Immobilier : le déblocage de l’accès au crédit attendu en 2023

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 7 mars 2023 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le mardi 7 mars 2023 11:35 par la Rédaction Meilleurtaux

Aujourd’hui, la souscription d’un prêt à l’habitat est indispensable pour la plupart des Français désireux de réaliser un projet immobilier. Or, l’accélération de l’inflation, la persistance de la hausse des taux d’intérêt des crédits à l’habitat en France, conjuguée à la prudence des établissements prêteurs et à une faible baisse des prix des logements, affecte leur pouvoir d’achat immobilier. Quelques changements arrivent néanmoins, visant à assouplir les conditions d’accès au financement.

Baisse des souscriptions de crédits immobiliers en raison de taux en hausse

Selon le dernier Observatoire des crédits aux ménages établi par la Fédération bancaire française (FBF) et l’Association française des sociétés financières (ASF),

30,1 % de ménages détenaient un crédit immobilier en 2022, contre 30,6 % l’année précédente ». En parallèle, la même étude révèle des « intentions de souscription en baisse à 3,9 % pour le premier semestre 2023 ».

Ce chiffre est non seulement nettement en dessous de sa moyenne de longue période, mais il s’agit du niveau le plus bas jamais atteint en 25 ans.

Ce mouvement s’explique en grande partie par la hausse continue des taux de prêts. Les barèmes de nos banques partenaires affichent en effet un renchérissement de l’ordre de 0,10 % sur un mois, avec des moyennes à 2,40 % sur 7 ans à jusqu’à 3,05 % sur 25 ans. Ainsi, parmi les contrats longs, qui sont les plus fréquents en France, la moyenne se situe entre 2,70 % et 3 %, loin du 1 % observé en 2019 et 2020.

Les courtiers précisent que « l’envolée des taux concerne aussi bien les primo-accédants que les autres, y compris ceux dotés d’un bon profil ».

Assouplissement attendu avec la réforme du taux d’usure

Aussi bien les particuliers que les intermédiaires espèrent une amélioration avec la réforme des taux d’usure. Ce sont les taux maximums que les banques peuvent appliquer lorsqu’elles accordent un crédit, tous frais inclus.

ImportantCes plafonds sont désormais calculés sur une base mensuelle et non plus trimestrielle.

Grâce à une progression de 0,74 % point depuis fin 2022, le risque de dépasser la limite légale diminue. Les courtiers saluent cette révision, qui permettra aux taux d’usure de s’ajuster plus rapidement à l’évolution des taux d’intérêt, qui entrera en vigueur au 1er juillet 2023, et espèrent un déblocage des dossiers refusés au cours depuis quelques mois.

Ces mêmes courtiers estiment que « l’assouplissement du taux d’usure devrait largement profiter aux 45 ans, dont la plupart sont des secundo-accédants ».

Malgré des revenus mensuels élevés, ces derniers étaient freinés par les plafonds légaux, rapidement atteints à cause d’une assurance emprunteur plus coûteuse due notamment à l’âge.

Accès au crédit toujours complexe pour les primo-accédants

En revanche, l’accès au crédit immo reste complexe pour les primo-accédants trentenaires.

D’après les courtiers, les banques sont plus exigeantes concernant l’épargne dont dispose le client, ainsi que sa rentabilité sur les produits additionnels souscrits avec le prêt immo (comme l’assurance) ou potentiellement au cours de leur contrat.

Par ailleurs, les prêteurs anticipent un recul global des prix de la pierre à moyen terme. Cela signifie qu’en cas de défaut de remboursement et de cession du bien pour couvrir sa dette, l’emprunteur perdra de l’argent.

Alors que les effets de la révision du mode de calcul de l’usure tardent à se faire ressentir, les taux des banques continuent d’augmenter afin de compenser des coûts de refinancement en hausse. En effet, la lutte contre l’inflation impose à la Banque centrale européenne (BCE) de relever ses taux directeurs, utilisés par les établissements financiers pour établir leurs propres barèmes de crédit immobilier.

Les courtiers tablent en conséquence sur une « majoration mensuelle d’environ 0,20 € des taux de crédits, qui devraient ensuite se stabiliser à 3,5 % en moyenne sur 20 ans.

Ces chiffres sont synonymes d’une perte de pouvoir d’achat immobilier notable sur un an pour les acquéreurs. Et cela sans compter les restrictions du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) concernant le taux d’endettement et la durée d’emprunt, plafonnés respectivement à 35 % et 25 ans. Rendez-vous est pris cet été pour observer des évolutions fiables.