Les investisseurs en immobilier locatif privilégient le régime micro-foncier pour sa simplicité

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 14 décembre 2021 .
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Publié le mardi 14 décembre 2021 09:24 par la Rédaction Meilleurtaux

La déclaration et le calcul seraient aisés avec ce mode d’imposition en comparaison au régime réel. Le propriétaire bénéficie en outre d’un abattement forfaitaire afin de tenir compte de ses investissements. Ces avantages sont néanmoins obtenus en échange de quelques restrictions. Ceux qui sont soumis au régime micro-foncier ne peuvent par exemple pas recourir au dispositif Pinel.

Les investisseurs en immobilier locatif ont le choix quant au mode d’imposition, entre régime réel ou micro-foncier. Le second serait néanmoins plus fréquent d’après les données communiquées par la fiscalité immobilière. Ce choix s’expliquerait par la simplicité du régime micro-foncier, autant pour la procédure que pour le mode de calcul.

En effet, il suffit de déclarer ses revenus locatifs avec le formulaire dédié et l’abattement forfaitaire s’applique automatiquement. Cette déduction permet de prendre en considération des investissements réalisés par le propriétaire. Ces bénéfices s’accompagnent néanmoins d’obligations et de quelques restrictions. Il est important de les connaître et de comparer les deux régimes afin de trouver celui adapté à sa situation.

Un régime dédié à la location non-meublé

L’accès au régime micro-foncier est soumis à quelques conditions prévues par la loi. D’abord, il est autorisé uniquement pour les propriétaires générant un revenu locatif inférieur à 15 000 euros par an. Ce régime est aussi destiné à la location non-meublée et ne s’adresse pas aux autres types de logements.

Par ailleurs, bien que les investissements soient déductibles du revenu, les charges réelles supportées ne le sont pas. Il en va de même pour les travaux. Les investissements réalisés, quant à eux, donnent droit à un abattement forfaitaire de 30 %. Avec des charges qui dépassent cette proportion, le régime réel semble ainsi approprié.

À noter en outre que le régime micro-foncier ne permet pas d’accéder aux dispositifs comme Malraux ou Pinel. Tous ces éléments méritent une attention particulière avant de décider du régime à adopter pour son investissement locatif.

Il est recommandé de faire une estimation de ses charges sur l’année en cours et sur les deux prochaines années.

En effet, le régime réel ne peut faire l’objet d’aucune modification une fois choisi pour une durée de trois ans.

70 % du revenu imposable

En régime réel, l’investisseur est aussi tenu de renseigner le revenu net généré avec le formulaire 2044. Il s’agit de la somme obtenue après prélèvement des charges déductibles sur le revenu brut. Cela inclut la taxe foncière, les travaux, les assurances et les intérêts d’emprunts, comprenant le frais de dossier. Les autorités fiscales déduisent ensuite les impôts et les autres prélèvements sur le montant net perçu.

Si l’investisseur se trouve face à un déficit, ses obligations seront prélevées sur le solde des années qui suivent. Une déduction sur le revenu global du ménage est aussi possible, les intérêts d’emprunts seront dans ce cas exclus. Le déficit foncier est toutefois limité à 10 700 euros par an.

Le régime micro-foncier resterait ainsi le mode d’imposition le plus simple à utiliser selon les experts. De plus, le propriétaire est imposable uniquement sur 70 % de ses revenus . L’abattement fiscal de 30 % s’applique, lui, sur les loyers bruts. La déclaration se fait avec le formulaire 2042 en remplissant la case 4BE.

La fiscalité immobilière indique que 50 % des déclarations recensées concerneraient ce régime. C’est l’équivalent de 1,5 million de déclarations sur les 3 millions enregistrées au service des impôts.