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Achat immobilier : faut-il préférer un compromis ou une promesse de vente ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 19 avril 2023 .
Temps de lecture : 4 min

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contrat de compromis de vente

Compromis de vente, promesse unilatérale de vente, offre d’achat... Autant d’avant-contrats qui vous permettent de sécuriser votre futur achat immobilier, mais qui n’impliquent pas les mêmes effets. Alors, lequel choisir ?

Vous lorgnez sur un bien et souhaitez l’acheter ? Avant de signer un acte définitif de vente devant un notaire, vous pouvez signer un compromis ou une promesse de vente pour marquer votre engagement et préparer les modalités de la transaction. Ces documents, que l’on appelle des avant-contrats, ont des similitudes. Ils impliquent tous les deux le versement d’un acompte par l’acheteur pour sécuriser le vendeur, engagent ce dernier après signature... Toutefois le degré d’engagement n’est pas le même.

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Le compromis de vente, l’avant-contrat le plus engageant

En effet, si vous optez pour un compromis de vente, sachez que le vendeur s’engage à vendre son bien à une personne et à un prix déterminé. Quant à l'acquéreur, il s’engage lui à acheter ledit bien aux conditions précisées au contrat. Son seul moyen de se retirer de la vente, c’est de faire jouer son droit de rétractation de 10 jours.

En dehors de ce délai, “si l'une des parties renonce, et que l'autre n'est pas d'accord, elle peut y être forcée par un juge qui en plus pourra accorder des dommages et intérêts”, indique le site d’information MoneyVox. Car la loi précise que le compromis de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur le bien et sur le prix.

Pour éviter d’aller jusqu’au tribunal, les parties peuvent toutefois prévoir une clause pénale pour obliger celui ou celle qui se retire de la vente à verser à la personne lésée une indemnité compensatrice. Enfin, des clauses dites suspensives peuvent également être intégrées au contrat. Celles-ci permettant d’empêcher la vente définitive du bien en cas de survenance de certains évènements. Si, par exemple, vous ne parvenez pas à obtenir un prêt pour acheter le bien, et qu’il s’agissait d’une condition sine qua non à la signature de la vente, vous pouvez renoncer à cette dernière.

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La souplesse de la promesse de vente au bénéfice de l’acheteur

De son côté, la promesse unilatérale de vente (PUV) n’engage que le vendeur à conclure la transaction. Car en tant qu’acquéreur, vous disposez d’un droit de priorité sur le bien. C’est-à-dire que durant un certain laps de temps, appelé le délai d’option, le vendeur ne peut proposer le bien à la vente à d’autres potentiels acheteurs, ni renoncer à la vente.

Si la PUV paraît donc déséquilibrée, la loi prévoit tout de même que l'acquéreur doit verser au vendeur une “indemnité d’immobilisation”. Concrètement, si vous décidez de ne pas lever l’option d’achat, le vendeur conservera donc le bénéfice de ce dépôt de garantie déjà versé. Ce dernier tourne généralement autour de 10% du prix de vente. En revanche, si vous décidez de lever l’option, le montant du dépôt de garantie viendra se soustraire à la somme totale à payer.

Quid de l’offre d’achat ?

Au contraire de la promesse de vente, qui contraint fortement le vendeur, l’offre d’achat engage fortement l’acquéreur. En effet, une fois l’offre émise, l’acheteur ne peut plus se rétracter. Et pour cause, c’est lui qui a émis ses propres conditions. Par conséquent, si durant le délai de validité indiqué dans l’offre (généralement fixé entre une et deux semaines) le vendeur en accepte les conditions, l’acheteur sera d’office engagé. En cas de désaccord du vendeur, ce dernier peut également émettre une contre-offre qui rend l’offre initiale caduque.

Enfin, avec l’offre d’achat, il n’y a pas de dépôt de garantie possible. En effet, cette dernière est normalement une somme ayant vocation à protéger si l'acheteur fait volte-face. Elle n’a donc pas lieu d’être concernant l’offre d’achat, et est même prohibée par le Code civil, puisque l’auteur de l’offre ne peut pas se retirer. Etant donné le fort engagement de l’offre d’achat pour l’acheteur, celui-ci a donc tout intérêt à insérer des clauses suspensives à son offre pour prévoir des “portes de sortie” lui permettant de se désengager.

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La rédaction Meilleurtaux


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