Les règles à respecter pour louer un bien en toute sécurité

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 11 novembre 2023 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le samedi 11 novembre 2023 09:12 par la Rédaction Meilleurtaux

Pour les propriétaires à la recherche de nouveaux locataires, les défauts de paiement des loyers représentent l’un des principaux sujets de préoccupations. Afin de s’en prémunir, en complément des documents justificatifs, ils exigent des garants, et quelques-uns souscrivent une assurance loyers impayés. Quelques aspects sont importants pour dénicher le locataire idéal et minimiser le risque.

La vérification de la solvabilité des candidats à la location

Trouver un locataire fiable, capable de payer son loyer dans les temps et d’en prendre soin, constitue un défi majeur. Cependant, selon une étude réalisée par l’agence en ligne Imodirect,

En région parisienne, un dossier sur cinq est falsifié, et en province, 10 % sont faux.

Certains candidats indélicats modifient des informations clés, comme la date de début de contrat de travail, tandis que d’autres vont jusqu’à la falsification d’une pièce d’identité.

Le propriétaire doit par conséquent vérifier la solvabilité des prétendants.

Il lui suffit de se munir du numéro fiscal inscrit sur l’avis d’impôt et d’utiliser le Service de vérification dédié pour avoir l’assurance de l’authenticité de ce document.

Certaines agences se servent du code-barres 2D-doc des factures d’énergie ou de téléphonie pour contrôler la cohérence des renseignements concernant l’abonné.

L’importance d’une rédaction minutieuse du contrat de bail

Patrice Petit, en charge de l’administration de biens au sein du réseau Orpi, alerte les potentiels bailleurs :

De nombreux litiges avec les locataires découlent d’une rédaction inappropriée de certaines clauses des contrats.

Si les modèles à télécharger sur internet représentent la solution de la facilité, ils comportent souvent des lacunes. Or, l’article 4 de la loi de 1989 qui régit les relations locatives répertorie les clauses illicites que les locataires peuvent éventuellement contester.

Il est donc fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour garantir la conformité du bail avec les dispositions légales.

À défaut, pour un budget allant de 300 euros à 400 euros, il est possible de se tourner vers un notaire.

Les règles de fixation et de révision des loyers

Lors de la détermination du loyer, il est essentiel de se rapprocher autant que possible des prix du marché, en tenant compte des éventuelles restrictions dans les zones réglementées,

Comme Paris, Bordeaux, Lyon, Lille, etc. En plus du loyer le propriétaire peut récupérer partiellement les charges, telles que l’eau, le chauffage, l’ascenseur, la taxe de balayage et la collecte des ordures ménagères auprès du locataire.

ImportantSi cette option est prévue, une révision est ensuite possible à chaque date d’anniversaire du contrat, en se référant à l’indice IRL.

Néanmoins, dans un objectif de protection des locataires, dont le pouvoir d’achat est rogné par l’inflation, la loi limite l’augmentation à 3,5 % en métropole jusqu’au 31 mars 2024. Les professionnels rappellent par ailleurs qu’

Il est désormais interdit de revaloriser le loyer des logements très énergivores, étiquetés F ou G sur le DPE.

La GLI, une protection à considérer pour les propriétaires bailleurs

La garantie loyers impayés (GLI) permet d’être indemnisé dans l’éventualité d’un défaut de règlement par le locataire.

Équivalant à 2,5 % du loyer, le coût de cette protection doit être intégré dans le calcul du rendement d’un investissement locatif.

Le choix d’y recourir dépend de chaque propriétaire.

ImportantS’il possède plusieurs biens, le risque est réparti, donc il peut s’épargner cette dépense. En revanche, une GLI rassure un propriétaire qui ne possède qu’un seul logement et qui en dépend pour rembourser son prêt immobilier.

Une procédure spécifique est indiquée dans le bail pour le recouvrement de loyers impayés. Le strict respect des dispositions prévues conditionne le bénéfice de l’assurance.

L’assurance habitation, une obligation pour les appartements en copropriété

Enfin, une assurance responsabilité civile est obligatoire pour les appartements en copropriété. Elle est généralement incluse dans une police du type assurance habitation « propriétaire non occupant », qui couvre aussi les incendies, les dégâts des eaux, le vol, etc. Pour une prime annuelle de quelques dizaines d’euros, même durant les périodes de vacance du bien, le propriétaire est indemnisé en cas de sinistre.