Immobilier : des décotes qui atteignent jusqu’à 19% pour les passoires thermiques

pile de pièces et tirelire

Selon la dernière étude des notaires de France, les logements classés F et G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) verraient leur prix fortement dévalué sur le marché de l’immobilier.

Les mauvaises performances énergétiques d’un bien peuvent fortement impacter sa valeur au moment de la vente. C’est ce qui ressort notamment de la dernière étude annuelle des notaires de France sur la valeur verte des logements en 2021, publiée lundi 14 novembre. Pour rappel, d’ici à 2034 la loi Climat et résilience impose aux propriétaires souhaitant mettre en location une passoire thermique, de la rénover. Pour faire simple, dès 2025 il sera interdit de louer un bien étiqueté G au Diagnostic de performance énergétique (DPE), et dès 2028 pour les biens classées F.

Le problème est que plusieurs propriétaires se trouvent dans l’impossibilité de réaliser ces travaux. Résultat : face à la menace qui plane sur les passoires thermiques, 26 % des propriétaires bailleurs déclaraient vouloir mettre en vente leur logement, dans un sondage de la Fnaim.

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Une décote comprise entre –2 % et –19 %

Cependant, il semblerait du côté des acquéreurs que miser sur une passoire thermique plutôt qu'un logement neuf leur permette d’obtenir une plus grande marge de négociation et peut être pour certains, un prêt à taux zéro (PTZ) pour l’acquisition de leur bien. Selon l’étude basée sur les données de l’année 2021, les passoires thermiques se vendaient bien moins cher que les biens étant mieux classés. Par exemple, les biens notés F et G au DPE se vendent entre -2 % et -19 % moins chers qu’un bien noté D. L’organisme note également que l’écart est plus important pour les maisons (-3 % et -19 %) que pour les appartements (-2 % et -11 %).

Autre fait notable, les logements les plus économes en énergie, à savoir les biens étiquetés A et B, se vendent eux avec une surcote. Celle-ci est comprise entre +6 % et +14 % pour les maisons et entre +3 % et +16 % pour les appartements.

Près de 100 000 euros de moins sur le prix de vente médian

Concrètement, cette décote se traduit par une baisse de plusieurs dizaines de milliers d'euros sur le prix de vente médian. Pour les appartements, un bien classé A ou B se vend en moyenne 217 500 euros, un bien classé D 163 000 euros tandis qu’une passoire thermique (F et G) se négocie en moyenne à 115 000 euros. Même constat du côté des maisons. Celles étiquetées A et B affichent un prix médian de 292 000 euros. Les maisons classées D sont vendues à 223 000 euros en moyenne, alors que celles classées F ou G sont vendues en moyenne 145 000 euros.

Au détail, 66 % des logements mal classés (F ou G) vendus en 2021 sont des maisons et 83 % des biens ont été construits avant 1980, dont 37 % construits entre 1948 et 1969. « La forte et urgente demande de logements durant cette période n'a pas été sans conséquence sur le choix et la qualité des matériaux utilisés », explique l'étude. Cependant, les premières réglementations thermiques ne datent que de 1974 (RT 1974).

A retenir - Dès 2025, il sera interdit de louer un bien étiqueté G au DPE, et les biens étiqueté F, dès 2028 ;
- Les passoires thermiques subissent une décote permettant aux acquéreurs d'avoir une plus grande marge de négociation ;
- A l'inverse, les logements les plus économes se vendent avec une surcote.


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