Prêt immobilier : l'épargne résiduelle après projet, un nouveau prérequis pour obtenir un crédit ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 14 février 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le mardi 14 février 2023 10:31 par la Rédaction Meilleurtaux

Des comptes bien tenus, des revenus stables, un apport personnel... Ces critères, certes, quasi indispensables pour décrocher un prêt immobilier, ne suffiraient plus. Les emprunteurs doivent désormais prouver à leur banque qu’ils détiennent de l’épargne résiduelle.

Y aurait-il des instructions pour favoriser les clients disposant d'une épargne conséquente après projet ? C’est-à-dire ceux qui, lors d’une demande de crédit immobilier, peuvent prouver qu’ils possèdent un certain niveau d’épargne en plus de leur apport personnel. A en croire les banques, ce ne serait pas le cas, mais le site d’information MoneyVox pose le débat

Une épargne en plus de l’apport personnel

En effet, les banques ont plus de mal à faire du bénéfice sur le prêt immobilier. Le crédit leur coûte de plus en plus cher. L’OAT à 10 ans, l'indicateur des taux d'emprunt de l'Etat français qui fait office de référence pour les évolutions du marché du crédit,est passé de 0,64% en février 2022 à 2,63% au 3 février 2023. Un taux qui a été multiplié par quatre en un an.

Bien sûr, le taux d'usure, le taux maximum auquel une banque peut prêter, est en hausse à 3,79% depuis février, pour les prêts immobiliers d'une durée de 20 ans et plus. Il permet désormais aux banques de répercuter davantage la hausse des OAT à 10 ans sur les taux de crédit qu’ils octroient.

Mais, cela ne devrait cependant pas suffire à relancer la production de crédits. C’est du moins l’opinion de certains courtiers. Les banques souhaiteraient que leurs clients disposent d’une soupape de sécurité pour les rassurer dans un contexte où ces derniers sont confrontés à une hausse des dépenses liées à l’inflation.

Cette épargne résiduelle s’imposerait de plus en plus comme une condition supplémentaire pour obtenir un prêt. Et ce, en plus d’une gestion saine de ses comptes, de pouvoir justifier de revenus stables et d’un apport personnel.

Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux, donne un ordre de grandeur : “idéalement, l'emprunteur doit avoir, en plus de son apport personnel de 10%, environ 20% à 30% du projet en épargne résiduelle”. Elle ajoute que “par exemple, quelqu'un qui souscrit un prêt de 200 000 euros et qui dispose de 40 000 à 60 000 euros d'épargne après projet est considéré comme un bon dossier aujourd'hui”.

L’étau se resserre pour les emprunteurs

Autrement dit, “avoir une épargne résiduelle, c'est ce que va aujourd'hui permettre à un dossier de passer sous les 3%”, selon Maël Bernier. L’étau se resserre donc sur les emprunteurs, notamment les primo-accédants, qui ne disposent pas toujours de liquidités suffisantes pour se voir accorder un prêt par des banques assez frileuses, qui souhaitent se prémunir de tout risque.

De fait, certains établissements requièrent des emprunteurs qu’ils justifient d’une épargne qui couvre au moins 12 mensualités. Toutefois, plusieurs banques interrogées par MoneyVox rappellent que “l'octroi d'un crédit immobilier se fait au cas par cas après étude du dossier”.

Quoi qu’il en soit, cette situation ne devrait pas faire décoller les chiffres de production de prêts immobiliers. Selon les estimations de la Banque de France publiées début février, les nouveaux crédits à l'habitat représentaient 14,4 milliards d'euros en janvier 2023, renégociation comprise, contre 23,7 milliards en janvier 2022.

Une chute qui peut toutefois être relativisée. En effet, le flux mensuel de crédits immobiliers est monté très haut depuis 4 ans. “La production de janvier 2023 reste par exemple comparable aux « trous » d’août 2017 ou décembre 2015, pour se tenir aux mois les plus faibles dans un passé récent”, explique MoneyVox. Toutefois, “la faiblesse de la production de ce mois de janvier en annonce probablement d'autres en ce début 2023, alors que les trous évoqués étaient restés ponctuels”, précise le média.