La vente en viager : une stratégie innovante pour financer sa retraite

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 20 septembre 2023 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le jeudi 21 septembre 2023 08:29 par la Rédaction Meilleurtaux

Alors que la grande majorité des personnes âgées sont propriétaires de leur logement, elles ne sont pas à l’abri de difficultés financières. Une récente étude affirme que 74,9 % des ménages retraités possèdent leur résidence principale. Cependant, leurs revenus sont souvent insuffisants, avec un niveau de vie médian de 1 680 euros par mois pour les personnes de 75 ans et plus.

Le viager : un moyen efficace d’augmenter ses revenus durant la retraite

La moitié des septuagénaires et plus vivent donc avec moins de 1 680 euros par mois et cette proportion diminue avec l’âge.

Pour compléter leur maigre pension tout en conservant leur domicile, les seniors peuvent envisager la vente en viager.

Cette transaction implique qu’un crédirentier vende son logement – qu’il continue d’habiter ou non – à un débirentier, moyennant le versement d’une rente jusqu’à son décès.

ImportantLe prix, négocié librement par les parties, se situe généralement entre 30 et 40 % en dessous du marché, offrant ainsi une opportunité financière attrayante pour les acheteurs ;

Plus particulièrement en cette période où le prêt immobilier est non seulement difficile à obtenir, mais coûte également plus cher (hausse spectaculaire du taux d’emprunt). De plus, le viager permet d’étaler le coût de l’acquisition, car lors de la signature, seul un montant initial, appelé « bouquet », est versé.

ImportantPour le vendeur, cette transaction garantit un complément de revenus à vie, soumis à une fiscalité légère, tout en lui permettant de rester chez lui (on parle alors de viager occupé), à condition, bien sûr, d’assumer l’entretien de la propriété et les charges courantes, comme le ferait un locataire.

Le viager n’est pas sans risque

Le viager comporte cependant son lot d’éléments imprévisibles et soulève quelques questions difficiles à aborder. Le viager n’a rien en commun avec une vente classique, car il nécessite de « discuter de la mort future » du vendeur. C’est précisément pour cette raison qu’il reste une option marginale.

Il est évident que ce type d’achat n’est intéressant que lorsque le vendeur est avancé en âge. Le montant de la rente viagère dépend de la valeur du bien immobilier, mais également de l’âge du crédirentier.

Le prix est donc calculé de manière à ce que si le vendeur décède à l’âge moyen de vie attendu, l’acheteur aura payé le prix standard de la propriété. En revanche, en cas de décès prématuré, l’acheteur réalisera une bonne affaire, tandis qu’un vendeur vivant plus longtemps signifiera un coût plus élevé pour l’acquéreur.

Il s’agit donc d’une véritable spéculation sur l’avenir ! Cependant, il est essentiel que le décès du vendeur demeure imprévisible, sinon la vente pourrait être annulée. Par conséquent, celui-ci ne doit pas être en mauvaise santé ou en phase terminale lors de la transaction.

De nouveaux acteurs sur le marché

En raison du déclin des maisons de retraite et de la hausse du coût de la vie, cette option peu conventionnelle gagne en popularité.

Plusieurs entreprises se sont engagées dans cette niche en mettant en avant un argument : permettre aux seniors de transformer leur patrimoine en argent liquide pour profiter de leur retraite.

Par exemple, depuis 2015, Monetivia, société spécialisée en immobilier et en ingénierie patrimoniale, propose une solution de vente en nue-propriété, qui permet d’obtenir entre 50 % et 70 % de la valeur du bien à la signature, tout en conservant l’usufruit de la résidence et donc le droit d’y vivre. Cette option ne prévoit pas de rente, mais garantit qu’un supplément sera versé aux héritiers en cas de décès prématuré.

Une autre alternative est le prêt viager hypothécaire, proposé par la jeune pousse Arrago, qui consiste en un emprunt bancaire pouvant atteindre 60 % de la valeur du logement, en mettant ce dernier en hypothèque.

Enfin, des startups telles que Skarlett ou Grandpa diversifient les options en proposant des ventes en viager, des ventes en nue-propriété ou des prêts viagers hypothécaires.