Immobilier : faut-il continuer à investir en Pinel en 2023 ?

investissement locatif

Le dispositif d’investissement locatif Pinel a été prolongé jusqu’en 2024. Néanmoins depuis le 1er janvier, la réduction d'impôts a été réduite. Est-il toujours intéressant d’investir en Pinel ?

Plus que deux ans pour profiter du dispositif d’investissement locatif Pinel. Bien que la loi de finances pour 2021 ait prolongé le dispositif jusqu’à la fin 2024, elle a aussi instauré une diminution dégressive des taux de réduction d'impôt. Jusqu'au 31 décembre 2022, le taux de la réduction d'impôt était de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’acquisition, selon la durée de l'engagement (6 9 ou 12 ans).

Depuis le 1er janvier 2023, la réduction dont peuvent profiter les investisseurs n’est plus que de 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour ces mêmes durées. Et, en 2024 les réductions d'impôt ne pourront plus dépasser 9 %, 12 % et 14 %, en fonction de l'engagement locatif. La réduction d’impôt est calculée sur un investissement plafonné à 300 000 euros, avec un prix du mètre carré qui ne peut pas dépasser 5 500 euros. Conçue afin d'inciter les investisseurs particuliers à soutenir la construction de logements neufs dans des zones où le besoin locatif est élevé, la loi Pinel devient donc dès 2023 moins intéressante fiscalement.

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Miser sur le Pinel avant 2024

Et ce n’est pas tout. Le contexte du marché de l’immobilier s’est tendu ces derniers mois. En janvier 2023, le taux moyen pour un crédit sur 20 ans s'établit à 2,50 %. De plus, entre novembre 2021 et novembre 2022, le prix moyen au m2 pour les biens neufs dans les communes de plus de 45 000 habitants est passé de 5 195 à 5 495 euros, soit une hausse de 5,7 % sur un an. Si l’on combine ces facteurs à la baisse de la déduction fiscale, l’investissement en Pinel peut poser question.

Pourtant, dans certains cas, il reste bien intéressant. « En 2023, je conseille toujours de faire un Pinel, avant 2024 où il va y avoir une vraie dégradation, estime Stéphane Van Huffel, fondateur de Netinvestissement sollicité par le site d’information MoneyVox. Mais il faut se poser la bonne question : est-ce que le fait de faire un Pinel en 2023, malgré les conditions dégradées, est cohérent pour que le rendement de mon opération soit bon ? »

« Aujourd'hui, il faut bien penser à mettre le produit au cœur de l'investissement, précise Stéphane Van Huffel. L'emplacement, le fait d'acheter au juste prix... Plus que jamais, il faut se pencher sur la rentabilité locative du produit, mais également sur sa bonne perspective de revente ». Stéphane Van Huffel recommande par ailleurs de privilégier des villes « secondaires », où le prix au m2 reste abordable plutôt que de se tourner vers les grandes villes déjà très prisées.

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Se tourner vers le Pinel+ pour une réduction d’impôts pleine

Face à ce constat, certains investisseurs privilégient l'ancien. En effet, « on constate que les investissements dans le neuf sont moins recherchés, affirme Manuel Ravier, co-fondateur du site Investissement-locatif.com. Les gens se tournent plus vers de l'investissement dans l'ancien avec rénovations, même hors Pinel. Cela peut aussi permettre d'acheter moins cher que du neuf et bénéficier de certaines réductions d'impôts”. Et ce grâce au doublement du déficit foncier ou encore du dispositif Denormandie, par exemple.

Il reste néanmoins possible de bénéficier d’une réduction d’impôt inchangée en Pinel. En effet, le gouvernement a mis en place un nouveau dispositif complémentaire appelé “Pinel +”. Il permet aux investisseurs de continuer à profiter d’un taux de réduction identique à celui de 2022, sous réserve de respecter certaines conditions. Le logement doit être situé dans un quartier défini comme étant prioritaire, ou celui-ci doit répondre à plusieurs normes environnementales et obligations relatives à la qualité de vie. Ces niveaux de qualité d'usage et de confort ont été définis par décret.


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