Financer un achat immobilier avant la vente de l’ancien grâce au prêt relais

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 20 novembre 2023 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le lundi 20 novembre 2023 10:16 par la Rédaction Meilleurtaux

En 2021, 6 ménages français sur 10 étaient propriétaires de leur résidence principale. 40 % des acheteurs immobiliers doivent ainsi céder leur logement actuel avant de signer pour le nouveau. Toutefois, cette opération impose un déménagement temporaire, le plus souvent en location. Pour éviter des contraintes et des coûts additionnels, l’idéal est d’acquérir un nouveau bien avant la vente de l’ancien, éventuellement en recourant au prêt relais immobilier.

Un prêt pour financer un achat immobilier sans attendre la vente du précédent

Le principe de ce mode de financement est simple. Une banque accorde à un acheteur immobilier un prêt d’un montant correspondant à une partie de la valeur d’un bien que ce dernier détient déjà. En règle générale, le prêteur le plafonne à 50 % à 80 % du prix de vente fixé afin de se prémunir contre une éventuelle dépréciation.

Deux types de solutions peuvent être proposés aux emprunteurs en fonction de leur situation.

• Le nouveau bien est moins coûteux que le précédent, et le capital souscrit suffit pour concrétiser le projet. Le prêt relais est dit « sec ».

ImportantIl s’apparente à une avance, sur laquelle le ménage doit s’acquitter des intérêts et le cas échéant, d’une prime d’assurance de crédit. En revanche, il n’est pas nécessaire de contracter un crédit supplémentaire.

Cette alternative peut convenir aux seniors à la recherche d’un bien moins spacieux, ou qui quittent une métropole pour une ville plus petite et plus abordable.

• Le prix d’achat du nouveau bien est supérieur à celui de l’ancien.

ImportantLe prêt relais doit être combiné à un crédit à l’habitat pour couvrir la différence, puisque le montant accordé par la banque ne dépasse pas 80 % de la valeur estimée du logement à vendre.

Les économies et la souplesse, atouts clés du prêt relais

Le principal argument en faveur du prêt relais est qu’il permet d’acheter une nouvelle résidence et de s’y installer sans avoir à attendre la vente de l’ancien. Ce système évite les dépenses liées à une location durant la période de transition, permet de ne pas avoir à fournir de garanties et d’apport personnel pour décrocher le financement à des conditions attractives.

Autre attrait, la durée de remboursement est généralement réduite, supprimant les pénalités pour remboursement anticipé. Si l’ancien logement trouve rapidement preneur, le coût de l’opération est limité, voire inférieur aux frais dont l’emprunteur aurait dû payer autrement.

Par ailleurs, les modalités de remboursement d’un prêt relais sont relativement flexibles. En effet, il est possible de régler les intérêts chaque mois ou d’attendre la conclusion de la vente (on parle de « franchise totale »). Cette option coûte plus cher, mais a l’avantage de préserver le budget du ménage.

L’incertitude, principal risque du prêt relais

Le système n’est cependant pas totalement dépourvu de risques. Même lorsque le marché est bien orienté, il est difficile de prédire avec exactitude le délai de la vente et le prix final après négociation. Le souscripteur ne peut donc pas déterminer le coût total du prêt à l’avance. En outre, le taux du crédit complémentaire est peu compétitif en raison de son terme court.

Par ailleurs, dans la majorité des cas, la durée d’un prêt relais est limitée à un an, avec une possibilité de renouvellement. À l’expiration du contrat, la banque peut réclamer son dû. Si la vente n’a pas encore été réalisée, le propriétaire peut se retrouver contraint de céder son bien à un prix inférieur à ses attentes pour honorer sa dette.

Une possible solution est de négocier le rachat du prêt relais auprès de la banque,

Ce qui entraîne un allongement de la durée et une baisse du taux. Il reste que le coût global d’un tel montage financier à long terme est élevé. Éventuellement, la mise en location temporaire du logement représente une source de revenus non négligeable permettant de compenser partiellement ces charges.

Enfin, une vente immobilière peut prendre plusieurs mois, entre la signature du mandat, la réception d’une offre, les diverses formalités, jusqu’au versement des fonds permettant de solder le prêt relais.