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Les critères clés de valorisation d’un bien immobilier en 2023

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 20 mars 2023 .
Temps de lecture : 4 min

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D’après les professionnels de l’immobilier, il faut actuellement compter 57 jours en moyenne dans les 11 plus grandes villes françaises pour finaliser la vente d’un bien. Ce délai peut être beaucoup plus long si le prix demandé n’est pas en ligne avec la réalité du marché. Une estimation juste dès la première annonce publiée est donc essentielle, en s’appuyant sur les critères d’évaluation aujourd’hui essentiels pour les potentiels acquéreurs et les agences.

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Les critères généraux de valorisation d’un bien immobilier

L’évaluation d’un bien peut être effectuée par son propriétaire ou par un professionnel.

Le premier facteur à prendre en compte est le prix au mètre carré des logements aux caractéristiques similaires récemment vendus dans le même secteur.

L’attractivité de la commune et le degré de tension immobilière locale jouent en effet un rôle important.

Toutefois, la qualité de l’adresse et du bien lui-même peut supplanter ces deux critères dans sa valorisation. Plusieurs facteurs peuvent justifier une décote ou une surcote :

  • La localisation de l’appartement dans un immeuble en copropriété : en étage supérieur avec ascenseur, il vaut 20 % de plus que celui situé en rez-de-chaussée. Néanmoins, lorsque la résidence compte plus de six étages, le prix des logements est inférieur de 10 % à ceux d’une construction de trois étages au maximum.
  • L’état général du bien, déterminant lors d’une première visite.
  • La luminosité (orientation, grandes ouvertures, distribution des pièces pour la circulation de la lumière) est synonyme de 5 % de plus sur le prix.
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Impact fort d’un espace extérieur sur le prix des appartements

La présence d’un espace extérieur suffisamment spacieux pour prendre l’air, critère devenu essentiel depuis les confinements.

Un balcon permet une majoration comprise entre 2 % et 3 %, tandis que la terrasse au dernier étage fait grimper le prix de 10 % à 15 %. Un studio parisien en dernier étage doté d’une terrasse de 50 m² offrant une vue sur 360 degrés peut voir son prix augmenter de moitié, voire plus.

De manière générale, les propriétaires de biens qui disposent d’un extérieur ont pu relever sensiblement leur prix de vente. Dans les villes de plus de 100 000 habitants, le mètre carré a progressé de 6 % et 10 % respectivement pour un T3 et un T5. Cette hausse n’a été que de 1 % et 6 % sans extérieur. Dans certaines grandes villes, l’appréciation varie entre 200 euros à 500 euros au mètre carré, voire 920 euros et 590 euros au-dessus de la moyenne à Nice et Lyon.

Les critères importants de valorisation d’une maison individuelle

En revanche, pour les maisons individuelles, la présence d’un jardin semble avoir un impact moindre sur les prix, dont la progression ayant sensiblement ralenti 12 mois. En janvier-février 2023, les prix des maisons d’une superficie inférieure à 90 m² sans extérieur dans les villes de plus de 200 000 habitants ont reculé d’environ 6 % sur un an. La correction a été moins sévère pour celles pourvues d’un jardin. Les professionnels tiennent cependant à nuancer cette tendance à la stabilisation ces six derniers mois, rappelant que

Depuis la pandémie, la valeur des maisons avait littéralement explosé.

Les agents immobiliers estiment par ailleurs qu’

Un terrain propice à la construction d’une piscine peut voir sa valeur croître de 5 % à 7 %.

Néanmoins, les complexités administratives et les difficultés à trouver des artisans compétents poussent les ménages vers les maisons ayant déjà une piscine. Dans ce cas, en fonction des territoires, la surcote potentielle varie entre 15 % et 20 %.

Les agents notent également une forte demande pour des maisons sans mitoyenneté afin d’éviter la perte d’intimité et les nuisances sonores. Le calme est d’ailleurs important depuis la pandémie, surtout dans les métropoles. Un bien exposé au bruit peut ainsi se déprécier de 15 % à 20 %.

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Quid de l’effet de la performance énergétique ?

Depuis l’été 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit figurer clairement sur les annonces. Progressivement, les biens notés F ou G, qualifiés de « passoires thermiques », vont être interdits à la location de longue durée ou saisonnière.

En conséquence, dans les villes de 50 000 à 100 000 habitants, les grands appartements (T5) classés F ou G perdent 20 % de leur valeur sur un an, tandis que ceux ayant une étiquette énergie allant de A à E se sont enchéris de 4 %. Dans les villes de plus de 100 000 habitants, le prix au mètre carré des biens les plus vertueux a gagné 1 % entre début 2022 et début 2023, à opposer à un repli de 7 % pour les biens les plus énergivores. En revanche, le DPE a un moindre impact pour les studios et T1 dans les grandes métropoles.

Pour tenir compte de ces changements, les agents immobiliers préfèrent aujourd’hui considérer la consommation énergétique plutôt que la note du DPE.

Bon à savoirDe leur côté, les acheteurs doivent prévoir en plus du prix d’achat, plusieurs charges additionnelles comme le coût du crédit, les frais de notaire, les frais de déménagement. Cette précaution est nécessaire pour préparer leur financement.
A retenir
  • Une estimation erronée de la valeur d’un bien peut allonger considérablement le délai de vente.
  • Les critères influant sur la valeur d’un logement ont évolué, surtout depuis la crise sanitaire.

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La rédaction Meilleurtaux


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