Hausse des taux et durcissement des conditions d’octroi restreignent l’accès au crédit immobilier

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 15 juin 2023 .
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Publié le vendredi 16 juin 2023 11:00 par la Rédaction Meilleurtaux

Après une longue période de baisse, les taux des prêts immobiliers sont en hausse depuis 2022. Le mouvement s’est accéléré depuis le début de l’année. Les chiffres fournis par l’Observatoire Crédit Logement/CSA montrent une progression de l’ordre de 19 points de base (pdb) par mois. En mai, la moyenne des taux se situe à 3,28 %.

Hausse de 93 pdb du taux moyen des crédits depuis fin 2022

Depuis fin 2022, le taux moyen des crédits immobiliers a enregistré une augmentation de 93 pdb. La hausse a été plus marquée du 1er janvier au 31 mars 2023 à un rythme de +23 pdb par mois, avant de se stabiliser autour de +12 pdb par mois, comme l’année dernière.

La réforme du taux d’usure, entrée en vigueur en janvier, explique en partie cette tendance. La révision mensuelle et non plus trimestrielle a en effet favorisé une adaptation plus rapide des taux au cours du premier trimestre. En mai, les prêts sur 25 ans se négociaient à plus de 3,50 % pour 75 % des souscripteurs. Ils n’avaient plus atteint de tels niveaux depuis l’automne 2012.

Si la rentabilité des nouveaux emprunts a cessé de se réduire, elle n’a pas encore repris. Le dernier relèvement du taux principal de refinancement par la Banque Centrale européenne à 3,75 % le 10 mai dernier a impacté négativement la marge des prêteurs. Malgré la mensualisation du taux d’usure, la production de nouveaux crédits peine à se redresser.

Dégradation de la capacité d’emprunt malgré l’allongement de la durée

D’après le rapport de l’Observatoire, la durée moyenne des prêts en mai 2023 avoisine les 250 mois, soit 20,8 ans, avec un écart sensible est constaté entre les segments du neuf et de l’ancien (267 mois et 261 mois).

Malgré un léger tassement, ce pic a été rarement atteint.

ImportantToutefois, cette durée prolongée ne suffit plus à compenser totalement la perte de capacité d’emprunt des ménages due au niveau élevé des taux d’intérêt élevés et des exigences des banques pour un apport personnel plus conséquent.

En effet, avec la cherté du crédit, le montant qu’un porteur de projet immobilier peut emprunter est passé de 100 000 euros à 81 000 euros entre fin 2021 et mai 2023. En allongeant la durée d’endettement, il est possible de négocier un capital de 83 000 euros.

Pas de rebond au printemps, période habituellement faste pour l’immobilier

Après une baisse accélérée durant le deuxième semestre 2022, la décroissance du nombre et les encours de prêts à l’habitat se poursuit. À la fin du mois de mai 2023, la production, mesurée sur une base trimestrielle, a chuté de 38,2 % par rapport à la même période en 2022, tandis que le nombre de prêts a reculé de 39,3 %. Il s’agit d’une situation inédite, le printemps étant traditionnellement marqué par une relance de l’activité après la saison hivernale.

Ainsi, les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA montrent que sur une année glissante, la production de crédits et le nombre de contrats signés à fin mai 2023 ont diminué respectivement de 35,5 % et de 35,1 %.

La demande reste en berne, sous l’effet conjugué de la hausse des taux et du durcissement des conditions d’octroi des banques. En conséquence, l’accès au marché se complique, tant pour les emprunteurs modestes disposant de peu d’apport personnel que pour les ménages aisés. Ces derniers sont pénalisés par le plafond de taux d’endettement à 35 %, ainsi que la cherté des biens dans la plupart des grandes villes, malgré un début de baisse des prix. La situation contraint nombre de ménages à renoncer à leur projet de devenir propriétaires.