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Le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2017

 Construction logement

Les investisseurs en locatif peuvent se réjouir du prolongement du dispositif Pinel, et de profiter de la défiscalisation qui l’accompagne.

Le dispositif Pinel a été conçu pour avantager les investisseurs en locatif sur le plan de la fiscalité. Les logements concernés peuvent être des constructions neuves vendues sur plan et qui sont classées dans le groupe des Véfa (vente en l’état d’achèvement), ou en cours de construction. Mais les immobiliers anciens sont aussi éligibles, en admettant que le logement est prévu pour subir des travaux de réhabilitation, ou pour une transformation en local habitable.

Afin de pouvoir bénéficier de la réduction fiscale prévue par le dispositif Pinel, un propriétaire doit respecter quelques conditions pour sa propriété. Ainsi, pour les biens immobiliers bâtis depuis le 1er janvier 2013, les constructions doivent suivre les normes dictées par la réglementation thermique ou RT 2012.

Sinon, le label BBC 2005 servira de référence pour les autres. Mais ce n’est pas tout, car le dispositif exige que les logements bénéficiant de ces avantages fiscaux doivent se trouver dans une zone « tendue », c’est-à-dire l’une des zones A, Abis, b1 et B2.

La zone C n’est pas encore prise en compte par ce dispositif, bien que la loi de finances 2017 ait permis l’investissement dans un certain nombre de petites villes de cette catégorie. Puis il y a aussi les conditions d’éligibilité par rapport aux revenus annuels des locataires, qui ne doivent pas dépasser un certain plafond.

Investir en toute sécurité

Comme tout placement financier, l’investissement en Pinel doit s’accompagner d’un certain nombre de mesures de sécurisation. Tout d’abord, le programme doit être choisi par rapport à l’état, mais aussi par la situation géographique du bien immobilier. Il faut ensuite considérer les superficies de la construction ; et en dernier lieu les tarifs à la demande. À noter que pour un maximum d’efficacité du programme, la commune devra présenter le minimum de risque de vacance de location.

En dehors de tous ces paramètres, il ne faut pas oublier que le Pinel fait partie des éléments pris en compte dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux, chiffré à 10.000 euros (à savoir qu’en outre-mer, ce plafond est à 18.000 euros).

Ainsi, si le propriétaire a déjà cumulé suffisamment d’avantages fiscaux, ou qu’il se rapproche du plafond annoncé, il serait plus intéressant de se lancer dans un investissement « pierre-papier ». En effet, les parts de SCPI peuvent être accessibles pour quelques milliers d’euros. À préciser que l’investissement Pinel n’est valable que pour 2 logements par an pour une somme globale de 300.000 euros.

À quoi s’applique la réduction ?

Le régime Pinel permet à un propriétaire bailleur de réaliser jusqu’à 63.000 euros d’économie, sachant qu’il a investi une somme équivalente à 300.000 euros. La réduction sera alors calculée sur la base du prix de revient du logement, comprenant le prix d’achat de l’immobilier, les frais de notaire, les diverses commissions, les droits de mutation, ainsi que tous les frais annexes qu’il a fallu payer lors de l’achat du logement. Par ailleurs, le taux appliqué pour la déduction dépendra essentiellement de la durée de la location :

  • Pour une location sur 6 ans, le propriétaire bénéficiera de 12%, soit un gain de 36.000 euros sur toute la durée de la location
  • Sur 9 ans, la ristourne sera de 18% à hauteur de 54.000 euros
  • Et pour 12 ans de location, le taux appliqué sera de 21% pour une économie de 63.000 euros.

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