Des évolutions majeures du profil des emprunteurs immobiliers

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En 2021, la production de crédit immobilier a atteint un record, qui s’établit à 273 milliards d’euros. Toutefois, le profil des emprunteurs a sensiblement évolué, avec une plus grosse part pour les plus âgés. Les recommandations du HCSF, devenues obligatoires au 1er janvier 2022, ne sont pas étrangères aux changements constatés.

Augmentation de l’âge moyen des emprunteurs

D’après la Banque de France,

Les Français ont souscrit pour 273 milliards d’euros de prêts à l’habitat en 2021 pour financer un peu plus 1,2 million de transactions.

La crise sanitaire n’a donc pas réduit l’intérêt des ménages pour la pierre, plus que jamais considérée comme une valeur sûre. Cependant, ils se sont heurtés à deux obstacles de taille : la flambée des prix des biens et les exigences du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Désormais, il n’est plus possible d’emprunteur avec un taux d’endettement supérieur à 35 % ou pour une durée dépassant 25 ans.

La première conséquence est l’augmentation de l’âge moyen des emprunteurs à 33 ans (tous types d’opérations et de durées de remboursement confondus). En outre, d’après un grand courtier,

La part des souscripteurs de crédit immobilier âgés de 30 à 34 ans est passée de 32 % à 25 % entre 2020 et 2021.

Cette évolution paraît logique, au vu des règles imposées par le HSCF. Car pour satisfaire à ses critères, il est nécessaire d’avoir des revenus confortables, ce qui est le cas des actifs dont la carrière est déjà bien installée.

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Des profils pénalisés par les normes du HCSF

ImportantCertains profils sont durement pénalisés, notamment les primo-accédants et les investisseurs locatifs.

Sur un an, la proportion des premiers a chuté de 4 points, à 40 %, même si les banques disposent d’une dérogation pour 20 % de leur production aux normes d’endettement du HCSF, dont 80 % ont vocation à favoriser l’acquisition d’une première résidence principale. Les porteurs d’un projet d’investissement locatif sont également impactés par les normes du HCSF. Ces derniers ne représentent plus que 11,15 % de la clientèle des courtiers, contre près de 20 % au début des années 2010.

L’Observatoire crédit logement/CSA met par ailleurs en avant

Un allongement de 4 mois de la durée moyenne des prêts.

Elle se situe aujourd’hui à 240 mois, au-dessus du cap symbolique des 20 ans. Elle est encore plus importante pour les primo-accédants, qui s’endettent sur 23 ans et 1 mois, ce qui représente 6 mois de plus qu’en 2020. Sachant que le HCSF limite la durée d’emprunt à 25 ans, la marge de manœuvre pour cette catégorie d’emprunteurs se réduit davantage.

ImportantPour autant, les candidats à l’accession à la propriété restent nombreux, à en juger par le nombre élevé de simulations de crédits logement.

Les requêtes portent principalement sur les villes moyennes bien desservies par les transports en commun, tandis que l’Île-de-France est de plus en plus délaissée. Les maisons connaissent un succès croissant depuis trois ans, et concernent 40 % des projets en 2021 après 31 % et 24 % respectivement en 2020 et en 2019.


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