Immobilier : les villes franciliennes à privilégier pour dégager un bon rendement locatif

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 19 septembre 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le mercredi 20 septembre 2023 08:42 par la Rédaction Meilleurtaux

Le marché immobilier tricolore connait un net ralentissement, principalement à cause de l’envolée des taux immobiliers. Certains souhaitent profiter de cette baisse de dynamisme pour investir. En région parisienne, les prix de vente commencent à fléchir, tandis que les loyers augmentent, malgré les plafonds. La rentabilité locative s’améliore ainsi progressivement.

Les atouts de l’Île-de-France pour les investisseurs locatifs

Selon le président de la FNAIM du Grand Paris, Olivier Princivalle,

Les prix des biens anciens dans tous les départements franciliens ont reculé de 5 % à 7 % sur 12 mois glissants.

Olivier Princivalle

D’ici la fin de l’année, le taux de dépréciation devrait se situer entre 5 % et 10 %. La pertinence d’un investissement locatif en Île-de-France dans ce contexte se pose alors pour beaucoup.

Des agents immobiliers évoquent un marché particulièrement complexe, où certains vendeurs rechignent encore à revoir leurs ambitions à la baisse. Toutefois, la plupart des professionnels recommandent de ne pas attendre une éventuelle décrue plus marquée pour réaliser son projet.

Ils expliquent que les taux d’intérêt des prêts à l’habitat poursuivent leur hausse, ce qui alourdira le coût de l’opération.

Par ailleurs, malgré sa cherté, un placement dans cette région présente de multiples avantages.

• D’une part, elle reste la zone la plus peuplée et le premier bassin d’emplois du pays.
• D’autre part, elle dispose d’un réseau de transports en commun dense et performant, qui sera encore renforcé avec le déploiement progressif du Grand Paris Express.
• Enfin, les Jeux olympiques de 2024 devraient contribuer à l’embellissement et l’amélioration des mobilités dans les villes où se tiennent les épreuves.

Cependant, la remontée des taux de prêts prive de nombreux ménages d’accès à la propriété. Contraints de rester locataires, ils contribuent à la pénurie de l’offre et à l’accroissement de la tension locative. Les bailleurs peuvent par conséquent relever leurs loyers.

Les villes à privilégier pour bénéficier des rendements les plus attractifs

L’axe sud-est, qui englobe Créteil, Ivry-sur-Seine, Vitry-sur-Seine et Villejuif, est à privilégier pour accéder à des biens plus abordables grâce à une offre importante. Ces secteurs promettent des rendements de l’ordre de 4-5 %.

Au nord, il est possible d’investir à petit prix du côté de la Seine–Saint-Denis (Le Blanc-Mesnil, Saint-Denis, Rosny-sous-Bois), mais en faisant attention aux copropriétés dégradées, la qualité du logement étant essentielle pour éviter la vacance locative et dégager un bon rendement.

Les experts recommandent également l’acquisition à bas prix d’une passoire thermique pour les investisseurs plus audacieux, en profitant des aides et subventions allouées aux travaux de rénovation énergétique.

Il est important de noter que plusieurs de ces agglomérations appliquent un encadrement des loyers, qui peut limiter la rentabilité. Dans ce cas, il est plus judicieux de choisir une ville située en deuxième couronne, où la demande par des ménages modestes reste forte. Parmi les destinations intéressantes figurent Melun (Seine-et-Marne) ou Évry-Courcouronnes (Essonne). Reliées par le RER à Paris, bénéficiant d’infrastructures clés (une faculté et un hôpital pour Melun, des établissements d’enseignement supérieur et un pôle de recherche dédié à la biotechnologie pour Évry), elles offrent des rendements attractifs.

En revanche, dans le cadre d’une stratégie purement patrimoniale, sans viser une rentabilité élevée, et sous réserve de disposer d’une capacité financière solide, il est possible de se tourner vers des communes plus onéreuses, notamment dans les Hauts-de-Seine (Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret) ou dans le Val-de-Marne (Saint-Mandé).