Marseille, Montpellier, Lille... Ces villes rentables dans lesquelles vous devriez investir

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 24 février 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le dimanche 26 février 2023 08:20 par la Rédaction Meilleurtaux

Investir en immobilier dans de grandes métropoles est, certes risqué, mais peut s’avérer rentable. Toutes les villes ne sont cependant pas à mettre sur un même pied d’égalité. D’après un classement réalisé par Capital et Masteos, il semble plus judicieux d’acheter un bien à Marseille ou Montpellier, qu’à Paris. Explications.

En dépit des taux des crédits immobiliers en hausse, s’élevant en janvier 2023 à 2,43%, 2,59% et 2,74% sur 15, 20 et 25 ans d’après l'Observatoire Crédit Logement CSA, soit plus du double par rapport à la même période l’an dernier, investir dans l’immobilier reste une valeur refuge pour les Français. Pour certains, c’est la garantie de transmettre à leurs enfants une maison ou un appartement après leur décès. Pour d’autres, c’est la possibilité de se construire une future rente pour la retraite grâce aux loyers perçus.

Rendement locatif brut, tension locative... Les critères retenus

Toutefois, si réaliser un investissement peut s’avérer fructueux, tout dépend où. En effet, le pouvoir d’achat immobilier des investisseurs fluctue grandement selon les métropoles. Pour y voir plus clair, le site d’information Capital et le spécialiste en investissement locatif Masteos, ont réalisé un classement des meilleures villes où investir parmi les 20 communes les plus peuplées de France.

Pour ce faire, ils se sont appuyés sur de nombreux critères : le rendement locatif brut, soit le ratio entre le loyer annuel espéré par les bailleurs avant impôts et charges, et le prix d’achat moyen des biens dans la ville. Mais aussi la tension locative, c’est-à-dire la facilité à trouver des locataires afin de limiter le risque de vacance du logement, notée entre 1 et 9 (une note de 9 correspondant à un faible risque de vacance locative).

Ont également été pris en compte le revenu moyen des habitants dans villes sélectionnées, ainsi que le nombre moyen de jours nécessaires aux propriétaires pour revendre leur bien. Enfin, Capital et Masteos se sont également servis de “l’indice de tension transactionnelle” publié par Meilleurs Agents, la plateforme d’estimation immobilière en ligne, pour établir leur classement. “Cet indice évalue, sur le marché immobilier de chaque commune, si l’on trouve beaucoup plus d’acheteurs que de vendeurs (indice supérieur à 5%), un ratio équilibré (entre -5% et 5%) ou à l’inverse une sur-offre de logements à vendre (indice inférieur à -5%)”, explique Capital.

Marseille, Montpellier et Lille mènent la danse

Verdict : si tout investissement, et ainsi tout rendement, présentent nécessairement un risque, Marseille, Montpellier et Lille seraient, d’après les calculs réalisés, les villes dans lesquelles vous pourriez réaliser les meilleures affaires. Elles sont respectivement aux premières, deuxièmes et troisièmes places du classement. A contrario, Grenoble, Paris et Saint-Etienne seraient les métropoles où le rapport rendement/risque est le moins intéressant. Cela ne signifie pas qu’investir dans la pierre dans ces dernières ne peut pas vous rapporter, mais juste que les gains espérés sont potentiellement moins conséquents par rapport aux villes du trio de tête, pour un risque plus élevé.

Prenons quelques exemples. Marseille, Montpellier et Lille affichent un rendement brut moyen compris entre 4,72 et 5,20%. C’est certes moins élevé qu’à Saint-Etienne (8,97%), Le Havre (7,06%) et Nîmes (6,05%), mais la tension locative est très faible dans les premières villes du classement, notée à 9 sur 9. De fait, les bailleurs trouvent relativement facilement des locataires pour leur bien et évitent la vacance locative. Sur cet aspect, Saint-Etienne est bonne dernière du classement, avec une tension locative estimée à 2, ce qui signifie qu’il y est difficile de trouver des locataires.

Enfin, “Paris apparaît comme un investissement assez peu rentable, du fait de la mise en place de l’encadrement des loyers et de ses prix à l’achat souvent prohibitifs”, indique Capital. 19ème du classement, la capitale française affiche en février un prix moyen au mètre carré de 10 233 euros, un loyer moyen de 29,70 euros le mètre carré, et un rendement brut moyen de 3,48%.