L’immobilier peut représenter un investissement intéressant face aux pressions de l’inflation

modèle de maison

La hausse est quasi prévisible sachant que l’indice de révision des loyers s’appuie sur l’indice de la consommation. Les chiffres relevés témoignent ainsi d’une croissance de 1,9 % du prix au mètre carré en 2021 pour les logements vides. Le taux d’inflation, lui, est de 1,6 %. Cette tendance haussière pourrait se maintenir pour l’année 2022.

Une étude réalisée sur les métropoles de plus de 100 000 habitants montre que l’augmentation du loyer se généralise. Elle aurait concerné trois villes sur quatre en France entre février 2021 et février 2022. Le montant tend à suivre la hausse du prix à la consommation. La situation peut ainsi être perçue comme une aubaine par les investisseurs locatifs. Mais est-ce réellement le cas ? En effet, la révision des loyers est loin d’être une démarche aisée. Il faut tenir compte du coût sur le marché qui varie selon l’étendue de l’offre et de la demande. Il existe également des dispositions réglementaires à prendre en considération.

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Les dispositifs d’encadrement du loyer limitent la rentabilité

Le contexte inflationniste semble présenter une opportunité aux bailleurs qui proposent des logements en location. Et ce, même pour les investisseurs qui ont souscrit un crédit immobilier. Le loyer qui suit une tendance haussière peut couvrir les mensualités du crédit malgré l’évolution du taux prêt immobilier. Plusieurs paramètres méritent toutefois d’être étudiés de près, car ils influent sur la rentabilité.

Les possibilités sont par exemple limitées dans les communes des zones tendues où le loyer est plafonné. Cette mesure est actuellement en vigueur à Paris, Villeurbanne, Lyon, dans la Plaine Commune et l’Est Ensemble. Montpellier et Bordeaux devraient l’appliquer pour l’année 2022 en visant le parc privé. Les deux villes ciblent à la fois les logements vides et meublés. D’autres communes pourront aussi s’ajouter à la liste après l’adoption de la loi 3DS.

Elle ouvre en effet l’inscription à ce dispositif aux localités qui le souhaitent jusqu’au 23 novembre 2022. Elle introduit également des mentions obligatoires que les propriétaires bailleurs sont tenus de mettre sur leurs annonces. Cette deuxième mesure doit être effective à partir du 1er avril 2022.

Ces cadres réglementaires mis à part, la rentabilité d’un investissement locatif repose aussi sur l’évolution de l’offre et la demande. La localisation du bien et ses caractéristiques sont dans ce cas déterminantes. L’idée sera donc de trouver le prix le plus juste pour éviter que le logement reste vacant. Il convient cependant de souligner que la valuation du loyer est strictement encadrée en France.

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Des conditions à respecter pour réviser le loyer

Le propriétaire a le droit d’augmenter le loyer uniquement si le logement est resté inoccupé pendant plus de 18 mois. Si ce n’est pas le cas, il faut répondre à l’une des conditions suivantes :

  1. Le loyer est sous-évalué au vu du prix sur le marché ;
  2. L’indexation annuelle n’a pas pu être appliquée au cours des douze derniers mois. Une augmentation peut dans ce cas avoir lieu à la date de la signature du nouveau bail. Il faut toutefois se référer à la variation annuelle de l’IRL ;
  3. Des travaux de rénovation énergétique ont été réalisés entre deux locataires. Leur montant doit être équivalent à au moins 6 mois de loyer. De même, la proportion de l’augmentation ne doit pas dépasser 15 % de leur coût.

Bien que le propriétaire soit libre de définir le montant, la révision du loyer constitue donc un mécanisme réglementé. Il faut en outre tenir compte des paramètres cités précédemment. Pour l’heure, la hausse serait inévitable avec un taux d’inflation qui devrait atteindre 3 %. L’appétence pour les maisons alimentée par la pandémie du Covid-19 donnerait aussi un avantage aux bailleurs.

En 2021, le loyer pour les maisons aurait bondi de 4,7 % alors que celui des appartements a crû de 1 %. Cinq villes affichent une progression particulièrement importante. Il s’agit de :

  • Tours (+ 5,5 %) ;
  • Angers (+ 6,3 %) ;
  • Lille (+ 5,2 %) ;
  • Le Mans (+ 5,2 %) ;
  • Brest (+ 7,4 %).

Les villes les plus chères dont celles de la région francilienne montrent une exception avec un tarif en légère baisse.


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