Prêt immobilier : avez-vous intérêt à vendre avant d’acheter ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 2 octobre 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le lundi 2 octobre 2023 16:36 par la Rédaction Meilleurtaux

Dans un contexte où les taux de crédit poursuivent leur hausse, est-il plus intéressant de vendre avant d’acheter ou de solliciter un prêt relais auprès de la banque ?

Financer l'achat d’un nouveau bien immobilier, avant même d’avoir revendu son votre bien actuel ? C’est possible dans deux cas. Soit vous disposez d’un capital suffisamment important pour le faire. Soit vous sollicitez auprès d’une banque un prêt relais.

Celui-ci permet de se positionner immédiatement sur le bien, sans se précipiter pour vendre le logement actuel. Pour cela, la banque peut vous accorder un crédit, durant une durée maximale de deux ans. Ce dernier correspond généralement entre 50 et 80% de la valeur du bien immobilier à vendre, après déduction du capital restant dû sur le prêt en cours.

Des prêts relais à plus de 4% en moyenne hors assurance emprunteur

A priori, il s’agit donc d’une solution intéressante pour les emprunteurs. Mais il y a un hic : le prêt relais a un certain coût. “Alors qu'il se négociait autour de 2% en mai 2022, la Banque de France estime ainsi que le taux effectif pratiqué par les établissements de crédit pour les prêts relais a atteint en moyenne 4,15% cet été”, souligne le site d’information MoneyVox.

A ces intérêts, s’ajoute également ajouter le coût de l'assurance emprunteur souscrite avec ce prêt relais, plus éventuellement le remboursement du précédent prêt toujours en cours. De quoi freiner les candidats à l’achat, qui peuvent finalement se résigner à d’abord vendre leur bien avant d’en acheter un nouveau, quitte à laisser passer un logement coup de cœur.

Mais là encore, la décision n’est pas facile. « Les acheteurs des dix dernières ont forcément eu des taux plus bas que ceux actuellement proposés par les banques », observe Maël Bernier, la directrice de la communication de Meilleurtaux. En effet, les taux ne cessent de grimper, au point d’avoir franchi en moyenne la barre des 4% toutes durées de prêt confondues, depuis septembre.

Des conditions peu avantageuses qui attendent donc les secundo-accédants, s’ils souscrivent un nouveau prêt. Notamment si la vente du premier logement ne suffit pas, comme c’est souvent le cas, à couvrir l’achat de leur nouvelle acquisition.

La solution de la vente longue

Au vu du contexte actuel, les emprunteurs sont-ils donc perdants à tous les coups ? Ils peuvent se tourner vers le crédit relais « sec ». Il s’agit d’une simple avance de trésorerie à court terme, octroyée par la banque à un emprunteur qui a déjà terminé de rembourser son premier achat immobilier.

Dans cette hypothèse, le candidat à l’achat attend seulement de vendre son premier bien pour payer le nouveau, et demande un prêt relais sec à la banque dans cet intervalle. Mais pour ce faire, il a intérêt de “se présenter devant son banquier avec un dossier béton, par exemple avec un compromis signé sur le premier bien, qui laisse présager d'une vente à un prix déjà fixé”, souligne MoneyVox. Une manière, pour la banque, de se mettre à l’abri au cas où la vente n’irait pas jusqu’au bout.

Les prêts relais, ou prêts relais “secs”, ne sont donc pas aisés à obtenir dès lors que le marché de l’immobilier est en crise. Dans cette situation incertaine, certains emprunteurs optent alors pour la vente longue. Concrètement, il s'agit de rallonger la période convenue entre la signature du compromis de vente et le jour de la conclusion de l'acte authentique.

Ainsi, l’acheteur et le vendeur peuvent librement décider que la date de remise des clés soit décalée de quelques semaines, voire plusieurs mois. Grâce à cette vente longue, le vendeur et l’acheteur ont respectivement plus de temps pour se reloger et réunir les fonds pour finaliser la transaction.