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Les grandes villes françaises connaissent une crue du pouvoir d’achat immobilier des ménages

agent immobilier et clients

Depuis avril 2021, le taux moyen des prêts immobiliers demeure quasiment au même niveau. À un palier qui ne s’est jamais montré aussi bas depuis la moitié des années 1940. Pourtant, en face, le taux d’inflation s’aggrave toujours davantage. Grâce à cet environnement de faibles taux, le pouvoir d’achat-logement des ménages s’est renforcé dans les grandes communes de France.

Dans trois communes d’au moins 100 000 résidents sur quatre, le pouvoir d’achat-logement a considérablement augmenté ces dix dernières années. L’Observatoire Crédit Logement/CSA l’a signalé dans son communiqué du 20 janvier dernier.

Dès 2017, une technique d’appréciation de la superficie qu’un foyer peut s’offrir a été conçue en collaboration avec Crédit Logement. Le but de cette méthode : évaluer le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Cette aire achetable représentant la référence pour la capacité à acheter. Tous les trois mois, elle est jaugée lors de l’actualisation de l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Selon le modèle d’étude développé, l’espace achetable a progressé de 16 m² entre décembres 2011-2021 sur le territoire national.

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Des fluctuations se sont produites entre 2011 et 2021

Le pouvoir d’achat s’était fortement augmenté entre 2011 et 2016. Ceci alors que les prix des appartements anciens régressaient annuellement de 0,4 % en moyenne. Ensuite, le pouvoir d’achat-logement a commencé à se tasser avec l’envolée rapide des tarifs enregistrée sur les cinq dernières années. À titre d’information, celle-ci a été estimée en moyenne annuelle à +4,5 %. Néanmoins, ledit pouvoir d’achat immobilier s’est engagé dans une tendance inverse dès décembre 2019. Un impact de l’application de l’endurcissement du crédit immobilier par la Banque de France combinée à l’évolution du marché. Sur ce dernier point, les acheteurs avec un apport personnel faible en sont expulsés graduellement.

Au final, tandis que la surface achetable s’est élargie, les coûts des appartements anciens s’alourdissaient de 22 %. Autrement dit, ils se sont amplifiés chaque année de 2,1 %, pour un revenu disponible en hausse de 1,8 % par an.

Cependant, les élévations du pouvoir d’achat-logement se sont révélées disparates. Dans une grande commune telle que Brest, entre autres, la flambée des prix a bousculé les équilibres passés. Finalement, la superficie achetable s’est stabilisée. Cependant, elle s’est assortie de fluctuations du pouvoir d’achat immobilier suivant les phases d’agitation du marché.

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L’amélioration a été soutenue par l’atténuation des conditions de prêt

En creux, le modèle d’analyse sus-évoqué repose sur 5 paramètres principaux participant à la constitution de la capacité d’achat :

  • La durée des emprunts consentis pour financer les acquisitions ;
  • Le taux d’intérêt de ces prêts ;
  • Le tarif au mètre carré de superficie habitable ;
  • Le taux d’apport personnel des emprunteurs ;
  • Leur niveau de revenus.

Le choix de ces facteurs résulte du fait qu’ils contribuent directement à la composition du taux d’effort des acquéreurs. Par rapport à ces points, l’allègement des conditions de prêt a favorisé l’amélioration du pouvoir d’achat immobilier des Français.

En janvier 2022, les crédits immobiliers affichaient, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, un taux de 1,07 % en moyenne. Le mois d’avant, celui-ci s’est établi à 1,06 %. Depuis avril 2021, le taux moyen demeure quasiment inchangé. Par ailleurs, la durée des crédits accordés s’est encore allongée à 242 mois en moyenne. Soit 3 et 16 mois de plus qu’en décembre et janvier 2021.

En réduisant le poids de l’endettement des emprunteurs, les banques comptent assurer l’accès à l’emprunt de certains (primo) investisseurs. Il en est de même à l’égard des (primo) accédants à la propriété.


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