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L’investissement immobilier, un placement toujours rentable

Investissment immobilier rentable

En dépit de prix élevés, la pierre reste un placement de choix dans un contexte de taux de rémunération très bas des supports d’épargne classique. En moyenne, selon la localisation du bien, un investissement locatif rapporte chaque année entre 2 % et 5 %. Le crédit, toujours très bon marché, représente un levier efficace pour optimiser le rendement d’une telle opération.

Un placement rentable conditionné au choix d’un bon emplacement

Les prix des logements, neufs comme anciens, atteignent des sommets dans la capitale et plusieurs autres grandes villes et leur progression se poursuit. Pour autant, un investissement immobilier représente toujours une solution intéressante pour se constituer un capital et compléter ses revenus.

La qualité de l’emplacement est le principal critère à prendre en compte pour tirer le maximum de ce type de placement.

Non seulement elle limite la vacance locative, mais permet d’appliquer un loyer suffisamment intéressant, à condition que le secteur ne pratique pas l’encadrement des loyers autorisé par la loi Elan pour les locations nues et meublées. Un tel plafonnement risque en effet de réduire le rendement locatif.

Quant au risque d’impayés de loyers, une assurance fournit une protection efficace, mais diminue les revenus fonciers.

La fiscalité, principal facteur de baisse de rendement d’un investissement immobilier

Important La hausse de la taxe foncière à payer par les propriétaires immobiliers aussi risque de peser sur le rendement, les collectivités locales cherchant à compenser la suppression de la taxe d’habitation.

Or, cette taxe s’est déjà renchérie de près de 12 % entre 2012 et 2017, soit respectivement 5 fois et 8 fois plus que l’inflation et l’augmentation des loyers.

Important De plus, les recettes générées par les locations nues sont imposées au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec un maximum de 62,2 % pour les investisseurs les plus aisés, sans compter l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Pour alléger sa fiscalité, il est possible d’effectuer l’achat par l’intermédiaire d’une société afin que celui-ci soit soumis à l’impôt sur les sociétés aux taux de 28 et 31 %. L’acquisition du bien en nue-propriété dans le cadre d’un démembrement temporaire de propriété représente une alternative pour faire baisser la charge fiscale.

Par ailleurs, plusieurs dispositifs de défiscalisation existent pour éviter une lourde imposition. Le dernier en date est la loi Denormandie qui concerne les 222 communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation de territoire. Comme la loi Pinel (réservée aux zones A et B1 jusqu’à fin 2021), la nouvelle mesure permet aux acquéreurs d’un bien ancien de réduire son impôt de 12 à 21 % du prix d’achat à deux conditions principales :

  • réaliser des travaux pour un montant correspondant à 25 % du coût global de l’opération au minimum
  • s’engager à mettre le logement en location pendant une période comprise entre 6 et 12 ans

Le poids de la fiscalité compensé par les taux d’intérêt faibles des prêts

Important La pierre a également la particularité de pouvoir être financée à crédit à des conditions très avantageuses, les taux d’intérêt étant toujours proches des seuils historiques d’octobre 2016.

Et selon les courtiers immobiliers, ils ne devraient remonter que modérément, et probablement pas avant le second semestre 2019. Les taux directeurs bas et la forte concurrence, entretenue notamment par la politique commerciale agressive des banques en ligne, limitent la possible progression des taux des prêts accordés aux particuliers. Ils compensent la baisse du pouvoir d’achat immobilier provoqué par la flambée des prix entre 2016 et 2018. Pour ceux qui envisagent de se lancer, les voyants sont donc encore au vert.

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