Immobilier : les éléments à examiner attentivement dans un compromis ou une promesse de vente

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 4 mai 2023 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le lundi 8 mai 2023 09:30 par la Rédaction Meilleurtaux

Avant de conclure une transaction immobilière, il est crucial pour le vendeur et l’acquéreur de rédiger un avant-contrat. Qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis, des droits et obligations vont naître pour les deux parties. Dès lors, certaines clauses nécessitent une attention particulière.

Non obligatoire, les avant-contrats sont essentiels car ils permettent de préparer l’acte de vente définitif conclu entre un vendeur et un acheteur. Lors de cette étape, les parties au contrat se mettent d’accord sur les éléments essentiels d’une transaction immobilière : prix total de la vente, montant éventuel de l’acompte, conditions permettant d’annuler la vente...

Des clauses qui doivent être rédigées scrupuleusement avant la signature de l’acte définitif de vente devant notaire. Et ce, que vous optiez pour une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente. Parmi ces clauses, certaines doivent être observées à la loupe. Notamment l'acompte, la clause de refus de prêt ou encore le délai de rétractation.

L’acompte, une sécurité pour le vendeur

L’acompte, également appelé dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation, n’est pas obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière. Mais en pratique, la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente s’accompagne quasi-systématiquement du versement par l'acquéreur de cette somme. Généralement, elle se situe entre 5 % et 10 % du prix total de la vente.

Concrètement, cette somme est déduite de ce dernier lors de la signature de l’acte de vente définitif. Le dépôt de garantie présente surtout un intérêt pour le vendeur, car il prouve la bonne foi de l’acheteur et apporte donc une sécurité au vendeur. En effet, il permet d’indemniser le vendeur dans le cas où le compromis de vente serait annulé par l’acheteur de manière irrégulière. En cas de vente définitive devant notaire, cet acompte est consigné par ce dernier, qui le fait transiter vers le compte du vendeur une fois le contrat de vente signé.

La clause de refus de prêt, une porte de sortie pour l’acquéreur

Acompte ou non, l’acquéreur n’est pas pieds et poings liés une fois qu’il a signé un compromis ou une promesse de vente. Il dispose en effet d’une porte de sortie au contrat, notamment si ce dernier est conditionné à l’obtention d’un crédit immobilier. Cette porte de sortie porte un nom : la clause de refus de prêt. Obligatoire et automatiquement présente dans le compromis de vente pour que ce dernier soit valable, à moins que l’acquéreur ne mentionne qu’il y renonce car il paye comptant, cette clause permet à l’acheteur de faire annuler la vente sans pénalités.

La condition ? Ne pas parvenir à trouver un financement d’un certain montant auprès d’une banque, ou ne pas obtenir le taux d’intérêt maximal au-delà duquel l’emprunteur n'est pas prêt à s'engager. Si les conditions sont réunies, et que l’acquéreur fait jouer la condition suspensive, les sommes qu’il aurait déjà versées au vendeur, tel que le dépôt de garantie, lui sont donc restituées. Attention, pour prouver sa bonne foi, l’acheteur doit démontrer qu’il a fait la démarche de chercher un prêt, et que plusieurs banques lui ont refusé.

Le délai de rétractation, un temps de réflexion au bénéfice de l’acquéreur

Outre la clause de refus de prêt, l’acheteur peut toujours sortir de la vente. Et ce, même s’il a déjà signé la promesse ou le compromis de vente. Ce qui n’est pas le cas du vendeur. En effet, en vertu de la loi, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, sans justification à apporter, à la condition que son achat concerne bien un immeuble à usage exclusif d'habitation.

Selon le site d’information MoneyVox, “ce délai se calcule à partir du lendemain du jour suivant la remise ou la présentation de la lettre recommandée contenant la promesse ou le compromis de vente signé par les deux parties”.

Pour que la rétractation soit réalisée en bonne et due forme, “l'acquéreur doit exprimer sa décision de rétractation par lettre recommandée avec avis de réception envoyée au vendeur, ou au notaire ou à l'agent immobilier si l'acte a été conclu par l'intermédiaire d'un professionnel”, précise MoneyVox. Il récupère alors l’intégralité des sommes versées au vendeur sous 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.