Immobilier : pourquoi l'achat d'un bien neuf pourrait être une bonne idée malgré la hausse des prix

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 25 octobre 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le jeudi 26 octobre 2023 09:45 par la Rédaction Meilleurtaux

Malgré des prix en hausse, les logements neufs pourraient s’avérer plus rentables que les logements anciens à moyen ou long terme. A condition d’acheter vite pour profiter des bonnes affaires, avant que le stock de biens disponibles ne finisse par s’épuiser.

Les prix s’envolent dans le neuf. Selon les derniers chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le prix de vente d'un appartement neuf a grimpé en moyenne de 6,4% sur l’ensemble du territoire, entre les deuxièmes trimestres 2022 et 2023. Il atteint ainsi les 5 109 euros le mètre carré moyen. Ce qui représente “20% à 25% de plus qu'un bien ancien en moyenne”, soulignent Les Echos.

Une différence de prix qui s’explique notamment par l'inflation des coûts de construction, les pénuries de matériaux et le manque de main-d'œuvre, ainsi que la mise en place de nouvelles normes de construction (RE2020).

Des offres commerciales qui se multiplient pour l’achat d’un logement neuf

Dans ce contexte, de plus en plus d’acheteurs se tournent vers l’ancien, au détriment du neuf. En témoigne la chute du nombre de logements neufs vendus. En effet, d'après la FPI, seuls 46 448 biens neufs ont été vendus au 1er semestre de l’année en cours. Alors qu’au plus fort de la crise Covid, ce nombre atteignait près de 59 000 transactions.

Résultat : en raison de la baisse de la demande, “le nombre de biens en commercialisation sur l'ensemble de l'Hexagone atteint désormais 127 000”, selon le ministère de la Transition écologique. Un stock conséquent, que les promoteurs vont devoir écouler. Pour ce faire, ceux-ci multiplient les offres commerciales pour l’achat d’un logement neuf. Cela va des “droits de mutation offerts (les frais de notaire), à la cuisine équipée installée et les remises de quelques milliers d'euros par pièce”, expliquent Les Echos.

A priori, il s’agit donc du moment propice pour réaliser de bonnes affaires. Du moins, tant que le stock de biens neufs disponibles à l’achat subsiste. Car face à des ventes qui marquent le pas, et à la hausse des coûts de construction ainsi que du foncier, de nombreux promoteurs réduisent la cadence de production de logements neufs. Entre les deuxièmes trimestres 2022 et 2023, cette production est en effet passée de 33 140 biens, à 20 570 biens. Soit une chute de 37,9%, d’après les données de la FPI.

Des biens neufs plus chers à l’achat, mais donnant lieu à moins de frais à l’avenir

Par ailleurs, le neuf a d’autres atouts que l’ancien ne possède pas. Certes, les prix d’achat du neuf sont plus élevés que dans l’ancien. Mais lorsque l’on réalise un investissement immobilier, il ne faut pas seulement raisonner à l’instant T, mais se projeter dans les années à venir. Et c’est là que le neuf prend l’avantage. « Alors qu'un produit ancien s'achète en l'état avec, comme corollaire, de possibles travaux de rénovation à payer à court ou moyen terme, le neuf bénéficie, à l'inverse, de toute une batterie de garanties qui assure l'absence de frais supplémentaires dans la dizaine d'années suivant l'acquisition », souligne Pascal Boulanger, le président de la FPI.

Parmi ces frais que les propriétaires vont potentiellement devoir engager après l’acquisition d’un logement ancien, on pense à ceux liés à la rénovation énergétique du bien, pour répondre aux normes en vigueur. C’est notamment le cas s’ils veulent louer leur logement. Car dès 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront plus être loués. Et il devrait en être de même en 2028 et 2034 pour ceux classés F et E. Quant aux pires passoires thermiques, elles sont déjà sous le coup d’une interdiction de location depuis le 1er janvier de l’année en cours.

Enfin, quand bien même l’achat du logement n’est pas réalisé dans l’optique d’une mise en location, il faut savoir qu’un logement ancien donnera nécessairement lieu à des frais de chauffage plus conséquents qu’un logement neuf bien isolé.