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Combien vous coûte réellement votre crédit hypothécaire ?

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Pour ceux qui ont souscrit leur prêt hypothécaire il y a quelques années, époque où les taux étaient encore au plancher, leurs contrats arriveront bientôt à échéance. Seulement voilà, avec la normalisation des taux en Suisse, ces derniers risquent de payer des intérêts plus élevés qu’actuellement lors du renouvellement. Quelle est la meilleure stratégie à adopter pour amortir le choc ?

Renouvellement du prêt hypothécaire : quelle stratégie mettre en place ?

Pays de locataires, la Suisse compte seulement 37,5 % de propriétaires. À titre de comparaison, ce taux s’élève à 70 % à l’échelle européenne. Et pourtant, le taux d’endettement des ménages suisses est parmi les plus élevés du Vieux Continent : il frôle les 124 % du PIB (contre 80 % en moyenne dans les pays développés).

Près de la moitié de ces crédits hypothécaires, dont l’encours total est estimé actuellement à 963 milliards de CHF, arrivera à échéance entre 2017 et 2021.

Des milliers d’emprunteurs sont concernés. Ceux qui ont contracté leur crédit il y a quelques années, à une période où les taux étaient à leur plus bas niveau, vont bientôt renouveler leur contrat, avec le risque de payer des taux plus élevés qu’aujourd’hui. Alors, comment s’en sortir sans y laisser de plumes ?

Connaître le coût de votre crédit est important pour choisir la meilleure stratégie à mettre en œuvre. Mais avant d’aller plus loin, un petit rappel s’impose.

Important Sachez qu’il vous est possible de déduire les intérêts de votre prêt hypothécaire de votre revenu imposable, vous permettant ainsi d’alléger votre note fiscale.

Attendez-vous toutefois à une hausse de vos impôts une fois le prêt remboursé. L’effet peut néanmoins être inversé si vous souscrivez un prêt supplémentaire.

Dans ce cas, demandez-vous quelle est la solution la mieux adaptée à votre situation :

  • utiliser votre épargne pour rembourser une partie de votre emprunt ;
  • ou augmenter le montant de votre dette et réinvestir les nouveaux fonds débloqués.

Pour faire le bon choix, plusieurs points importants sont à considérer.

Comment ça marche dans la pratique ?

Supposons le cas d’Henry. Âgé de 55 ans, ce quinquagénaire est marié et habite à Versoix (GE). Son revenu imposable est de 170 000 CHF, et sa note fiscale s’élève à 42 600 CHF. Son taux d’imposition moyen est de 25 %. Il dispose de 50 000 CHF d’épargne.

Il a souscrit un prêt hypothécaire de 150 000 CHF au taux de 2,5 % (taux brut) qui arrivera bientôt à échéance. S’agissant de son TMI (taux marginal d’imposition), le taux qui s’applique à tout revenu supplémentaire ou à toute baisse du revenu, celui-ci est de 40 %.

Déterminons maintenant combien lui coûte réellement son emprunt. Henry rembourse 3 750 CHF à sa banque. En déduisant les intérêts, il économise 1 500 CHF. Ce qui ramène le taux d’intérêt réel à 1,5 %. C’est ce taux réajusté qu’il utilisera pour choisir laquelle des deux stratégies est la plus intéressante.

Mais un autre facteur va également peser dans la balance : la propension d’Henry à prendre des risques. Est-il plutôt un investisseur prudent ou aime-t-il le risque ? S’il place ses économies dans un compte épargne classique rémunéré à un maigre taux de 0,2 %, alors il doit solder son hypothèque.

En revanche, s’il dépose son argent dans un fonds diversifié avec 50 % en actions, qui rapporte sur le long terme jusqu’à 1,95 % net, dans ce cas il est déconseillé d’amortir.

Mieux encore, supposons qu’il va racheter des années de son assurance retraite et que celle-ci offre un rendement moyen de 1 %, il devrait à ce moment-là investir dans sa prévoyance LPP.

Important C’est de loin la meilleure stratégie, à condition évidemment de bien se renseigner sur la caisse de pension.

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