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Les chambres de bonne à Paris, un marché en déclin

 Jeune femme de ménage de chambre de bonne

Dans la région francilienne, les ventes de chambres de service, également appelé chambre de bonne, ont été divisées par deux depuis 20 ans. Pour les notaires d’Ile-de-France, qui viennent de dresser un état des lieux de ce marché, plusieurs facteurs expliquent cette baisse, dont l’entrée en vigueur du dispositif de l’encadrement des loyers, mais pas seulement.

Vers la fin des chambres de bonne ?

La chambre de bonne est-elle vouée à disparaître ? Depuis près de deux décennies, les ventes de ces petites pièces de 9 m² à 13 m², généralement aménagées dans les combles des immeubles haussmanniens, n’ont cessé de reculer dans la région francilienne.

En 1996, environ 4300 chambres de service ont trouvé preneur en Île-de-France. 20 ans plus tard, seulement 2 120 transactions ont été enregistrées pour ce type de biens, d’après le dernier rapport des notaires d’Île-de-France.

Un marché essentiellement parisien, puisque la capitale concentre près de 80 % des ventes de chambres de services depuis 2013. Les XVIe et XVIIe arrondissements représentent à eux seuls près d’un tiers des ventes de la région, contre 20 % en 1996. En dehors de Paris, les Hauts-de-Seine restent le seul département à réellement tirer son épingle du jeu, avec 10 % de part de marché régionale.

Quelles sont les raisons de ce déclin ?

Depuis la mise en place de l’encadrement des loyers, les mandats de vente des chambres de service ont considérablement chuté

David Emsalem, patron d'agences Century 21 dans le XVIe arrondissement.

De plus en plus de propriétaires préfèrent les retirer du marché, alors que d’autres se sont tournés vers la location saisonnière de type Airbnb

Les notaires, de leur côté, avancent une autre hypothèse.

Le marché s’est progressivement dégradé, notamment depuis 2001, avec l’entrée en vigueur de la loi sur la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) fixant à 9 m² la surface minimale autorisée pour la mise en location d’un logement en résidence principale. Cette disposition, combinée à l'amélioration structurelle de la qualité de l'habitat, ainsi que la taxation sur les micro-logements et l'encadrement des loyers, a conduit à des regroupements de chambres pour créer des logements plus grands et a limité les ventes de ces produits typiquement destinés à l'investissement

Des prix qui dégringolent

L’explication semble tenir la route. Et pour cause, les investisseurs se sont détournés de ce marché longtemps réputé pour offrir une rentabilité élevée.

Pour des 9 m² à 12 m² dans la capitale, le loyer charges comprises était de 500 euros par mois avant l’application de la loi Alur. Désormais, il tourne autour de 400 euros mensuels. Soit une baisse de 20 %

David Emsalem.

Ce qui a eu pour effet de faire baisser les prix de vente. Deux ou trois ans auparavant, une chambre de service se vendait à 100 000 euros à Paris. Aujourd’hui, le prix moyen se situe autour de 73 000 euros sur le marché parisien.

Avec la baisse des taux immobiliers, les investisseurs préfèrent acquérir des biens plus grands et ciblent davantage de vrais studios d'au moins 15 m²

David Emsalem.

Mais c’est peut-être aussi parce qu'ils anticipent une évolution future de la loi qui rendrait impropre à la location certaines chambres de service, du fait qu'elles soient trop petites ou pas suffisamment bien équipées par exemple.
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