Durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier pour les acquéreurs de passoires thermiques

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 28 avril 2023 .
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Publié le vendredi 28 avril 2023 11:00 par la Rédaction Meilleurtaux

Dans le cadre de la transition énergétique, les pouvoirs publics font la chasse aux passoires thermiques. Moins côtés, bientôt interdits à la location, ces logements très énergivores sont également mal vus par les banques. Les conditions sont en effet durcies pour les Français qui souscrivent un prêt destiné à l’acquisition d’un tel bien, pour l’occuper ou pour le faire louer.

Diminution du plafond d’endettement pour les futurs propriétaires occupants

De nombreux ménages désireux de devenir propriétaires de leur résidence principale privilégient les logements notés F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) afin de payer moins cher. Mais attention, de nombreuses restrictions accompagnent un tel choix, notamment en matière de financement.

Le taux d’endettement maximum est plus faible. Pour rappel, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose une limite à 35 % des revenus nets mensuels. Mais dans le cas de passoires thermiques, le plafond diminue à 30 %.

ImportantCes règles plus sévères s’expliquent par le coût des travaux nécessaires pour mettre le logement aux normes afin d’alléger la dépense énergétique et améliorer le confort des occupants.

Pour les acheteurs, cela signifie un net recul de la capacité d’emprunt et donc des ambitions à revoir à la baisse. Généralement, cela se traduit par une perte de surface, ou par un déplacement géographique, vers des zones où les prix sont plus compétitifs.

Moindre poids des potentiels loyers pour les investisseurs en locatif

Pour les investisseurs en locatif, les banques ne déduisent plus 100 % du montant des loyers perçus de celui de la mensualité de remboursement. Or, cette méthode de calcul dite « différentielle » est plus favorable à l’emprunteur que la méthode dite « conventionnelle », qui consiste à additionner les revenus et les loyers pondérés.

Certains établissements minorent le montant des recettes locatives de 50 %. D’autres n’en tiennent pas du tout compte pour l’achat d’un bien noté G sur le DPE. Pour les banques, un tel projet présente un risque très élevé, dans la mesure où les logements classés G et F seront interdits de location, respectivement au 1er janvier 2025 et au 1er janvier 2028. Seuls échapperont à cette mesure ceux pour lesquels les propriétaires engageront des travaux de rénovation globale onéreux. D’ici là,

Les potentiels locataires doivent prendre en compte la dépense d’énergie dont ils devront s’acquitter avec une consommation annuelle au mètre carré supérieure à 450 kWh.

Et cela sans compter les éventuelles difficultés à chauffer correctement toutes les pièces en raison d’une mauvaise isolation.

Exigence d’un apport personnel plus important

ImportantLe durcissement des conditions d’octroi d’un crédit immobilier se traduit également par l’exigence d’un apport personnel plus important.

Futurs propriétaires occupants ou investisseurs en locatif d’un logement énergivore doivent désormais contribuer au financement à hauteur de 20 % du montant total de l’opération. L’objectif des banques est de se protéger dans l’éventualité d’une revente du bien pour cause d’incapacité de remboursement de leur débiteur. En effet, la probable dévalorisation de la propriété minimise la somme tirée de sa cession.

Seulement, pour les foyers modestes, cette contrainte constitue un frein majeur à l’accès au prêt. À cela s’ajoute l’attention croissante que les prêteurs accordent à l’épargne disponible des souscripteurs.