Crédit immobilier : faut-il reporter son projet d’achat immobilier ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 8 décembre 2022 .
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Publié le jeudi 8 décembre 2022 09:42 par la Rédaction Meilleurtaux

Hausse des taux d’emprunt, hausse des prix de la pierre, taux d’usure bloquant... Les conditions actuelles ne semblent pas être les plus favorables pour un projet d’achat immobilier. Et pourtant, c’est peut-être le moment ou jamais de se lancer.

Les prix de l’immobilier en France ont augmenté en moyenne de 5,6% sur un an selon le dernier baromètre du groupe immobilier Aviv. Dans le même temps, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont flambé. D’après notre baromètre, les taux des prêts immobiliers sur 20 ans atteignent 2,42% en moyenne et 2,59% sur 25 ans. Une situation qui complique l’accès à la propriété pour de nombreux ménages.

D'après une récente étude publiée par PAP.fr, un acheteur sur 10 s'est vu refusé un crédit au mois de novembre. Aussi, pour 62% d’entre eux, le grand responsable est le taux d'usure. Ce taux maximum au-dessus duquel les banques n'ont pas le droit de prêter est un taux « tout compris ». C’est-à-dire qu’il comprend non seulement le taux nominal du crédit, les frais de dossier mais également l'assurance emprunteur. Révisé à chaque trimestre, il est actuellement fixé à 3,05% pour les prêts sur 20 ans et plus et sera réhaussé au 1er janvier prochain. Dans ce contexte, est-il plus sage d’attendre une hausse du taux d'usure pour se lancer dans un projet d’achat immobilier ?

Mi-2023 il sera difficile d'emprunter sur 20 ans en dessous de 3,5%

La hausse des taux d'usure va bien souvent de pair avec une hausse des taux immobiliers. En effet, les banques ne réussissent pas à répercuter le coût de l'argent qu'elles empruntent pour accorder des crédits immobiliers. « Les taux devraient augmenter à minima d'un point dans les six prochains mois, car alors que la Banque Centrale Européenne a remonté ses taux d'un point et demi depuis juillet 2022, les taux des prêts immobiliers pratiqués en France n'ont, eux, grimpé que de 0,5 point sur la même période. Mi-2023, il devrait donc être difficile, sauf excellents profils, d'emprunter sur 20 ans en dessous de 3,5% », considère Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques pour Meilleurs Agents sollicitée par MoneyVox.

Le problème, c’est que la hausse des taux de crédit immobilier réduit dans le même temps le pouvoir d'achat des futurs acquéreurs. D’après les résultats d’une enquête Meilleurtaux publiée début novembre, un couple d’acquéreurs gagnant 4 000 euros par mois a vu sa capacité d'emprunt chuter de 285 000 euros à 255 000 euros, en l’espace de 10 mois. Face à ça, ne serait-il pas préférable de remettre son projet immobilier à plus tard et espérer de meilleures conditions ?

La durée d’amortissement se rallonge

D’un côté, « les acquéreurs doivent être conscients que l'engagement qu'ils prennent aujourd'hui en devenant propriétaires est plus fort qu'il y a quelques années car la durée d'amortissement évolue, explique Barbara Castillo Rico. En janvier 2022, il suffisait de seulement 4 ans pour amortir les différents frais liés à l'achat et donc rendre l'acquisition de sa résidence principale plus intéressante que la location. Il faut désormais huit ans en moyenne pour amortir son acquisition. » Néanmoins, « à long terme, il reste plus intéressant financièrement d'acheter sa résidence principale que de rester locataire », estime Barbara Castillo Rico.

Par ailleurs, un autre facteur pourrait bien être favorable aux futurs acquéreurs. Les sanctions qui planent au-dessus des biens les moins bien notés au diagnostic de performance énergétique (DPE). Elles pourraient bien entrainer la mise en vente sur le marché d’un nombre croissant de passoires thermiques. Or, selon une étude menée en avril 2022 par Meilleurs Agents et Se Loger, un bien mal classé (F ou G) au DPE voit son prix de vente réduit de 6,7% par rapport à celui d'un bien mieux noté (C, D ou E). Un appartement étiqueté F ou G se vend même 13% moins cher en moyenne qu’un appartement classé A ou B. En moyenne pour les passoires thermiques, la décote est comprise entre –2 % et –19 %. Les occasions de négocier les prix ne vont donc pas manquer.