Prêt immobilier : une bonne nouvelle pour les ménages malgré une capacité d’emprunt de plus en plus réduite

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 19 octobre 2023 .
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Publié le jeudi 19 octobre 2023 17:25 par la Rédaction Meilleurtaux

Notre dernier observatoire, les taux immobiliers pratiqués par les banques ne cessent d’augmenter, ce qui pèse de plus en plus sur la capacité d’emprunt des ménages. Toutefois, cette hausse des taux pousse les établissements bancaires à rouvrir les vannes du crédit.

Les mois se suivent et se ressemblent. A la mi-octobre, les taux immobiliers continuent de grimper. Ils s’élèvent en moyenne à 4,24% sur 15 ans, 4,37% sur 20 ans et 4,45% sur 25 ans. C’est quatre fois plus qu’il y a un an et demi, car pour rappel, ces taux se situaient entre 1% et 1,5% à la mi-avril 2022.

Une capacité d’emprunt des ménages altérée par la hausse des taux

L’impact de cette hausse des taux sur la capacité d’emprunt des ménages et sur leur pouvoir d’achat est fort. « Pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, les mensualités ont augmenté et afin de compenser cette hausse, entre les 2 périodes de référence, il faudrait gagner 30% de plus » analyse Maël Bernier, la porte-parole de Meilleurtaux.

Concrètement, entre janvier 2022 et octobre 2023, la capacité d'emprunt d'un ménage gagnant 4 000 euros nets a fondu de 70 000 euros. Et même de 120 000 euros pour un ménage disposant de revenus mensuels nets de 7 000 euros.

Près de 40% des dossiers reçus dépassent les 35% d’endettement

L’augmentation des taux fait donc monter le coût des prêts, et la baisse des prix de l'immobilier amorcée sur certains territoires, notamment dans les grandes métropoles, est encore trop timide pour inverser la tendance. Résultat : de nombreux ménages ne sont plus en capacité d’emprunter.

En effet, lorsqu’ils font une demande de prêt, la banque va vérifier si leur taux d’endettement, soit le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, n’excède pas 35%. Une règle en vigueur depuis le 1er janvier 2022, que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) n’a pas souhaité faire évoluer.

Pourtant, de vives critiques ont été émises à son encontre, car cette contrainte est accusée de bloquer le marché. Avec la hausse des taux, il est en effet difficile pour de nombreux ménages de rester sous ce seuil. Si en janvier 2021, près de 70% des ménages avaient un taux d’endettement inférieur à 35%, aujourd’hui, moins de 6 dossiers sur 10 sont sous cette barre. 10% des dossiers dépassent même désormais les 40% d’endettement, selon l'Observatoire.

Des banques moins frileuses pour prêter

En conséquence, la demande s’effrite. Cette baisse est même “en plus forte progression depuis cet été” constate Maël Bernier. Tout n’est pas noir cependant. “La hausse des taux d’intérêt permet à certains établissements bancaires, absents sur le marché des crédits immobiliers depuis quelques temps, de revenir. De plus, le taux d’usure [taux maximum « tout compris » au-dessus duquel une banque ne peut pas prêter] a été révisé et est désormais en phase avec les taux de crédit immobilier”, ajoute la directrice de la communication de Meilleurtaux.

Ayant atteint 5,80% en octobre 2023 pour les prêts les plus longs, le taux d’usure n’est plus un facteur bloquant pour les emprunteurs. Une bonne nouvelle, pour ceux peuvent encore emprunter à de tels niveaux de taux d’intérêts.