La hausse continue du taux d’intérêt immobilier aux États-Unis fait craindre le pire

piles de pièces

En 2022, les États-Unis ont connu la plus forte croissance des taux de crédit immobilier jamais enregistrée au cours d’un trimestre. Si cette tendance se poursuit, le prêt ne sera plus accessible aux ménages ayant un revenu moyen. Cela aura des conséquences sur le secteur avec un marché qui va stagner. La révision du salaire perçu pourra être une issue.

L’année 2022 commence avec une situation plutôt critique pour l’immobilier américain. Les ménages font en effet face à l’envolée du taux d’intérêt bancaire. Le crédit représente pourtant une alternative pour faciliter l’accès au logement.

Pour les économistes, la situation demande une politique adaptée. Les activités dans le secteur immobilier pourraient en effet se mettre au ralenti si la hausse se poursuit. Pour cause, elle va entrainer l’exclusion des ménages à revenu médian. Il s’agit d’une éventualité pour l’heure. Certains spécialistes se montrent d’ailleurs rassurants. Le pays n’est pas au stade où il était avant la crise de 2008, du moins pour l’heure.

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Les acheteurs particuliers en difficulté

Le pouvoir d’achat est le premier à être impacté par la flambée du taux prêt immobilier aux États-Unis. Certains finissent ainsi par renoncer à leurs projets d’acquisition. L’économiste Nadia Evangelou de la National Association of Realtors (NAR) fait part d’ une baisse du nombre de transactions conclues. Et ce, depuis 4 mois. Le dynamisme porté par la pandémie semble avoir disparu. Le contexte sanitaire a en effet entrainé une chute du taux immobilier et de nombreux ménages en ont profité. Ils n’ont d’ailleurs pas été les seuls.

Les investissements menés par des promoteurs immobiliers se sont également multipliés. Aussi, en plus de l’augmentation du taux d’intérêt, les particuliers doivent faire face à leur concurrence. Ils étaient à l’origine de l’achat d’environ une maison sur cinq au cours des trois derniers mois de 2021. Cela représente 18,4 % des transactions pour un total de 80 000 acquisitions. La progression est de deux à trois points par rapport aux années précédant la pandémie.

Il est pourtant difficile de faire le poids face à eux selon un économiste du cabinet d’études Redfin. Ils sollicitent rarement des prêts bancaires. Ce qui renvoie à une concurrence entre des achats en espèces et des crédits immobiliers. De plus, l’évolution du taux d’intérêt a très peu d’impact sur eux. Pour les experts du groupe Oddo, avoir une politique monétaire bien pensée devient crucial. Un durcissement est d’ailleurs prévu en raison de l’inflation. Les spécialistes ont mis en avant trois éventualités qui représentent une menace pour le marché immobilier.

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Les encours crédits encore moins de 50 % du PIB

Ce peut être une augmentation du prix immobilier, la croissance du taux d’intérêt ou la stagnation du revenu. Si ces trois situations se présentent, l’immobilier pourra s’effondrer. Deux solutions permettent alors de s’en sortir : l’augmentation de l’endettement ou la dégradation de la qualité du crédit. Dans l’un comme dans l’autre cas, les risques ne sont pas moindres.

Ces dernières semaines, le taux pour un prêt hypothécaire fixe à 30 ans se situait aux environs de 4,67 %. Il a bondi de 1,5 point depuis janvier 2022. Il s’agit de la plus importante croissance enregistrée sur trois mois aux États-Unis en plus de trois décennies. En mars, un ménage percevant un revenu médian devait payer 170 dollars supplémentaires par mois pour ce type de crédit.

Le prix immobilier a progressé en parallèle alors que le nombre de maisons mis en vente est en baisse. Cette situation est en partie due à l’appétence pour les logements individuels avec la pandémie. À cela s’ajoute la pénurie pour ce type de biens sur le marché américain. Les constructions neuves ne sont pas toujours une alternative avec la flambée du prix des matériaux. Les économistes d’Oddo soulignent néanmoins que le niveau d’avant la crise de 2008 n’est pas atteint pour l’instant. À l’époque, les encours de crédits représentaient 73 % du PIB. Ils sont à 49 % actuellement et évoluent lentement depuis 2021 grâce à une économie qui se porte bien. La proportion des investissements résidentiels s’aligne pour leur part à 4,7 % en 2021, une moyenne historique.


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