Prêt immobilier : garantir son crédit par le cautionnement ou l’hypothèque, que privilégier

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 29 juin 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le jeudi 29 juin 2023 10:15 par la Rédaction Meilleurtaux

La caution, tout comme l’hypothèque, sont les garanties possibles d’un crédit immobilier. Quasi systématiques, elles permettent à la banque, en cas de défaillance de l’emprunteur, d’être remboursée des sommes dues par ce dernier. Laquelle a la faveur des banques, et dans quels cas ?

On parle souvent de l’assurance de prêt, qui prend en charge le paiement de tout ou partie des échéances de remboursement d'un crédit immobilier lorsque l’emprunteur se retrouve en situation d’invalidité et/ou décès. Mais on parle plus rarement de la garantie de prêt, qui elle, protège la banque si l’emprunteur ne paye pas ses mensualités. Et pourtant, bien qu’elle ne soit pas requise par la loi, elle est presque systématiquement imposée par la banque.

Près de 2 prêts sur 3 sont cautionnés

Cette garantie, cela peut être l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui remplace le privilège du prêteur de deniers. En vertu de cette garantie, qui demeure néanmoins assez rare, la banque peut vendre votre bien si vous ne remboursez pas votre crédit. A condition que cette hypothèque spéciale soit bien inscrite par le notaire au service de publicité foncière.

Plus généralement, la garantie prendra la forme d’un cautionnement bancaire. En effet, selon la dernière analyse de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) portant sur le financement de l'habitat en 2021, près de 2 prêts sur 3 (62 %) sont cautionnés.

Une option rassurante pour l’établissement prêteur, qui, en cas de défaillance de l’emprunteur, peut se retourner vers l’organisme de cautionnement. Et ainsi obtenir le remboursement des sommes dues par l’emprunteur.

Crédit Logement, l’un des organismes de cautionnement les plus connus

Ensuite, ce dernier devra régler ses comptes avec ledit organisme pour régulariser la créance. Le plus connu de tous étant Crédit Logement. Son avantage pour l’emprunteur : lorsque le prêt est soldé, il peut espérer récupérer une partie des frais de garantie engagés à la signature du contrat, ce qui est rarement le cas avec d’autres organismes.

Car oui, Crédit Logement n’est pas le seul à être votre garant. “De nombreuses banques, notamment les mutualistes, disposent de leur propre organisme de cautionnement, à l'image de CMH pour le Crédit Mutuel ou de SACCEF pour les Caisses d'Épargne”, rappelle le site d’information MoneyVox.

L’hypothèque, privilégiée pour les dossiers “risqués ou atypiques”

Problème du cautionnement : “ça ne fonctionne que sur des profils stables sur des dossiers classiques, par exemple un couple en CDI qui achèterait un appartement”, assure Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.

Alors, lorsqu’elle ne prend ni la forme d’une caution, la garantie de prêt immobilier prend le plus souvent celle d’une hypothèque conventionnelle sur le bien, qui a la même durée que le crédit. Une option privilégiée par les banques pour “les dossiers un peu plus risqués" et “les dossiers atypiques”, explique Maël Bernier.

Le principe est simple : comme pour l’hypothèse légale spéciale, si l'emprunteur ne rembourse pas la banque dans les délais prévus, cette dernière pourra obtenir la saisie du bien immobilier et le vendre pour se faire rembourser les sommes qui lui sont dues. Mais contrairement à l’hypothèque légale spéciale, qui ne peut garantir que l’achat d’un bien existant, les banques ont souvent recours à l’hypothèque conventionnelle pour les achats en VEFA (vente en état futur d'achèvement) ou les projets d'auto-construction.

L’emprunteur au pied du mur

L’emprunteur, de son côté, n’a guère de choix que de suivre le système de garantie décidé par la banque, s’il veut obtenir un crédit. Et lorsque le prêteur a recours au cautionnement, l’emprunteur ne peut le plus souvent même pas solliciter l’organisme cautionnaire qu’il souhaite.

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