pourtant, en y regardant de plus près, il en ressort que l’investissement locatif reste toujours un placement intéressant. Explications.

Une fiscalité réelle plus avantageuse

À première vue, l’immobilier semble pénalisé par une fiscalité assez lourde. Mais dans la pratique, différentes solutions sont mises à disposition de l’investisseur immobilier pour optimiser son ardoise fiscale, telle que les :

  • Abattements pour durée de détention qui vient réduire le montant d’imposition ;
  • Forfaits de charges et amortissement de crédit pour diminuer l’assiette imposable ;
  • Amortissement loueur meublé et déficit foncier pour effacer les revenus fonciers.

Important Ainsi, sur une période de 15 ans, le taux d’imposition réel applicable sur les plus-values immobilières sera ramené à 10 %, alors qu’il est de 30 % pour les capitaux mobiliers.

S’agissant des revenus fonciers, même en intégrant l’IFI, la pression fiscale n’excède pas les 27 %. Il faut aller jusqu’à 20 ans de détention pour atteindre le taux des 30 % qui s’applique tous les ans sur les revenus issus des produits financiers.

Générateur de valeur

Certains diront qu’au-delà de la fiscalité, les capitaux mobiliers sont susceptibles de créer davantage de valeur. Mais ce serait oublier les fortes fluctuations des marchés financiers, qui peuvent effacer d’un seul revers de la main les gains acquis pendant plusieurs années. Il suffit pour s’en rendre compte d’analyser l’évolution du cours du CAC40 sur les quinze dernières années.

Au final, qu’il s’agisse d’un investissement dans la bourse ou dans la pierre, l’investisseur doit savoir rester patient, sans nécessairement obtenir le même rendement : les prix immobiliers à Paris ont par exemple progressé deux fois plus rapidement que le CAC40 sur 15 ans.

Un risque plus faible

Bien entendu, l’immobilier n’échappe pas aux périodes de creux. Mais les baisses sont généralement 3 à 6 fois plus faibles que celles des marchés financiers :

  • -10 % en 2006 (6 fois inférieur)
  • -10 % en 2008 (3 fois inférieur)
  • - une baisse lente de 5 % entre 2012 et 2016 (3 fois inférieur).

Dans un contexte économique mouvant et imprévisible, la pierre reste une valeur refuge. En bourse, les rendements passés ne se renouvellent pas à l’identique dans le futur, c’est pourquoi nul ne pourra prédire les performances des prochaines années. Il convient alors de procéder à un rapprochement entre le taux de rendement interne d’un investissement au taux de croissance équivalent, soit 2 % par an.

Là encore, c'est l'immobilier qui ressort du lot, avec un taux de rendement interne de 50 % plus élevé que celui d’un produit financier. Le rendement de la capitalisation financière étant en effet plombé par la rotation des lignes du portefeuille et les frais d’intermédiation.

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