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Comment optimiser son investissement locatif ?

Documents, pièces pour investir dans l'immobilier

Plusieurs manières permettent d’optimiser un financement dans le cadre d’un investissement locatif. Avant de se lancer dans un tel projet, il est nécessaire de savoir maximiser l’effet de levier du crédit et réduire le coût du financement. Il faut également connaître la garantie la moins utile dans l’assurance emprunteur.

Pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif, il est important de bien choisir son financement et toutes ses composantes. En faisant le bon choix, il est en effet possible de bénéficier du meilleur financement aux meilleures conditions.

Pour obtenir le meilleur prêt immobilier, il est par exemple possible d’emprunter sans apport sur 25 ans et de négocier une absence d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) et un différé de remboursement. Nombreux sont les organismes qui peuvent financer les opérations sans apport et à long terme. Il vaut mieux ne pas prendre de garantie Incapacité temporaire de travail (ITT).

Opter pour un prêt de longue durée

Emprunter sans apport sur 25 ans permet de réduire l’effort d’épargne tout en optimisant le taux de rendement interne de l’investissement.

Pour réduire le coût du crédit et élargir le spectre de banques acceptant de financer l’opération, il est préférable d’emprunter sur 20 ans au minimum. L’absence d’apport donne également la possibilité de maximiser l’effet de levier du crédit. Un professionnel explique que : afin d'optimiser votre investissement locatif, il faut privilégier les durées longues, 25 ans si c’est possible. Puis moins on met d'apport, meilleur est le taux de rendement. La rentabilité est quasiment doublée sans apport.

Cependant, cela limite les possibilités de financement. Aujourd’hui, ce ne sont pas toutes les banques qui sont prédisposées à financer des investissements locatifs sans apport, sur des durées supérieures à 20 ans.

Négocier un différé de remboursement et une absence d’IRA

Pour optimiser le financement, il est également préférable de négocier l’absence d’IRA en cas de revente du bien avant la fin du crédit.

Même s’il est rare que les banques concèdent tous ces privilèges et avantages à la fois, il faut tenter de négocier l’absence d’IRA auprès de son banquier.

Il serait également intéressant de lui demander un différé de remboursement de la mensualité de 24 mois + 12 mois partiel. Cela permet de prévoir une épargne de précaution. Dans le cas d’un investissement Pinel, cela donne la possibilité d’attendre le gain fiscal de la première année.

Prendre une garantie sans ITT

En ce qui concerne l’assurance emprunteur, il faut seulement prendre une assurance décès et perte totale irréversible d’autonomie (PTIA).

La garantie ITT n’est pas utile dans le cadre d’un achat locatif. Même en cas de maladie, l’emprunteur peut toujours rembourser sa mensualité grâce au loyer perçu chaque mois venant de son locataire. Un professionnel certifie que : solliciter plusieurs compagnies d’assurance en même temps pour trouver l’assurance la mieux adaptée au tarif le plus attractif, c’est faisable.

En prenant pas d’ITT, il est possible de réaliser jusqu’à 50% d’économies sur l’assurance emprunteur. Cela limite en même temps l’effort d’épargne. Notons que le coût de l’assurance représente entre 5 et 15% du coût du prêt.

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