Quelle sanction encourt un propriétaire en cas d’augmentation du prix du loyer lors d’un changement de locataire ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 27 juin 2022 .
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Publié le lundi 27 juin 2022 09:42 par la Rédaction Meilleurtaux

9 700 euros : c’est le montant auquel un propriétaire a été condamné à rembourser à son locataire en raison d’une augmentation de loyer. Une sanction prononcée en raison du non-respect de la règle de plafonnement des loyers, suite à une assignation en justice du nouveau locataire.

Revoir le loyer de votre appartement entre deux locataires peut vous coûter très cher. C’est ce qui ressort d’une décision prise par le Tribunal judiciaire de Paris. Comme le rapporte Le Figaro, les juges affirment que le bailleur ne peut prétendre à une augmentation de loyer pour le nouveau locataire, “en l’absence de la démonstration de la sous-évaluation du loyer payé antérieurement à la relocation de l’appartement”.

Rappel des faits : à la suite du départ de son locataire le 3 septembre 2020, le propriétaire d’un bien de 68,5 m² dans le 6ᵉ arrondissement parisien, décide de remettre en location ledit bien un mois plus tard. Le prix ? 2 875 euros par mois (charges comprises), soit une augmentation de 645 euros par rapport au précédent locataire.

Or, selon le tribunal, le nouveau loyer ne peut pas excéder le dernier appliqué (du moins dans les zones urbaines de plus de 50 000 habitants, « où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements »).

Des exceptions sont prévues par le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail. Elles concernent les cas de figure suivants : le loyer n’a pas été revalorisé durant les 12 mois précédant le nouveau bail (sans dépasser l’Indice de référence des loyers ou IRL), ou le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration de moins de six mois. Cela n’était pas le cas en l’espèce.

Une assignation en justice intervenue plus d’un an après la signature du bail

Selon l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « un locataire dispose de trois ans à partir de la signature du bail, pour contester un loyer qu’il juge trop élevé, en l’absence d’un complément de loyer inscrit au contrat de location ». La locataire était donc dans son bon droit lors de l’assignation en justice du propriétaire. Il s’agit d’un argument soulevé par Me Valentin Simonnet, l’avocat de la plaignante.

Mais pourquoi ce choix, un an après l’acceptation du loyer contesté ? La locataire souhaitait que son propriétaire change plusieurs fenêtres « fuyardes et brisées », ce que ce dernier a refusé de faire. Ceci a déclenché la requête de la locataire qui a demandé le remboursement du trop-perçu par le bailleur, ainsi qu’une réévaluation du montant de son loyer à 2055 euros par mois.

De son côté, le propriétaire rétorque que l'ancien loyer était sous-évalué par rapport aux biens disponibles dans son quartier. Ainsi, la hausse du prix entre les deux locataires était à son sens justifiée. Cependant, ses arguments n’ont pas été jugés recevables selon le Tribunal.

9 700 euros à destination du locataire pour compenser le préjudice subi

Dans une décision rendue le 8 juin en première instance, le Tribunal judiciaire de Paris a donc condamné le propriétaire du logement à rembourser à la locataire 9 700 euros de trop-perçu, pour une période allant d'octobre 2020 à novembre 2021. En effet, les juges estiment que le bailleur n'a pas fourni les documents nécessaires pour « justifier des loyers de référence représentatifs de l'ensemble des loyers pratiqués dans le voisinage pour les logements comparables. ».

Ce ne sont pas les seuls frais dont le propriétaire devrait s’acquitter. Dans l’attente d’une décision de justice, l’occupante de l’appartement a continué de payer le loyer majoré durant les six premiers mois de l’année 2022. De ce fait, l’avocat de la plaignante estime que les gains pourraient s’élever à 14 400 euros. S’ajoutent également 2 650 euros en remboursement de provision sur charges, ainsi que 340 euros de frais de diagnostic et 1 000 euros de frais d'avocat. Une somme qui sonne comme un avertissement pour les propriétaires de biens qui souhaiteraient relouer sans respecter le plafonnement des loyers. Pour avoir un aperçu complet, il est possible d’effectuer une simulation de prêt immobilier.