Prêt immobilier : une hausse des taux continue qui grève les capacités d’emprunt des ménages

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 12 juillet 2023 .
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Publié le mercredi 12 juillet 2023 09:50 par la Rédaction Meilleurtaux

Les taux de crédit immobilier ne cessent d’augmenter, atteignant en moyenne 3,45% le mois dernier selon le courtier Meilleurtaux. S’ils franchissent la barre des 4% à la rentrée, les ménages français auront alors perdu entre 50 000 et 60 000 euros de capacité d’emprunt en moyenne, depuis janvier 2022.

La fin de l’euphorie. Voici comment résumer le bilan dressé par l'Observatoire du crédit immobilier, à l’heure où le premier semestre de l’année vient de se conclure. « Le marché est aujourd’hui atone avec une baisse de la demande, de l’offre et des restrictions bancaires fortes » constate Mael Bernier, la porte-parole du courtier.

Des taux à 4% attendus à la rentrée

L’une des causes de ce marché immobilier au ralenti est bien identifiée : la hausse des taux. En effet, alors que les candidats à l’emprunt s’étaient habitués à des taux autour de 1% au début de l’année 2022, trois mois plus tard, la grande majorité des barèmes bancaires se situaient entre 1,50% et 1,90%.

Cette hausse des taux ne s’est pas arrêtée en si bon chemin. En raison, notamment, de la guerre en Ukraine et de la crise énergétique, qui ont entrainé une reprise très forte et très rapide de l’inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé à plusieurs reprises ses taux directeurs.

En conséquence, les banques se sont mises à répercuter la hausse du coût de l’argent sur leurs clients, en augmentant davantage les taux de crédit. Si bien que sur les offres éditées au cours des 30 derniers jours, toutes durées confondues, le taux moyen pour emprunter s’élève à 3,45%. Par ailleurs, « cette hausse n’est pas terminée, nous attendons 4% pour la rentrée », estime la porte-parole du courtier.

Entre 50 000 et 60 000 euros de perte de capacité d’emprunt pour les ménages

Dans ces conditions, la capacité d’emprunt des ménages se retrouve fortement altérée. En effet, prenons l’exemple d’un couple qui, en janvier 2022, présentait des revenus nets de 4 000 euros et obtenait un financement à un taux aux alentours de 1,20%. La capacité d’emprunt de ce ménage était alors de 282 000 euros.

En juin 2023, avec les mêmes conditions de départ et un taux à 3,80%, elle s’élève à 224 500 euros. Et dans l’hypothèse où les taux atteignent 4% en septembre, la capacité d’emprunt du ménage sera à 221 000 euros. Ainsi, entre janvier 2022 et septembre 2023, les ménages français auront perdu en moyenne entre 50 000 et 60 000 euros de capacité d’emprunt.

« Entre 2021 et juin 2023, la part des dossiers finançables est passée de 70% à 55% »

Alors certes, l'OAT 10 ans - indicateur des taux d'emprunt de l'Etat français, qui fait figure d'indice de référence pour les évolutions du marché du crédit en France - se stabilise depuis quelques semaines autour de 3%. Certes, le taux d'usure, qui franchit en juillet la barre des 5%, est désormais revu tous les mois jusqu’à fin 2023, et non plus tous les trimestres. Car ce taux maximum « tout compris » (assurance et frais bancaires inclus) au-dessus duquel une banque ne peut pas prêter, était auparavant accusé de bloquer le crédit.

Toutefois, les emprunteurs doivent se plier aux règles édictées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en janvier 2022. Des critères en vertu desquels leur durée d’emprunt ne peut excéder 25 ans (ou 27 ans dans certains cas), et leur taux d’endettement ne doit pas être supérieur à 35%.

Or, dans un contexte de forte hausse des taux, les emprunteurs parviennent de plus en plus difficilement à rester sous ce seuil de 35%. Ainsi, « entre 2021 et juin 2023, la part des dossiers finançables est passée de 70% à 55% », souligne Mael Bernier. Aujourd’hui, un tiers des dossiers reçus par Meilleurtaux dépassent même les 40% d’endettement. « La situation semble donc bloquée entre des acheteurs qui attendent une hypothétique chute des prix [...] et des propriétaires vendeurs de plus en plus rares », conclut Maël Bernier.